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2004中国别墅论坛“对话别墅”圆满结束
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| 时间：2004年10月8日11:41
来源：中国别墅网 作者：gaojunfeng
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 主持人：陈伟鸿（中央电视台《对话》当家主持人）
特邀嘉宾主持人：杜猛（北京市济源国际投资发展有限公司总裁）
与周总的对话：市场化、专业化是中国别墅网成功的保障
主题一：适合中国国情的别墅
1. 我们通常说的“别墅”应该涵盖4个方面的建筑产品：豪宅别墅、普通别墅、经济型别墅和亚别墅（或称类别墅）。有关资料显示，2003年以来，户型偏大、总价偏高的别墅卖得不太好，而价格在80万到200万元的经济型别墅最受市场欢迎。那么何为真正的经济型别墅？有的说是单价在5000元/平米以下的，有的说是总价在200万元以内的，还有说应该主要看综合性价比，性价比高的别墅都叫经济型别墅。关于这个，我们更多还是想听听现场嘉宾的意见。
A. 从1990年至今，北京市别墅市场售价在5000元／平方米以下，5000－10000元／平方米和10000元／平方米以上的分别占35％、30％和35％，但在2003年当年在售别墅中，售价在5000元／平方米以下的达到45％，而5000－10000元／平方米的仅占20％，10000元／平方米以上的比例维持不变，中间价位的别墅需求下降较大。对于这几个不同价格档次别墅的需求，未来会是什么样的趋势？低价位的别墅需求会持续增长吗？
B. 像双拼别墅、连排别墅、叠加别墅，甚至空中别墅，虽都叫别墅，但是已经没有绿地+花园这种独立性了，但它们的价格也是相对较低的，它们是不是都算经济型别墅？
C. 有这样一种观点，认为现在的别墅产品，这个卖一万，那个卖三万一平方米，除了土地成本和土地附加值的差别，在建筑技术含量差别很小。专家认为由自然生态系统、文化生态系统、社会生态系统、经济生态系统共同构成的复合生态系统才是完整意义的别墅，照这个标准，现在的一些所谓的“经济型别墅”名副其实吗？或者是这样“苛刻”的标准还不太适合中国国情？
2. 在发达国家，别墅是指第二居所，是指你另外一处的房子，别就是另外的意思。而在我国，相当一部分的别墅购买者是把别墅作为第一居所的。既然有这样的区别，我们的一些别墅产品是不是就应该充分满足这种需求，让我们的别墅也适合作为第一居所。我想，是不是在周边生活配套、园区设施、户型设计、建筑选材等好多方面都要有所考虑？
A. 经济性与舒适性是相悖的，如何在别墅上加以解决？建筑专家曾有这样的担忧：越私密的地方，可达性越差，第一居所要以道路和时间为参考依据，如果需要既有可达性又私密，就形成了矛盾。那么，别墅这种建筑形态适合作为第一居所吗？
B. 别墅作为第一居所，需要周边大环境的生活配套和商业设施相当完备和成熟，如洗衣店、商场、医院、学校等，而别墅项目通常有山有水远离市区。在北京，目前满足这些条件的主要有哪些区域？今后两年内还有哪些区域也具备这样的条件呢？
C. 如果大多数人买别墅是作为第一居所，会对别墅市场产生什么样的影响？会不会出现大范围与高档公寓项目争夺客户的现象？
3. 中国的现实国情是地少人多，发达地区的用地则更为紧张，而发达地区的别墅需求恰恰是最旺盛的。今年３月，国土资源部又下发了４５号文件，规定今后５年内国家不再批准别墅项目用地。我们想知道，别墅这种居住产品在我国到底有没有发展空间？有多大的发展空间？而这些是不是最终还得让市场来决定？
A. 我国目前的人均住房面积为二十几平米，城镇居民已经告别了住房严重短缺时代，进入到了增加住房面积与改善居住质量并重的新阶段。虽然随着国民经济市场化程度深入，已经先富起来了一部分人，但毕竟跟发达国家还是有差距的，像“别墅”这种消耗大量资源的住宅产品，现在却发展得如火如荼，这是不是跟我们的国情有点不搭调？
