主题：优山美地——“中央别墅区的代表作”
时间：2005-1-25 14:00
地点：中国别墅网演播室
对话嘉宾：优山美地副总经理：陈维波
对话嘉宾：优山美地销售总监：吴德洲
特邀嘉宾：庞博国际执行董事：刘 东 

 　　优地美山坐落于京顺路温榆河畔中央别墅区核心、规划中的顺义温榆河生态走廊高尚住宅区中心地带，拥有浓郁的国际化生活氛围；温榆河天然美景环抱造就的优良人居环境，也使得这里成为优山美地在京城的绝佳“落脚点”。

　　优地美山交通便捷顺畅，紧邻京顺路、京承高速、机场高速，可瞬刻畅达首都机场或市内中心商务区。亲水型生态别墅，60000 m2河岸私家园林专属。

<对话实录>

    周总：今天把各位请过来，咱们对优山美地情况对话聊天。主持人会提一些问题，我帮着串场。你们都是做主持，做嘉宾，已经很有经验了，咱们可以一起来互动。刘东也经常做主持人，他最清楚别墅这块的市场。可以衍变一下，全方位的互动。更多是我们问，你们答。互动对话能够撞击出平时没说过，没写过的东西。
    主持人：刚才咱们聊了一下鲁能地产，从今年开始在营销策略上有一个新的东西。这是不是根据现在北京房地产开发，开发起来越来越重视品牌，是不是跟这个有关系。
    周总：先让陈总来回答这个问题。

    
   刘东：之前评委来看的时候，我们去跟他们沟通。我们在某一个评价中，被评上了。我请他们关注几点，第一究竟什么样的人群在这里面住。第二豪宅的报价。我为了销售，我降低推广成本，要扩大知名度，我在我整个社区里，找出一栋来，特别大的土地，我就成为十大豪宅了。实际上评委最终看中这个项目，恰恰不是这些，看中综合实力，这个社区里面拥有中央别墅区最大的规模，最大的会所，这一系列的配套来讲，最集中的高段人群，一系列，最后实际上在十大超级豪宅里面，实际上我觉得优山美地是综合评价奖，也不是房子卖得特别贵。价格最高就是中央别墅区，全是跨国公司。
    周总：十大豪宅不能满足对优山美地的评价，这是我们做全面的评选。优山美地获得了基本上十大精品别墅，十大潜力别墅，十大会所之一、十大创新别墅、还有十大别墅人物，我们评的十大，基本上每个十大里面。
    刘东：你们是多项提名，多项获奖。
    周总：今年的综合评价，基本上哪方面都可以。
    吴德洲：地产开发里面，有的时候开发也用，极限方向发展，比如说景观，住房的面积，就使劲说这个，忽略其它不符的，别墅应该是一个综合评估，一个全优生。数学、语文都要好，不像体育特长生，不是这个意思，别墅的感觉，个人要的，综合的品质，他在里面居住，要觉得生活有提高。不是说某一项特别，不是人群追求的方向，评价别墅里面，不是的某一项，而是一个综合，甚至包括你住进以后，物业服务的水平，是一个综合因素的反映，成为你的别墅你的项目价值最终的体现。住进去以后，你就会觉得，有一个地方不令人满意，整个房产的价就体现不出来了。
    主持人：会所的总面积呢？
    吴德洲：是非常大的，17000平米。
    陈维波：这个会所据我们了解。
    刘东：包括住宅这也是最大的。
    陈维波：应该从装修、设备配制标准应该是五星级。而且又兼顾一些度假的，休闲度假。主要设施应该说非常齐全，有中餐厅、西餐厅，咖啡厅，酒吧，图书吧，有客房。我们的特点是5000平米的水雕，是专业的水雕，有温泉，各种冷水热水。包括水雕这一块设计，是会所的特点，都是既专业齐全，最先进的。这个会所为我们别墅提供一些周到的基础上，变成一个会员制。
    主持人：不是业主也可以享受。
    陈维波：成为会员也可以享受会所的一些设施和服务。
    主持人：前几天有媒体讨论这个事儿，会所很大，很豪华的，有这样的服务，是不是资源浪费，会不会造成会所经营的困难，因为业主有限。
    陈维波：会所的管理，专门成立了一个俱乐部管理公司，我们聘请的是管理长安俱乐部的CCA公司来管理。目前正在做一些筹备工作，外方的总经理，市场总监，做一些筹备工作。
    主持人：那给我的感觉，不仅仅我们是在找房子，找别墅，做建筑，除了建筑园区还把后面确确实实怎么样为业主做服务，都想进去了。会所的经营要有公司来经营，才能做到好的服务。
