主题：对话别墅第31期 --中央别墅区的异类

    时间：2005年11月30号下午两点

    地点：水木兰亭现场

    嘉宾：北京大地林肯房地产公司 副总经理 夏莉昆

          伟业顾问 副总经理 张贵泉

    水木兰亭，温榆河畔低密度叠拼建筑，在自然、悠闲与尊贵中轻易就能俘获追求品质的心…… 第一别墅区之活力姿态--水木兰亭 拥有北京东北地区大面积纯净水域、享受天然的丰富森林和高质量的空气，国门第一镇--天竺， 天生的别墅区，财富的聚集地。

   <对话实录>

    主持人：我先介绍一下本期对话别墅的嘉宾，这位是水木兰亭——大地林垦房地产开发公司的副总经理夏莉昆先生，那边是中国别墅网的老朋友伟业顾问的副总经理张贵泉先生，欢迎你们参加“对话别墅”栏目。
    
    有人说，水木兰亭是中央别墅区的异类，对于这样一种说法，两位老总有些什么样的见解？ 

    夏莉昆：我们认为这是褒义的，这里的异类就是说有点与众不同的含义吧。  
   
    主持人：我们知道水木兰亭在中央别墅区之称的领域，并且很多楼盘的总价都是在500万以上，说水木兰亭是在中央别墅区的一个异类，也就是讲它比较独特，夏总给大家谈谈当时水木兰亭的规划吧，为什么要做这样的规划，是怎么考虑的？   

    张贵泉：其实在中央别墅区里面基本上都是高端的项目，这不可否认，但住宅的方式有很多种，我们水木兰亭就是想塑造一个中壮青年他们能够住得起的房子，有别墅味道的房子。但是他能分享中央别墅这一块资源，他只需要花不到200万。 
    
    主持人：那请问张总，作为一个别墅或者说亚别墅最起码要具备哪些条件呢？   
  
    张贵泉：当然，别墅当然要有天跟地，你靠近中央别墅区，在这么好的地段，能够提供比较好的生活品质，又比较低的价位，我想这类别墅一定有它的价值。  
   
    主持人：水木兰亭应该是一个经济型的别墅，目标定位在中青年这个年龄段。这两年，豪宅和经济型别墅是两头热，我们姑且把200万左右的别墅看作是经济型别墅，那么张总和夏总可不可以给我们分析一下经济型别墅的发展趋势，这两年为什么经济型别墅这么热呢，他的一个潜在的需求源自什么？
     
    张贵泉：我来说说我的想法，别墅的需求应该就是对住宅的更高追求，当你有了比较好的经济条件的时候，你说是100万、200万以内的，但是你想住别墅，这样的族群产生以后，就在经济型别墅里面得到很大的反响。他已经得到了一个基本上的满足和生活圈，但他的居住环境可能太过于拥挤、太过于喧闹，他需要往外走，需要有天、有地、有山，从93年到现在，事实上这样的别墅不是存在着很多。主要是从2003年开始，我们这类的经济型别墅才开始显现。  
  
    主持人：水木兰亭会不会是一个过渡型的产品？   
  
    张贵泉：住宅的使用年限最少50年，你可以里面的装修改掉，但如果景观是好的，还有这样一种生活氛围却不容易改。其实我认为，低端产品不一定就是过渡产品，如果别墅做的档次不够、深度不够、环境不够或者是物业也做不好，那它才会变成一种过渡。所以我想基本上刚刚谈到的问题都不会出现，不管是咱们的物业、外观和未来的配套，另外不久还有两个比较著名的商场入驻，大概30000平米左右，未来这个区域的生活会更便利，所以不会是过渡型的产品。  
   
    主持人：水木兰亭现在均价是多少呢？   
  
    张贵泉：8000吧，如果有买我们房子的人，未来升值的空间很大。    
 
    主持人：水木兰亭是一个非常具有投资潜力的项目？    
 
    夏莉昆：我觉得是，未来肯定会升值的。    
 
    主持人：这里面我考虑这么一个问题，我们国家是人多地少，像水木兰亭这种既能够为消费者提供好的环境和别墅的生活品质，又能更加有效合理利用宝贵土地资源的项目，在规划设计上就更应该具有前瞻性，具体在水木兰亭这个项目，我们做了哪些前瞻性的考虑？ 
    
    张贵泉：我们当初设计的主力户型在200平米，现在的中国家庭构成来讲，大部分每户是3—4人，200平米足够了。所以我们在做建筑规划里面，有一个前提是平均每户3.5个人，如果你做独栋的，顶多加一个地下室送你，阁楼送你，跟我们现在用的其实没很大的差别。
     
