这类项目不仅仅带来了一种新的开发理念，更意味着别墅市场中新一轮鏖战迫在眉睫。豪宅的天下本以分权完毕，乱世中新近出现的项目无疑是在挑起新一轮战争。

　　一位倡导纯别墅理念的业内人士表示，这些不知道该称作豪宅、HOUSE还是别墅的项目，无疑会给本就混乱的别墅概念带来更大的混乱。从设计和居住品质来讲，这绝非好现象；但对于市场来说，必然会掀起一阵短暂的销售热潮。

　　■城区HOUSE新标签地段环境密度

　　本刊中描述的城区HOUSE除了在城区的范围内外，从密度方面考察来看，是基于以下的标志，至少是低密度，当然密度的指数不尽相同，有极少数完全符合别墅指标的真正城市别墅，比如近期出台的“东山墅”，在WEHOUSE中的少量别墅，还有以TOWNHOUSE和叠拼为主的项目，比如在CBD内的低调，在万柳区域的万城华府，在北五环的上元项目。

　　这些项目除了坐拥城区的繁华和便利外，在选址上都各有特色，其中又以CBD商圈附近的“东山墅”最占“人气”，与朝阳公园隔路遥望，而“万城华府”更是万柳地区最后一块地，毗邻清华北大中关村，占尽西城的“贵气”。由新加坡凯德置地在北京开发的第一个项目的选址也是极其特殊，“上元”位于正在建设中的奥林匹克国家公园的南部，用其广告招贴中的说法则是与13万棵树毗邻为居，尽管五环边上的位置略显远，但优美景观和新鲜空气成了它的王牌。而位于北四环进入望京门户的顺景园则守着一个高尔夫球场。

　　其次，重视景观设计，以低密度作为广告重点。城中最缺什么？不缺人气，不缺便利，缺的就是空间。大面积景观和低密度住宅本就是别墅的标志，即便现有别墅在其他品质上无法达到国际标准，这两项也是必须要大做特做的文章。

　　最后，营造纯高端住宅区。高端意味着低至二三百万，高到千万以上的价位，更意味着社区环境的营造。几个项目在风格上虽然各异，但似乎都在追求国际化品质和个性化设计，试图吸引特定人群，用价格和风格营造纯高端入住效果。

　　■“闯城”动力稀缺加便利

　　在城区内盖别墅，曾一度被认为是一件风险很大的买卖。有业内人士表示，只有大手笔的房产巨鳄才敢张嘴吞下这块危险的蛋糕，近来在五环以内开盘或即将开盘的“城区别墅”多到足以引起业内业外的震动。

　　别墅“闯城”背后的动力是强大的消费需求。早年的郊区别墅在景观和密度上的确能够满足上层人士的休闲和居住需求，但即便是交通畅通无阻，长途跋涉也不适合这个人群的工作需要。郊区别墅的“空巢”悲剧并非一蹴而就，而是日趋严重。在这种情况下，郊区别墅的功能开始向“第二居所”转变，在城中购买具有郊区别墅品质的“第一居所”正合中国上层人士之意。实际上，在国外，别墅早就不再是日常居住之地了，只有在周末和假日里才能体现出它们的价值。有专家表示，别墅闯城是房产功能探索的又一次尝试，也是消费理念成熟的标志。

　　■城区HOUSE要抢城区豪宅市场

　　万城华府均价12600元，上元均价12000元，wehouse均价13000元，顺景园24000元，东山墅26500元。前三者位置偏远，容积率稍高；后两者则离纯正别墅的标准更近，紧邻CBD的区位优势不可小视。仅从价格上来看，城区house似乎已经找准了自己的目标客户，价格分层就意味着市场分层的即将到来。

　　与西山美墅馆等千万以上的别墅项目相比，相同或甚至更低的价格，就可以在市区内拥有一套别墅，可谓诱人。

　　与城内的普通住宅项目相比，别墅项目的稀缺使这块蛋糕格外诱人。城区house最大的优势就是少。

　　什么人买别墅？在郊区买别墅的人会不会青睐于城区house？北京某代理行的工作人员向记者透露，经过他们的调研，城区house的消费群体虽然只有一个小圈子，但却具有较强的购买力；城区内的项目利用率更高，因此更容易给这些人以物有所值的感觉，相当一部分人仍在观望是因为对城区house的品质尚有怀疑。

　　而一些城区house的开发商也曾不约而同地向媒体表示，他们的项目争抢的顾客群包括两类，已在郊区购别墅但使用不便的人，和正在城区内寻觅豪宅类第一居所的人。同时将眼光盯上了两块本已被别人叼在口中的肥肉，城区house野心不小。

　　■别墅还是“类别墅”

　　“城里不可能盖出真正的别墅。”一位设计师坦言。这种观念并非仅仅来自设计师，不少房地产界的业内

　　人士，包括正在开发所谓“城中别墅”的开发商也曾向媒体这样表示。

　　专家认为，城区别墅是消费需求下催生的特殊产物，从某种意义上来说，它缺乏别墅应有的一些要素，因此只能说是“类别墅”或是“异化别墅”。

　　几个正在建设中的项目似乎也正在验证这种说法。除了个别财大气粗的项目之外，建设在五环之内的别墅项目缺乏应有的土地规模，景观的营造自然因此而“先天不足”。高于0.5甚至超过0.6的密度，叠拼、联排大行其是，独栋项目稀缺，这些似乎都已经偏离了高档别墅的概念。在售价上，虽然有千万以上的价格，但也有一些自称“城中别墅”的项目不过二三百万就能拿下。

　　城区别墅，卖的是稀缺加便利，但能否双管齐下，还要等市场来说话。