    陈维波：为业主提供服务，作为别墅配套一个会所，为每一个业主提供一些周到的个性化服务，但是如何提高服务，一般的会所只是做到了客户所需，个性化服务非常具体。个性化服务是满足他们的需要。我对优山美地的定位，要提高整体的服务。现在的会所是满足玩，一般的达到了需求了，我们现在请CCA管理公司管理，做一些专业的管理，为我们优山美地的会所，提供更高级的服务。
    刘东：实际上在整个设计规划的时候，设在路边交通的地方，没有在住区里边。可能不仅满足优山美地的业主，也满足了其它的业主对可能配套设施不够完善，面积不大，空间不足，越全，越高档，才能满足客户真实的需要。这需要众人来肩负，优山美地在销售环节中，所有的成本由开发商来承担。这全部都是由鲁能，还是一个实力的体现。而且同时还有一共里长，大概60到80米宽的绿化带，变成公园，保障一个环境需要的原生树林，同时有一个康体设施，足球场。这些在一般社区里面，不能想像。这些来讲，我们能感觉到，优山美地在这里面生活，在加上温泉，再加上这些运动设施，它是在别墅里面能够享受除了住房以外的享受。
    主持人：我觉得最关键的是，还没有为此让业主多掏腰包。
    吴德洲：在我们社区里面，有三块项目，有CD和AD。CD这块会所已经做完了，也是要投入使用的，AD我们还会做会所。整个项目做下来，会以现在这个会所为主会所。
    刘东：刚才说的只是其中的一部分。
    吴德洲：接下来在我们CD里面还要做的会所，是以儿童活动为主的。这个社区将来有600多户居住人群他们的孩子们，需要他们自己要用的设施，为小孩兴建的一些设施，儿童游戏啊，儿童餐厅、乐队啊，涵盖这些功能的一些设施，放在C区要建的会所。做A的时候，会再做一个会所，偏重的功能不一样。规模这也是其中的一个体现。
    主持人：咱们把优山美地做得这么完善，对其它有什么影响呢？
    吴德洲：如果这个区的项目都成熟的，都是房产价值的提升，包括二手房的价格，都会上升。就像当时2002年的时候，有一个学校搬到这个学校，房价就上升了。这个区所有的价格都上升。所以我想，对整个社区大家都应该很高兴，如果我们会所能够尽快地建起来，对整个中央别墅区所有的项目都有好处。
    周总：优山美地大牌风帆。
   吴德洲： 做好了会提升所有人的价值。
    刘东：优山美地是带动整个区域，地产经济的朝更高的台阶去迈进，包括一手二手的价格上。当然同时从反方面论证，也是保证优山美地在激烈的前提之下，能够拥有更强的竞争力。这一点来讲，目前来看，产品入住是一方面，整体配套设施，百分之百今年都会使用。我在说规划，外力面，风格，你会看到这些东西，都显示了它的竞争力，和新项目是不一样的。
    周总：种种综合的体现，使优山美地在2004年末，2005年初，成为一个代表作，这是当之无愧的。
    刘东：我们提出推广主线地位，2005年我们推出的，就是在这个基础上，中央别墅区代表作，世界精英。现在的买家卖家也好，就是他的身份是这样一个圈子，世界精英为主的人群，同时认同是这个区域，这个产品，以及这个生活氛围，这一方面，到2005年以后，优山美地主大推广。
    陈维波：第一我们首批业主入住了，入住我们的地区了。这部分人的身份，他们的背景，还有他们从事行业的特点，个人的价值方面，说明这部分人的的确确是世界精英。再一方面我们的产品，2005年我们推出的产品，在原来西式的基础上，也推出了中式的现代风格，产品多样化。2005年推广主体变成世界精英的了。
    主持人：在2004年涌现出很多中式别墅，西区，做的中式别墅跟现在出来的项目，有什么特点呢？
    陈维波：中式别墅，本身别墅这个词汇，中国传媒建筑立面没有别墅。把中式和别墅结合在一起的建筑形式，我觉得就是一种传统和现代的结合。我们优山美地的别墅。不像北京市场上，2004年底，2005年初，北京市场上东风劲吹，感觉一夜之间有很多项目，有很多项目开发中途变脸。我们一直在做这个项目，我们的定位就是中式别墅。我们定位的方向是中式，出路不单纯模仿一些四合院，北京市场大多数中式建筑，我就是在仿古，在推旧。我们是推新，我们的建筑形式是青灰，金字顶，粉墙带瓦，吸收了中式建筑的一些传统特点，保留了一些产品建筑符号的基础上，更多是用现代建筑的语言，现代的建筑材料，现代的一些建筑风格，来丰富我们的都市生活。我们的中式产品，在保留产品建筑使用的基础上，更能满足现代人的居住。好多人感觉我们的产品，不单单是现代化的产品，也是精神的享受。住到里面，看到我们的中式产品，有些消费者就感觉，一生可能是要买一个房子永远记住下来，中式产品给人特点。我选择中式产品，我一辈子不会换其它房子，这个房子从结构形式来说，建筑本身品质说，更能满足人的个性需求。