    夏莉昆：这是在设计上。   
  
    张贵泉：我们楼间距也是非常大的。   
  
    主持人：楼间距有多少米？     

    张贵泉：60到80米。另外说一个，我们在年底以前有一个优惠活动。   
  
    主持人：就水木兰亭来说，相比其周围项目的客户群肯定有很大的差别，从营销上来讲，水木兰亭有没有借到中央别墅区的势？ 

    张贵泉：水木兰亭的推广不是张扬的，我们很低调。我们在2004年的推广策略，主要证明了我们产品的独特性和纯正性，在我们项目里面，没有独栋也没有小高层，是纯粹的叠拼别墅区，管我们叫做跃层别墅也好，叫类别墅也可以，叫亚别墅也可以，就是有天、有地，楼上有天，楼下有院子，还有就是我们刚才一直没有提的一点，我们有温泉入室，到2006年8月，所有客户都可以享受在家里泡温泉了。 
    
    夏莉昆：现在入户的温泉管线都走完了。水木兰亭卖到七八千，就他的交通方便性跟国际化的生活圈来说，算非常经济的，因为这个项目的开发对利润的追求不是特别高，不是追求利润最大化。  
   
    主持人：伟业顾问应该是从水木兰亭一期就开始介入了吧？     

    张贵泉：在2003年开始的，10月的时候就开始卖了，夏总这边也非常满意我们的业绩。
     
    主持人：伟业顾问是相当有经验的代理商，介入到水木兰亭中，除了刚才张总提到的推广上比较低调外，在销售策略还有哪些创新？     

    张贵泉：创新的方式主要是在售楼现场，就是说销售的技巧。本身伟业的体系就比较创新，我们庞大的客户数据库，这是12年以来积累下来的，对我们的销售上有很大的帮助。
     
    主持人：我想顺便提一下，由我们中国别墅网主办的2005中国别墅排行榜已经启动了，其中有一项评选是“2005中国十大投资别墅”，水木兰亭对于这个奖项有没有信心？    
 
    张贵泉：我是觉得有这样的活动很好，也希望水木兰亭能获奖。

    主持人：水木兰亭目前有一个优势——已经完全是现房了，这给人的感觉会很踏实。现在的别墅市场对开发商的要求也越来越高，对于水木兰亭的开发商大地林肯公司来讲，下一步还会做别墅开发吗？    
 
    夏莉昆：我们当然会有这样的想法跟做法，但现在找地比较难啊，积极在找，把房子盖好，一直以来就是这个概念和想法。  
   
    主持人：夏总可不可以给我们透露一下，目前水木兰亭的业主中，主要是以哪些人群为主？  
  
    夏莉昆：有相当一部分外籍的和二次置业的，还有一部分客户是机场附近的，一些在机场的工作人员。    

    主持人：业绩客户看到这个比例，整个周边别墅区的外籍所占比例都是大体差不多的，这方面还是比较需同的，会不会他主要看中我们水木兰亭的什么地方，或是他买水木兰亭的主要目的是什么？   
  
    夏莉昆：有一些投资的，有一些是不过来的，可能咱们这块的发展比较好，那事实上他当初看到这样的价位也非常的惊讶，为什么会有这样的价位在这个地方有的一个人自己买十几套。  
   
    张贵泉：而且他们每一套都不是自己要住的，他们买一套要保留。  
   
    夏莉昆：投资性和投资问题，我想从目前来看咱们周边所具备的这些生活规划设施学校目前都具备了哪些，在今后一段时间内，又会怎样？
    
    张贵泉：现在来说应该说听完善的，因为周边一些学校。  
   
    主持人：比较国际化。    
 
    夏莉昆：比如说幼儿园啊什么的，而且社区周边的商场，而且我们有假日商店，现在刚才张总说了，商场都在跟我们谈。  
   
    主持人：这个物业是咱们水木兰亭，三层物业要用的。 
    
    张贵泉：这个比较中央别墅区这样的开发以来，他本身的一个生活物质条件都达到一个水平，为什么我们会在这边找3万平米左右的商场，那当然对于我们的业主，他是在没有商场是一个价，在有商场以后又是一个价，（商场名字）他是一个知名品牌，他什么实际上他是看好这边未来的发展趋势，跟方向地势上，所以我在此呼吁一下没有买水木兰亭，这些客户群，赶快把握这五十几套，我们是正常的方式在走。
     
    主持人：年终还有优惠措施。    
 
    张贵泉：到那个到时候再讲一下，这种事。  
   
    主持人：另外一个在04年的时候，中式别墅一种，应该近年来看的话很多就，更中式化的别墅就出来了，咱们水木兰亭到底是不是具有中式应用的。 
    
    张贵泉：他有中式的建筑元素在，包括庭院、景观但是他可能更居于现代主义的我们，他还是有复古的风味，但是可能就更完善的，有一个是复古，但是我们算是一个的装饰别墅，我想在以后使用来讲，很多人在外形外贸的一种个性，所以你才会有这种，就向我们当初想也非常合理，非常好，但就是说，可能我在装饰里面装饰的精神跟元素，但是没有，我们比较适用。   
  
