为动态监测和综合反映北京市别墅市场发展状况，中房指数系统别墅指数系统在理论论证的基础上，统一规范确定北京别墅指数，选择以2003年1月份上海别墅数据为基期数据，以北京2003年7月市场数据为发布期，通过对北京市所有在售别墅进行全面抽样调查及动态监测，计算别墅价格指数，每年逢单月发布，并对别墅市场进行分析。

    开发量与价格直线上升

    2003年9月，别墅指数为1298点，在几个月内别墅指数直线攀升，原因很简单，从发布限批别墅用地文件后，别墅用地开始水涨船高，随之别墅的价格开始上升。虽然别墅用地停止供应，但是在各开发公司手中还有大量的土地囤积，土地紧俏、价格上涨使得很多开发商开始将手中的一些地放出去，因此2003年二、三季度别墅的供应量开始上升，价格也有所提高。过去在顺义地区的项目基本都在4000-7000元/平方米，今年新开的优山美地的价格则达到18000元/平方米，果岭里的价格也在每平方米8000元左右。即便是早开发的枫桥别墅的价格也达到了8000元/平方米，该项目明年交付，使用的后期部分价格还要上升。

    截至8月份统计显示：2003年北京地区新开别墅项目18个，其中以8月份新开盘量最高。从别墅供应状况来看，9月份新开盘量基本能够与8月份持平。新开盘项目首次打破集中在顺义的局面，昌平的新开项目最多，顺义次之，其他各区县的开盘量基本相同。海淀区的开盘量明显下降，这与海淀区土地存量少和规划用地控制严格有紧密关系。

    各区别墅发展状况分析

    北京在售的别墅项目现在有200个左右，其中主要分布在朝阳、昌平、顺义、海淀和大兴。这5个区域内的别墅占北京总数的55％，其中以朝阳区的数量最多，占总量的21％。

    ★朝阳

    本区在售项目40个，其中规模为10万平方米的占到40％。该区域内的别墅项目价格在1万元/平方米以上的占31％，4000元-6000元/平方米的项目占47％；4000元/平方米以下的项目占28％。朝阳区是北京别墅市场发展较早、较快的区域。

    ★昌平

    昌平在北京各区县内别墅项目最多，占总量的19％。昌平区的别墅项目发展具有独特的位置优势，京昌高速路在1996年开始通车，成为连接北京与郊区县的一条最便捷的通道，带动了周边土地开发。该地区界于朝阳和海淀三角带的上端，大量需待开发的土地、优越的地理位置、便捷的交通造就了该地区的别墅开发建设。2000年温榆河畔的橘郡将海外风格的产品引进了北京，让北京的市场感受了域外风情的魅力；王府花园、温泉别墅等项目都在市场上取得了很好的效果。类似宽HOUSE、碧水庄园、北京太阳城这些项目更是别墅市场上比较有影响力的产品。

    ★顺义

    别墅这种产品的特殊性就已经决定了它的发展区域：山水相间、绿树成林。顺义区是北京绿化率最高的地区，它的优势中还包括一项———机场高速。有了这两项，开发商就一定会借势造出一个又一个的山水景色。顺义的别墅项目占北京市场总量的15％，尽管现在看来顺义的开发量不是很大，但是在潮白河畔有大量的别墅用地，别墅用地在5年内不会有新的供应量增长，因此顺义的别墅增长量不容小视。

    ★大兴

    北京南城的房地产市场发展一直很缓慢，大兴的别墅开发量占北京别墅市场开发总量的12％，一枝独秀。大兴别墅市场的发展也是在第三次（1999年开始）别墅开发热潮中崛起的。北京经济技术开发区为别墅产品提供了发展的舞台，大雄城市花园的百合别墅、一栋洋房、金地。格林小镇这些位于经济技术开发区内的项目在北京市场的影响力甚至超过经济开发区本身的魅力。

    ★海淀

    海淀的文化情结一直是吸引知本阶层的有力武器，加之海淀的山水文化更是刺中了知本阶层内心最易动的神经。尽管有这样那样的好处，但是因为她涉及了太多文化内涵，所以2001年海淀山水区域别墅刚刚有所露头，就被叫停。要保护的东西很多，别墅在这里的发展暂告一段落。山后地区的开发建设本来会为别墅的再度发展注入一些新鲜的血液，别墅用地的控制遏止了别墅在该地区的发展。