    周总：终于找到满意理想的产品了。
    陈维波：是自己独立的庭院，可以满足个性化空间的发挥。建筑风格给人感觉很平静，不浮躁。
    周总：做了充分的准备，请了设计师。据业务人士了解，你们的设计师也是最优秀的，把别墅做的，表现得淋漓尽致，表现得非常完美。所以说优山美地能把优秀的团队整合在一起，肯定做出的产品应该是不一般的。刚才讲，客户找到了归属感，方方面面都满意的，值得一生来居住的。但是别墅网做成之后，又不满意了，又做了贵人网，即便当时有这种感觉，也是很难得的，过十年肯定要变的。优山美地也变了，产品更具有时代特色，更优秀，都在变。
    吴德洲：产品层面的东西，每天都在变化。市场上不断地推出新项目，新产品。2004年，对中式项目的发展多一点。以前大家交流的时候，也提过，这是别墅市场走向成熟的表现。产品不会是一类的，需求逐渐多元化，产品就会跟随市场变化，来满足购买人不同层次，不同取向的需求。有人就喜欢原汁原味的，有人就说我要最豪华最大的，有些人说我要中式的，我要现代感，需求是左右市场的。这种力量是不可阻挡的，需求产生出来的市场，是有原动力，不是说某一个个人，你盖一个房子，然后说不对了，这种原动力产生出来的力量是最汹涌的，最不可阻挡的。根据这部分决定市场走向的力量。当然换个角度，中式市场也并不完全是市场走向。中式别墅是整个市场的分支，是所有产品的一类。市场上说到主，还是更经典的，最国外过来的产品。中式是2004年，2005年大家眼前关注的，整个市场供应总量。我们的产品线跟着市场来走。从最经典传统西式的趋势，豪宅，一千多万的产品，现在的产品也正在卖。包括西班牙风格的产品，也是我们现在正在卖的。接下来就是新增加的中式的产品。优山美地是一个大的，是全系列的一个产品。像奥地车的感觉一样的，有A8，有A4，不同系列的产品下来，有不同的取向的人，在选这个产品。这是对市场的基本认识。发展到现在，多元化多品位的产品，是市场必然的走向。
    主持人：西区什么时候销售？
    吴德洲：在购买阶段。
    陈维波：产品的形式不是主要的，关键是产品能不能适合人们的需求。实际上现在二十一世纪地球变成一个村了，地球村。国与国，不同文化能交往，越来越紧密。像我们中式项目里面，好多西式里面，布局。
    刘东：优山美地不能叫中式别墅，是用中式建筑符号来装点的，在生活上跟现代人的别墅生活没有改变，在空间上也没有改变，这也是很大胆地在采光方面，追求比中式还要更亮，比一期还要亮，采光用得更大胆，建筑成本也在增加，窗开得更大，整个房子，进到房间里的光亮程度很高，另外在人的生活感受上，也不一样。它完全是一种现代人的生活，让你觉得是一种积极的，完全是非常开放的、国际化的。针对从人群的角度来讲，我们也是考虑，这样的分格可能是中国人外国人都能接受的。同时他会觉得这是我生活中，非常重要的。
    从建筑风格上，跟我们现有的市场中式别墅有区别，我们现在讲中式建筑有一个最大的区别，我们当时考虑做这个产品，有一点，做中式的房子，不是把所有的东西都出台，内外都交给你看，怎么看都是民宅，所以优山美地从工程开工，从产品研发来讲，比年底看到的其它项目都要早。但是我们引而不发，等什么呢？一期的业主也好，周边也好，追着他，放着钱就跑，因为跟他很熟了，整个市场上，对游山美地中式还不太了解，这是我们的一个安排，为了优山美地的产品，是限房才要销售的。这个项目只有在它全部，包括园林，包括庭院，包括室内，你全看到了，你才能看到了，优山美地的中式到底有什么不同，生活到底有什么样的韵味，这些东西必须要在三月份之后，我们才能够真正展现在我们的买家面前。现在客户有点着急。包括有要请我吃饭，要我给他房号。现在市场是双层促进，有些人是都买，两种生活体验，都要，这种也越来越多。实际上我们从这个角度，我们产品更多元化，更丰富之后，看楼的人，真的是很多。我们陆陆续续我们看到，感受到，包括周末更像节日，平时更像周末，销售现场非常热闹，跟我们目前现在产品多元化，有很息息相关的关系。
    吴德洲：以后看房，改成优山美地一日游。到明年C区也开的时候，要让数量到15个。