B. 在美国，中产阶级是国家经济的支柱，也是别墅的主力消费群体，也正因为如此，别墅产品才会成为美国房地产市场的主流形态之一，那么在中国，人均土地这么少的一个国家，即或是中产阶级成长庞大起来，但如果都选择住别墅能实现吗？或者说多少年以后可能实现？
C. 国家出台的政策和文件好多都对别墅项目的开发进行了限制，这是不是意味着国家的宏观调控是限制别墅发展的？而如果别墅的需求越来越旺盛，各方面政策会不会有所松动？别墅开发商们该为此做好什么样的准备呢？
D. 121文件的出台对高档房产特别是别墅的开发有着严重影响，这里先放下121文件的合理性不谈，我们在现有的房地产金融政策下，有没有其他合法、合理、有效的融资手段？一些金融专家提出的信托+银行的模式会不会成为别墅开发的主流模式？
主题二：别墅建筑的人文艺术
1. 应当说作为高端房地产类型的别墅，更需要以建筑文化适应和引导居住文化。建筑文化是历史的沉淀，是不同时代和不同地域生活的缩影，而别墅是最为贴近生活的建筑形式，是生活方式的浓缩精华。对于别墅而言，它的真正价值核心是什么？是实用性功能还是建筑的文化内涵？
A. 很多年以来，住房仅仅是人们的栖身之所，人们满足于居住的基本功能而忽视了建筑文化适应引导居住文化生活方式的深刻影响，因此，当非主流的别墅产品冲击着并吸引着主流社会时，我们不得不认真地研究建筑文化与生活方式的关系。那么，对于别墅这样的产品，其核心价值，也就是消费者购买它的最重要目的是什么？这方面别墅跟其他奢侈品还有什么不一样吗？
B. 许多看似微不足道的细节成为关注的细节，对于别墅，我们营造的不是住宅，而是生活的本身。而房地产是个科技创新不太明显的行业，经过多年的发展，各个项目在产品设计和材料方面已日趋同质，产品提升空间已到了极限，这就使得开发商开始在人文环境上下工夫，但有些项目都确实没有什么可说的也硬往上贴，这是不是说没有人文的别墅就卖不出去了？这样做是不是有点本末倒置？
2. 别墅作为住宅的最高形式，是把所有的建筑形式、建筑功能和文化品位、艺术追求比较完美地结合的一种体现。而从别墅的发展来看，欧美特别是美国的别墅发展历史长达200多年，无疑已经是非常成熟的产业了。现在有好多国内别墅开发商就吸取人家的成功经验，照搬园区规划和建筑风格，收效也很不错。想问大家一个，这是否是别墅开发的一条捷径？而我们又能不能通过模仿、抄袭逐渐向融合自己的民族文化上顺利过渡？
A. 20、30年代洋人涌入上海，西方的生活方式出现。买办富豪，他们拥有洋房，享受花园、豪宅，满足奢华、尊严、舒适、私密的需求，因此融入西方建筑符号。既然建筑文化是历史的沉淀，是不同时代和不同地域生活的缩影，那目前在别墅开发中普遍存在的“模仿”行为是不是在某种程度上已经舍弃了自己的建筑文化，这种做法有没有推广价值？
B. 大家都在抱怨，中国建筑文化、建筑艺术的水平之所以低，主要因为建筑师的地位太低。但也有一个很有趣的现象，要么是社会上对建筑师不当回事，要么就是建筑师觉得自己了不起。现在有些建筑师被认为是艺术家，可以无所不为，有些建筑师又被开发商牵着鼻子走，什么都无能为力。大家怎么看待这种现象？
主题三：别墅的个性化追求
1. 个性张扬的住宅在现代社会中，已日渐成为人们对高品质生活的追求，而别墅的消费群体在这方面可能要求更高。目前国内的别墅项目开发商有没有意识到这点，他们又是怎样去做的或者准备怎样去做？
2. 同国外别墅区相比，国内别墅项目的风格略显单调，一个别墅项目内的建筑风格趋于统一，这方面我们到底是受到规划设计和施工建造的成本制约、还是国内消费者普遍没有这样的需求？
3. 在国内个性化独立住宅方面，冯伦先生的万通筑屋可以说做了有益的尝试，提出了住宅个性化定制的概念，并在“龙山新新小镇”等项目进行了实践探索，也取得了一定的效果。那么是不是可以这样认为：住宅的个性化定制是中国别墅今后发展的必然方向。而我们目前在尝试住宅的个性化定制方面，主要会遇到什么样的难点？
4. 别墅产品的个性化定制因为失去规模化优势，造价相对较高，这是不是就意味着个性化定制只适合顶级的别墅项目？
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