    夏莉昆：就是不是说完全把很多中式的建筑搬进来。  
   
    张贵泉：我觉得这要到建筑，另外一个经济值的空间或者是实验值的空间不一样，但事实上，我们在这方面，我们一些建筑比如说江苏园林啊，这中式东西抄袭，如果是抄袭的话那就是看30年前、40年前的房子就好了，他应该是一种设计概念的，或者是一个升级、优化，但不是抄袭，或者是直接老的下来直接从前面抄过来，现在改的跟当时一样，我觉得这可能失去了一个建筑创意的那个部分，住在里面你会觉得可能很好，但是也许到电影文化城里面就可以看到这种建筑，就不需要把它当做自己的家，我们还是觉得，水木兰亭这样一个这种设计方式。    
 
    夏莉昆：他自己有自己的特别，完全套过来的话也没什么，自己做自己的特点，你去做觉得有你自己特色，做这个东西找一些视察去调研一下去看一下，老百姓大家热衷，当然了每个人都不一样，每个人都有自己的口味，大多数追求个人风格，都能满足就不一样了，尽量做好吗。 
    
    主持人：现在消费者需求也越来越多元化，这也需要我们开发商提供更丰富多彩的产品出来，我觉得叠拼就是，咱们这个别墅项目投资性，考虑到就是帮业主问这么一个问题，就是既然说到投资我可能就会很关注，包括我这个区域的需求率。  
   
    张贵泉：我们好像有1000到1500美金的。 
    
    主持人：刚才您说的出租的一个价格，就是说我在做这些，他们有一些别墅，这一方面我们为投资性的业主给他做了哪些服务。 
    
    张贵泉：我们的物业做我们的现场销售的话，但是目前我的效率也有这种200平米以下的1000到5000美金，很多都是自主型。 
    
    夏莉昆：考虑到咱们这种形势的别墅在价位上是有优势的，交通方便，出去机场也很方便，从这过去到机场5分钟，很方便的。     

    主持人：咱们这个新国展中心是在？ 
   
    张贵泉：就在我们对面，就是你现在在那个位置，我这边就是新国展。
     
    主持人：张总和夏总和我们说一下，新国展起用之后会有什么效果？  
   
    夏莉昆：其实新国展的话，起动之后呢，他会带动周边一些，包括一些的经济各方面的，我们有假日酒店，你问的那些出租率肯定会一下子扩起来，他可能特别注意投资型的别墅来讲，他会带来更大的收益。     

    张贵泉：总而言之就是说，可能进展会比较快、比较大，但是如果国展他即将成型，展开的时候，整个区现在根本就不够，所以说张两年三年这里可能到五万一平米，是有一定根据的，有一定的市场制成的。     

    张贵泉：说多高的，事实上这是由市场来决定的，中央别墅区占有一席之地，你住在这个地方你想象比较低的价格，那就必须好，那就保证没问题，这不是我们说了算，而是整个配套我觉得这是很追求的。
     
    主持人：新国展会在什么时候起动？     

    夏莉昆：据说是，因为咱也不好说具体的，可能是春节以后吧。
     
    主持人：我听到这么一个消息，不是说明年的国际车展，可能是在这个地方？  
   
    张贵泉：我们基本上，我们开发商还是非常有人情味的，不敢说（唐诗：安得广厦千万间）但是我们希望我们水木兰亭也能够达到这个标准，所以我们我们的价钱还是非常合理的。  
   
    主持人：最后再问一个问题，水木兰亭这个名是来源于什么典故？ 
    
    张贵泉：水木兰亭其实就有个兰亭叙吗，然后在建筑里面咱们也谈到就是说，都看到是一个很死的东西，其实如果说房子是死的东西，当然是绝对死的。一个建筑物，再加一些玻璃，再加一些外面的钢筋混凝土，再加里面的装修。但是他缺少的是水，我们觉得要做人文气息的房子，附庸风雅也能够在中厅里面看到，比较属于大自然的味道。所以水木兰亭他应该取决于我们别墅味道的一个效果，我们希望由这个来提升我们别墅的人文价值。   
  
    主持人： 至少感觉这是一个很生动的。  
   
    张贵泉：我们是按这方面去做的，水木兰亭让人家一听就感到大自然，你可以理解成有水，还有一些草木园林哪，有庭院，都能理解。    
 
    主持人：咱们水木兰亭有自己的会所吗？   
  
    夏莉昆：在后面就有我们做的，但事实上后面事情就会完成了，重点是一个酒店，另外还有一个商场完善的过程，原来这些业主所享受的应该有更好的回报吧。  
  
    张贵泉：在后面还有假日酒店跟一个商场，商场大概地下三层次。  
   
    主持人：那可能在中央别墅区会成为一个购物中心。这边没有大型的购物商场。     张贵泉：我在跟两三家谈过他们对一区的，这样的一个卖商场规划商非常重视。  
   
    主持人：在我的感觉当中，温榆河中央别墅区的形成他是一种自发的，不是说政府的一个有计划的一种规划，某些方面确实有一些缺陷，是不是咱们在这方面要特别地做足了工夫。  
       
    张贵泉：当初规划有这些的想法，然后其实，我们有做到3万平米，小区里面的需要，我们也希望物业升值，其实我们也有这样的想法，就不是说升值到我们身上，今天就肯定升值到我们身上。

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