   刘东：您体育跟得上，得看15个。到开春之后，我们想把产品全部介绍给市场，以更大企业活动方式，让人们感到像过节。
    陈维波：2005年是别墅年。会所，产品的多样性来说，包括数量，销售额。
    周总：优山美地的成果。
    刘东：优山美地今年全是是成品，大盘。
    周总：有收获了，满意了，才叫成果展。
    主持人：刚才也提到优山美地是地处中央别墅区，这块的租物比其它地方高很多，这是不是我们的投资，单纯从投资角度来说，比同一个地域其它的项目都更有优势。
    吴德洲：我在这个区域工作时间比较久。那么它有很明显的几个特点，一个就是国际性，国际化背景非常强。从12，13年前，从这个项目一开始，一直延续下来，欧陆园，这些项目下来，有十几个很成熟。在这里面，买房和居住的人，都是很强的，有的
是老外，有的是海外的归来的，国际化的背景非常强。
    刘东：应该说也是北京最高端的学区。海外在中国开大学，国外豪宅老讲的，学区概念，在这儿是一个综合体现。
    陈维波：生态绿色走廊，还有一个特点就是北京国际学校。地理位置决定，这个区域就是国际化的。
    吴德洲：在这几年体现更多是成熟社区的表现，单指某个项目，十几个项目。形式了高档社区。说到实质，什么叫高档社区，最根本评估，不是住房的本身，是人，是什么人生活在这个社区里面，软环境是什么样的，能够决定社区的本质。就像中央别墅区，有些房子，它已经老了，旧了，但是居住的人还是这些人，还是跨国公司的人，还是老外。整个社区的氛围都很高档。这样造成房子的价值不变，人不变，价值也不变。但是没有办法跟以后比较的，但人的品质是不变的。
    刘东：一个社会一个阶层，阶层在这。
    主持人：是有国际化背景的。
    吴德洲：人员的构成是不一样的。
    刘东：形成的这种特殊人文的环境资源，这个价值是很难用其它区域的客户来偷换的，别的区域也很难超越。
    周总：优山美地别墅这块，是国际化。
    陈维波：那些人交通方便，飞机是主要交通工具。
    刘东：那天我们去网络上聊，交通通达性哪里最好，我们发现还是游山美地最好。当初我提出来一点，甭管是雪天雾天是封不上的，机场那一段是不封的。最主要我们看到通打性，一个是到达机场的速度和时间，进入城市的时间。这条路安全系数也是最高的，也不会封闭，不会因为某种恶劣情况下，达到不能走路的状态。
    吴德洲：这个特性决定投资的房子，什么人在租，租多少钱，优山美地的状况，七千美金一个月开始，到大的接近一万块，这些人是什么人？是国外一些跨国公司在中国的高管。一些IBM，奔驰等等，这些公司的管理层。包括一些金融文化的管理层，他们住在这边。这些公司为他们提供了高级住房，让他们愉快地居住。基于前面我说的两个特点，国际化背景，学校啊，保证这些人来到中国的家属，为选居住地、学校是非常的因素。小孩上学也非常的方便。
    刘东：我们做活动孩子家长说，选你们房子，一方面成熟社区，整个安全系数，配套设施，另一方面，我也为孩子做牺牲，我在城里住，孩子每天早起一个半小时，要搭学校的校长，这八点半上课，七点半起床。他自己上班回城里，他觉得我可以做这样的事情，但是他不希望他的孩子，也跟着一样的操劳辛苦。
    周总：这是很大的优势，因为父母对孩子的关爱，考虑安全性，方便。
    刘东：玩得也好，又可以休息好。
    周总：很多是考虑孩子。
    吴德洲：这是放之四海而皆准的理论。
    周总：跟孩子上学的距离越近，要在学校里面盖房子。
    刘东：一般人买房子，考虑孩子上学的问题，才考虑上班离得远不远的问题。我作为父母，我要给我的孩子，创造怎样的便利条件，这是购房的基本因素，优山美地环保全北京最大的国际学校，这是最高的资产。就能有很高的销售速度，保持资金的稳定性。
    周总：这个学校是哪建的？
    刘东：发达国家的使馆，联合做的。
    陈维波：优山美地这个区，还有一个特点。通过和业主的接触，在这个区域条件的人，想提高住房的条件，还会想到这个区。这个区的客源是在原有的基础上，有向这个区聚集的趋势。
    刘东：它的凝聚力非常强。在国际化人群的圈子里，它的凝聚力非常大，会有不断新客户进来。还有很多群众基础，十年前选择这里，居住这里，他可能还住在这里。
