^{▲大兴、通州等近两年才兴起经济型别墅，预计不久将成为二手交易热点地区。}

    中大恒基统计，前三季度成交单价普遍达5500元/m2；大兴、房山及通州将成热点区域

    自去年以来，别墅市场受到了系列的金融及土地政策的双重压力。今年10月29日央行上调贷款利率，高档住宅市场投资行为再次受到打压。对此，中大恒基市场分析人士认为，这会迫使一些购房者放弃一手别墅，转向购买相对总价较低的二手别墅，从而使别墅交易迎来二级市场时代。

    成交单价比去年同期上涨20%左右

    中大恒基市场研究中心最新统计显示，今年前9个月，北京二手经济型别墅的成交价格为5500元/平方米左右，而去年同期则仅为4583元/平方米左右，比去年同期上涨了约20%.除一些与市场需求有差距的产品外，大部分二手经济型别墅的单价都上涨了1000多元。

    部分项目的成交价甚至上涨了27%.沿海绿色家园集团北京兴港房地产有限公司董事长刘汉发认为，别墅面向的是少数高收入人群，供应数量较少，这就决定了在房地产市场的产品中，二手别墅具有较为稳定的投资收益和升值潜力，是最稳定的投资产品。而其中的二手经济型别墅总价较低，一些中高收入人群有能力购买，这也降低了其交易的门槛。特别是在股市低迷及缺少其他投资方式的情况下，二手经济型别墅便成为中小投资者的投资热点，市场需求推动交易价格上涨。

    花园面积大的二手别墅最容易出售

    据中大恒基业务人员介绍，目前的买家很注重居住品质，他们对二手别墅的花园面积尤其关注。今年前三季度旺销的二手别墅中，花园面积足够大的都很容易出售。

    目前，二手经济型别墅市场较为成熟的地区为昌平、亦庄以及顺义等郊区。相对而言，昌平区的别墅档次高于其他两个区，价位一般在8000元/平方米以上。而大兴、房山及通州的新建经济型别墅近两年来才多起来，预计不久将会成为二手别墅交易的热点地区。

    刘汉发分析，北部一直是别墅开发的传统地区，随着开发项目的增多，其市政交通设施已逐渐不能满足居民出行的需要。相比之下，大兴、房山等南部地区交通较为畅通，而且价位较低，因此这里将成为二手别墅的热点地区。

    一手别墅减少，二手成交将增多

    中大恒基市场研究中心人士介绍，每年的4月份至9月份是二手别墅交易的旺季，其交易总量占全年交易量的85%左右；从11月起到第二年的2月份则是二手别墅的淡季，成交量明显减少，交易价格也不会有太大的涨幅。

    虽然，二手经济型别墅的交易量及成交价与去年相比均有明显的涨幅，但与一手别墅相比，其成交量上还不活跃。业内有关人士认为，目前一些有购买能力的人还是倾向于选择一手别墅，而很多一手别墅拥有者在更新换代后仍以出租为盈利方式，加上近期别墅集中放量，因此现在的别墅市场交易仍为一手别墅为主。

    刘汉发分析认为，随着土地资源的减少，新建别墅项目越来越少，一手别墅占居别墅市场主导的历史地位将在未来几年内发生动摇，二手别墅逐渐成为交易热点。这已从目前二手别墅市场的交易走势逐渐体现出来。

    刘汉发还表示，目前一些别墅项目并不单纯走销售的路子，而是采用出租与销售并举的做法，往往有些别墅在经过开发商包装后，出租率及租金较为可观，并且这已成为别墅开发运营的手段之一。

    ■市场观察

    三季度高端别墅租金下滑

    日前，据世邦魏理仕发布的2004年第三季度北京高档物业市场报告显示，第三季度北京高级别墅市场平均租金较上季度下滑了3.7%，目前其报价为15.2美元/月·平方米（建筑面积，不含管理费）。

    这主要是由于近期北京高级别墅进入落成高峰期，新项目逐渐增多，别墅租赁市场竞争更加激烈，从而对租金产生冲击，更对落成较早的别墅造成压力，在此情况下，发展商多采取降低租金的方式刺激市场需求，而有些小业主更是以重新装修、更换家具及电器等措施来增加竞争力。

    另据记者从我爱我家了解到，目前，温榆河畔高级二手别墅的承租者大多是国外驻京机构官员、各国使馆人员、外企高级管理层及港澳台在京投资企业的高级管理人员等，他们的房租补贴从每月1000多美元至逾万美元不等，这一独特的租赁市场为别墅投资提供了基础，二手别墅的年投资回报率大约在10%－12%左右。

    ■热点关注

    加息对二手别墅交易影响甚微

    距10月29日央行出台加息令已有近两周的时间，中大恒基市场分析人士介绍，目前还没有来自二手别墅消费者因加息而持币观望的信号。这主要是因为二手别墅的购买群体是以享受别墅生活品质的自居人群为主，他们基本上不会因为贷款利息的小幅上调而改变购买初衷。

    对此，中大恒基算过一笔账，比如总价为200万元的二手别墅，其中的100万元采用贷款支付。假设贷款期限为5年，按未上调前的利率计算，月还款18766元，实行新利率后，月还款18848.34元，加息后，月还款增加82.34元，年还款增加988.08元。5年下来总计需要多支付银行4940.40元。

    如果计息期为20年，按未上调前的利率，月需还款6622元，实行新利率后，月还款6772元，加息后，月还款增加150元，年还款增加1800元。20年下来总计多支付银行36000元。这笔增加款对中高收入的二手别墅购买者而言，其影响可以说是很微小的。