    吴德洲：投资价值得以体现，早些年投资更高。
    刘东：吴总在中央别墅区知名度非常高，哪个小区的业主，看到他都打招呼，吴总在这个区工作很多年，都跟他们打交道，甭管说中文的，说英文的，都跟他打招呼。那么实际上应该说，鲁能也好，优山美地也好，挖到了一个很好的人才。
    主持人：买房投资跟炒股是一个道理。
    吴德洲：说到投资这个话题，很多人买房的时候，不注意自己的想法，我买房子我不租，我自己住，租不租我不关心。只要住着高兴就行，忘了最基本的利益。经济学上讲，什么叫投资？包含的范围里面，买房是一种投资，不管你自己意识到还是没意识到，买房是投资行为。我掏钱买房子，你现在住进去不错，你不可能不住。在买的时候要考虑，你不能说今天高兴买了，不高兴不住了，一笔投资下来就失败了，从投资角度来讲，就有损失了。
    刘东：汽车属于奢侈品，买房子属于投资。大家觉得买房买车是合在一起说的，但是经济学范畴，汽车是奢侈品。
    吴德洲：你买的时候，要遵循投资的角度，要考虑它的价值，考虑升值，收益，都是买房要想的事儿。不动产变的能力相对低一些，如果你买在不成熟的，卖二手，是没人买的。买在成熟区域，二手买卖，到时候你处理你的资产，是非常容易处理的。你要选错了，一个资产放在那，房子越没人住，就越糟糕，贬值是必然的。
    周总：从区域来讲，包括未来的发展来讲，中央别墅区投资价值的一个区。
    吴德洲：刚才讲到成熟性，国际化背景，这一个区，是以国际学校为中心划定这个，有家庭围绕孩子。这个区也是有范围的，这个区的供应量，是有限定数目的，不会无限的增加。这个区最终达到一个规模以后，没有太多新的供应，每年都能感到需求在增长。那么最终供需达到平衡以后，或者需求更加凶猛以后，包括中央别墅区房子的价格，我相信是往上的。有很多好学校的区，房地产的价钱，也会一路上升。
    刘东：这个区跟中央商务区不太一样。那是政府指令，是非市场经济决定的，更是一个计划经济。中央别墅区是自然形成的，或者说我们是看到它自然形成规模以后，推优山美地，我们才提出这个概念。按照政府的讲法，咱们可以看到，包括现在北京发展规划，跟上一届发展规划，都把这个区域叫做温绿河生态走廊，国际标准高档居住区。在这种情况下，我们提出中央别墅区，当然现在我们也看到，中央别墅区现在有一些地块，大家正在使用这个名称。既然不是政府指令的东西，你要叫就叫吧。这个概念，确实它是一个自然形成的。跟国外很多豪宅区，商务区，也是以自然形成，逐步逐步，挨着王府井近，最后成为商务区。国外的商务区也好，豪宅区也是，要满足环境的条件，人文的条件，这真的具备的全球通行的豪宅所需要的基本语言。
    周总：形成了北京的富城区。到美国感觉一看，进入那个区域感觉都不一样，让你眼睛一亮，完全是不一样的。
    刘东：它虽然没命名，也叫中央别墅区了，从社会上，慢慢慢慢演变，到政府的文字上体现，报刊上体现，也把这个区域认同了。
    主持人：今年我们的意外收获找到源泉了。

    刘东：优山美地是真的好，把这些实景展现在大家面前，现在有网络直播，视频直播，包括未来的电视，这些东西在前几年是远远落后于南方城市，电视类的，TVC会比较重要，我们主要靠平面的，那实际上我觉得2005年带给别墅上，在这方面的变化是非常大的。因为客户觉得我花这么多钱买东西，我得看看你给我讲什么的故事，要求我们对产品的精益求精，考虑你的眼光，经验，这些方面，因此我觉得实际上，我们做豪宅，这些产品，我们自己给自己提高的品质。
    周总：一个优秀的团队，有理想有经验有抱负，喜欢创新，甚至中央别墅区，都会带动起来，是一道亮丽的风景线，统领这个团队，他们起到了巨大的作用。这些人像陈总啊，吴总啊，刘总带领一个团队，2005年最大最耀眼中央别墅区璀璨的明星。
    陈维波：北京的房地产，市场发展，经历的几个阶段，一开始从做房，到现在的品质，我觉得消费者从感性购房，到理性住房，是高品质的，满足高档需求的东西，这一点我们这几年，实干，多于空谈，或多于炒作这一部分。优山美地这一品质，这个项目的品质，是实实在在的，跟鲁能企业的形象还是有关系的。我们要做实实在在的东西，做高品质的东西，或者选择不后悔的东西。在北京别墅市场上，好多竞争啊，项目和项目之间的竞争，我感觉我们的项目，最大的竞争，并不是来源于外界的，是我们自己，我们自己就是自己的对手，我们能不能克服在工程设计和建设上的困难，把一些高品质的高质量的过程，控制住，我们真正的对手是我们自己。怎么能够提高自己，战胜自我，这是我们所追求的。酒香不怕巷子深，项目做好了，不怕客户不知道。
    刘东：很多人对这种大型企业，或者大型国有企业，有一种看法，一种轻视，慢，其实我跟优山美地合作，我能够真正体会的东西就是看，在那么困难的情况下，我们7月10几号开盘，实际上在春节之后，房子刚刚出地面，到7月18号，实际上这两年，我跟吴总那边在跟工程赛跑，比速度，他们的建筑开发速度，让我们也有压力，销售加快。
    周总：山东人也能干，比较实在。
    刘东：也找不到做别墅同期开发的，现在20个亿，都在施工，到年底全部都建成的，到2005年建成，这些项目，所谓的竞争对手，在这方面完全追不上，在这方面是一定占有先机的。我们随着产品越成熟，就认可度越大。
    主持人：近两年，实力强的开发商，别墅市场项目越来越多，在这方面，今后咱们房地产，不是优山美地一个项目，对这方面的运作，我们怎么应对这样的压力，有越来越多的开发商涉足。
    陈维波：当别人做项目的时候，我们做品牌。这几年我们项目的开发啊，在别墅的产品上，也逐渐形成自己的开发区，品牌或品质的优势，是我们竞争的主要手段，做品牌，形成我们自己的开发序列，公司正在整合，我们天南海北，所有的项目，这些都是优势，包括产品材料，产品的市场定位，材料和设备设施的选择，开发理念，市场的一些需求，因为我们有南北不同的地域的开发的体会，再加上我们自己产品的多样性，我们会整合出来适合市场，适合我们这个团队发挥开发优势的一些序列产品。这可能是我们竞争的一个主要手段，主要的一个法宝。
    主持人：因为我们现场跟网友互动，这边有网友提出两个问题，第一优山美地有没有什么新的销售举措，有什么促销行动，就赶紧下发啊？
    吴德洲：我们分了几个部分，是两块，产品类型西班牙式的，有一点中式味道的。推的部分是豪宅部分，主推的。在市场上基本上也形成了对品牌的提升，原来600万的产品，现在上到一千多万了，所有这些希望，买这些贵的房子，豪宅，我有一个建议，抓紧速度，因为豪宅的产品，毕竟需要走捷径，不是所有的项目，不是有那么多项目会推这么贵的，机会在犹豫的时候被漏掉了，你要选择合适的时间，等真正到了夏天，真正特别旺的季节啊，需求量就是加大，你的价钱肯定是往上走，然后产品选择的范围在缩小，房子不断被消化掉，我们基本上每个月都有大房消费日，希望有兴趣的人抓紧时间。
    刘东：优山美地的产品，就是一个限量发烧的产品，真正多啊，购买机会一共不到几十个，从客户角度来讲，对想购买的产品，还是非常优越的，相反来讲，我们作为策划公司，我们建议开发商，要采取一定的限制手段，推销手段，让大家能够在一种心态平衡的情况下，能买到这样的房子，心情不愉快来争，我们可能在销售上面去体现这些内容。不排除有一些在海外，因为市场购买欲非常强大的时候，我们限制每个人购买的数量，选房子的顺序，这方面我们要排号，可能我们想用相对良性，为了避免吴总办公桌前发生的事件。因为到目前为止，还没有公布正式销售的安排，我们可能在春节之后，我们会制定一个认购的一个秩序，方法，然后让大家能够把握到这个机会。本身真正的产品就不到50个，大家觉得说，我们说多多，但是实际上所谓的多就是不到50个。因为优山美地毕竟不是一个春中式项目的一个设施，它是一个产品的多元化，在这部分产品当中，是属于中式。整个项目，一千亩的规划里，就这么多，54个。
    其实很多一期的业主，包括周围住在别的社区的业主，也意识到这个问题，为什么心里有着急的状态，就是认可也好，不认可也好，优山美地能推出来的，就这么几十个。很多拥有这个梦想的人，我相信在这个区域里，是不太够的。因此大家有一个迫切心情针对这个心情，我们制定一个认购的方法。
    主持人：需求大于供应。优山美地的销售额差不多了，还有新盘吗？特别是近期推出的？
    吴德洲：我们项目规模是三个第块，BD，CD，还有AD。是持续的开发。
    刘东：今年咱们借这个机会，跟市场有一个交代，别以为优山美地卖了两年，就是旧的，其实现在才是优山美地真正的年，为什么？这个项目是50个亿，在过去的两年，实际上在它第一个地块里面，我销售是10多个亿，那只是第一个地块里面50％，在50亿里面占20％，实际上80％的产品没有面试，优山美地的项目金额将超过2005年。这个推广是在于限房状态下。因为之前是两年20％，现在是一年40％，而且这40％是以成本的形式出现。这应该是基础于发展商实力的建设，有这样一个开发放量的销售。
   主持人： 关于今年的别墅市场，有很多预测，其中有一个就是说，政策方面的原因，今年的供应量会非常大，那么就不知道各位对别墅市场的走势是怎么看？
    陈维波：今年供应量，过了2005年元旦之后，供应量的增加，需求量增加也是很汹涌。城市化逐渐扩大，北京公寓，普通的住宅，一万多块钱的公寓也是旺销。
    刘东：2005年2006注意到一个特点，针对北京国际化这个大区域来讲，因为西边是政府，东边是商务国际化背景为主，在这个大区域里，高端市场在2005，是相对空白的市场。在供应量不足的情况下，给予了偏东方向这些高端的别墅市场，一个惊喜。另一方面，本身政府对于别墅产品，在规划上，在供应量上一个限制，导致2005年到2006年相对数量的放大，放大之后，就意味着绝版，吴总说一个投资问题，在这方面，陈总会说需求量增加，需求量增加，我选择房子，我在城里选不到合适的。我又想拥有一个别墅类的，实际上我感觉到，几年前我曾经讲，别墅产品，它不是一个随便可以随意去做开发做销售的一个产品。它是要一个很高的操作能力的。那么我当时就讲一句话，品质供不应求，数量看似供大于求。好产品毕竟是少数，是有竞争力的，建设速度比别人快，它的竞争力自然也会增加。吴总跟陈总一直在讲，我们没把市场的新产品作为对手，把自己的产品作为对手。我在产品上想去超越自己，在速度上也去超越，整体上超越。
    周总：那等于说优山美地在那边的市场，放量的情况下，肯定不担心它的销售。增长包括价值持续的上涨，是不会受到太大的影响，综合的体现已经不成为问题了，已经很好了。咱们想问一下，在整个市场上面的走势，因为集中放量，会有竞争，在整个走势，2005年，包括上半年下半年，你刚才讲了，2005年，2006集中放量，意味着没有中国的别墅来开发了，意识着很多客户在2005年，这是一个判断，2005年肯定竞争比较激烈，走势是什么样？
    吴德洲：需求是持续性的上升，跟中国经济走势挂钩的。是跟经济同步的，购房人个人财富的积累，跟经济形式挂钩，所以衍生出来的需求，但是我们能看到这个趋势持续上升，我们从购房人构成里面，优山美地现在的客人，有很多是原来在这个区域前买了其它项目的房子，三四年，四五年，那么到这个阶段，他又在开始再一次升级换代这个产品，基于个人状况，积累够了，足以让他买一个更大更贵的房子，所以需求方面，我们很明显看到，潜在的或者是表现出来新的需求在那里，这成为大家特别担心的。
2005年，我们看到了一些新的供应，优山美地的周边，但是速度来讲，一直以来，优山美地强调开发，真真整整有效供己，实实在在入住的，交给你的房子。
    刘东：难度在于对资金，对经验，工程的控制，这一系列的问题，2005年的年初，咱们看着这个市场，似乎供应量很大。但是实际上真正12月月底，年底的时候，我相信现在网上，很多媒体说，有相当一部分，真正能够满足销售条件的，不是特别多。实际上我们从2002年开始，在做优山美地，就老觉得说后面有狼要来，狼根本离着老远，实际上这些，不是市场环境不好，而是在操作的过程当中，基于客观因素导致不能按照建设速度，和销售速度去进入市场，在这种情况下，我感觉有点自己吓自己。我们其实在这两年，给集团做汇报的时候，也发现这个没到，那个没到，很多项目是这样。还有市场人群，包括销售途径，我们意识到一点，实际上北京的别墅市场，针对于中央别墅区这样的板块，和亚北，西山自然环境非常好，很知名的这样板块而言，不是一个区域市场，甚至是全球性的市场。在朝阳区选择，今年是不存在的。网络资讯增值这么快，因为市场在变化着。我认为起码中央别墅区，已经是百分之百是全国性的别墅购买，不只是北京，东边一片购买的市场，这里面刚才吴总讲，它的投资性决定这个产品，全国性。从这个角度，相对而讲，我们从市场角度看待整体的原因。
    主持人：如果说因为资讯的原因，造成别墅充充上马的话，对别墅今后几年的格局有没有一个影响？
    吴德洲：我相信在今年是显现不出来的，具体到中央别墅区，还是以优山美地为主导的，别的开发项目，不足以交给客户的。我们还是要看市场的走向，我们的量，价钱也会上去。2005年，2006年这些新推出来的项目，产品怎么样，开发商的背景。
    刘东：另一方面，开发商从长远，市场抗竞争的角度考虑，我觉得北京整体都是有实力的开发商，有经验的开发商在操北京的别墅。基本上现在看，放量都是大的为主，这种情况下，开发商是自保的本能，安全的考虑，对产品的研究，整体水平上，应该是全国现在其它的城市，从产品上，从品质上，品牌上，大家都要搞好。如果大家高手过招，那个感受，和跟一般人是不一样的，是高手的过招。
    吴德洲：大家做的产品做得都好，都热销，那很好。
    刘东：对北京来讲，对全国都是很好的。
    主持人：今年大家都挣钱的可能性大吗？
    刘东：我相信我都说了，始终还是好产品不愁卖的，挣钱不挣钱，看你操盘手的财务上，我们看到某些项目，追求某一种风格，付出了相对比较高的财物上的一个风险。房子能够卖出去，代表一定挣钱。实际上挣钱也是一个房地产人，所要追求的，是利润高于低的问题，基本上整体来讲，应该从小业主到开发商，都能利益，但是爆富的可能性不大。
    主持人：对奥运的到来，你们有一些什么展望呢？
    吴德洲：对于奥来的到来，他们会投入一些资金啊，到优山美地项目来谈，我们还没交付呢，是奥组委的官员。
    刘东：跟奥运会有关的，一次性向你租几十套，这种洽谈我们都感受到了。
    吴德洲：奥运产生的商业机会是有体现的。入世真正兑现的时间也到了，跨国公司在中国的投资在扩张。
    陈维波：2008年投资的需求。
    吴德洲：需求是很旺盛的。租客的需求，传递我们销售的市场，会给投资人创造很多机会，回报的机会也有。往后展望到2008年的一段时间，市场是非常热烈的市场。不管是开发商和租客来讲，都是非常有机会的。
    主持人：用多投资用途这部分客户的比重越来越强？
    吴德洲：一直以来都是这样。
    刘东：这个区域就是一个投资性的行为。
    吴德洲：优山美地现在的比例是不超过50％的比例，但是如果说，这几年租客的需求上升的话，我不觉得投资客有太大的变化。房子的租客率上升，需求的增长是迅猛的，有可能是稍微上升的态势。
    陈维波：我们在我们的区域里面，也做一些试销的作品产品。中式地区，双兴，占有一定的比例。而且面积也是非常适中。同时住在这个区域里面，可以享受这个环境。我们在2008年之前，也考虑到奥运会举办前的商机，给广大投入人带来许多机会。是有意识地量身定做，我们这更适合客人去选择。
    周总：我们还得再策划一下，把这张牌弄得更精彩一些。
    陈维波：提升自己的物业管理水平，更多是软性的服务。房子的装修风格上，做一些工作，为投资客提供一个好的投资基础。或者说为了奥运会，国外的一些商家，可能短期的，几年，他希望自己生活的区域跟原来相近，这方面物业管理的水准，语言、环境都是重要考虑的。尽可能为投资客人提供更坚实的投资平台。
    周总：优山美地国际化，物业服务、人文环境、包括语言、品质，都让大家有归属感。实际上这个口号，已经是放开。
    陈维波：感谢别墅网，希望中国别墅网为消费者提供更精彩的信息，继续创造辉煌。
    刘东：周总，实打实的，我们希望与中国别墅网的沟通，更多，更融洽。我们随时在网上信息的更新速度也能加快，包括最新的影像，文字信息，希望能跟别墅网合作更密切一些。
    周总：优山美地没有还没有建，我就去考察过，我一直很关注。我去了几次，对优山美地有特殊的感情。最后结束，我们每个人用一句精炼的话结束。
    陈维波：期待优山美地和中国别墅的所有开发企业共盈。（掌声）
    刘东：北京的别墅四季如春。实际上它是没有淡季的。
    吴德洲：我希望大家能通过别墅网，更好地了解优山美地真实的形象，因为我们现在走过了过去一年的时间，现在的形象已经是一个跟过去不同的形象，一个崭新的，全系列产品的形象，希望大家多多了解的进展。
    周总：这不算，您要说一句经典的。
    吴德洲：希望大家能够选到自己满意的别墅，在里面过上一种自己希望的，高品质的生活，这是我们做别墅，给消费者最好的回报。
    主持人：做别墅的最高境界。
    周总：我最后的结束语，“优山美地，美地优山”。
                                         ——结束——