玫瑰园规划面积819亩，占地749亩（49.93万平方米），建筑面积17.6万平方米，容积率0.35，前两期开发的合称“五洲别墅区”。包括美国区、欧陆区、日本区、太空区，散落于美丽的维多利亚公园四周；三期新品“爵士别墅区”，占地32万平方米，户型面积380平方米-1340平方米，湖区面积为16000平米，花园面积为32000平米。又分为渥太华区，温哥华区，多伦多区，纽芬兰区，依劳伦逊湖与枫叶大道因势因景而建，为玫瑰封园杰作。 园内另有四个会所和一条商业街，它们分别是位于美国区内的“蒙大拿俱乐部”，位于日本区内的“名古屋料理部”，位于欧陆区的“加勒比浴馆”，位于太空区的“布勒斯堡健康馆”，以及一条“密苏里小步街” 。

<对话实录>

    周铁山：首先，今天有幸把玫瑰园别墅的刘总请来，感到非常荣幸，听说刘总刚开完会，是关于楼王的事情，能不能谈谈关于楼王的有关。请刘总谈谈。

    刘文涛：跟中国别墅网周总认识这么久，头一次到这里来，很荣幸认识这么多朋友，跟周总认识有两三年时间，基本在会议室见面，大家随便聊聊。

    关于玫瑰园楼王的事情，公司内部酝酿一年多时间，从2003年年底到2004年一直在酝酿这个事。到现在这个阶段，基本上进入实质阶段。大概方案是什么概念？基本方案初步形成，我们下午正好谈的建筑将来功能配套，究竟往哪个方向做，做高智能化别墅，还是做一个绿色产品的概念。我提出来做一个具有生态功能的一个别墅，自身能够满足自身的要求，比如太阳能、水，甚至能把电自己解决掉，自己自身可以运转。目前还处于探讨阶段。

    首先谈到高智能化概念就比较复杂，这套功能就目前我们也仅仅是试探了一下，有一部分采用高智能化概念。

    周铁山：是生态和智能化？

刘文涛：也谈到了绿色建筑，分了三块，一个就是高智能化。高智能化并不代表是一个绿色产品，绿色产品又是什么标准呢？我们请的还是加拿大设计师，他给我们介绍在美国、北美绿色建筑产品是有个标准，按照这个标准去做，每项都达到这个指标才能称为绿色产品。高智能化是另外一个概念，高智能化能达到什么程度。比如开车回家，电脑识别系统在很远的距离就能识别出你是这个家的主人，就主动开院里的灯，可以自动打开，包括监控系统，你到家门的时候，它也可以自动，因为它就识别家里的人，它识别你这个信号的人，能够反馈信息，网络系统可以支持做这样的事。另外院子里的环境，比如有水、有草坪，到了一定时候可以自动，草坪缺水可以把这个信息传达到网络系统，可以自动打开来浇灌，包括水的温度也是这样，考虑到太阳能，如果室内使用生活用水温度有问题了，信号也会传达到网络系统，然后增加温度。包括电怎么储存，如果靠太阳能发电，晚上肯定会有储量。

    周铁山：电是通过太阳能储存？

    刘文涛：是。比如你回家，冰箱里某种食品缺少，你肯定会相应配备食品，配备很齐全，这个食品缺少的时候，在国外比较先进的高智能化会传达一个信息，这个网络系统是跟供应商联系的，他会通知供应商我家里缺两瓶啤酒，缺什么菜，供应商派人送食品。或者其它服务，跟物业联系，比如我家哪个灯泡坏了，这个信息也可以传达到网络里，比如哪里需要维修。高智能化等于是节省人力，一个是节省人力，再是给残疾人提供生活更方便的空间，是这样的，高智能化建筑理念，就是这样产生的。很复杂，不光是建筑本真需要具备智能化的硬件，还需要有相应的服务。所以实现起来是比较麻烦的，也是针对这单栋房子怎么做更好、更有特色。

    周铁山：现在还是酝酿阶段？

    刘文涛：还是在酝酿。

    周铁山：我估计2005上半年基本应该酝酿成熟，应该开始做了。

    刘文涛：2005年需要两个月时间继续筹备。我提出生态房屋的概念，这个在国际上很多国家都有，我记得我曾经听过一个课，清华大学专门研究生态的教授，讲了关于生态方面怎么支持达到它自身循环的条件，一个是风能、太阳能，能源的来源是什么。真正达到这个条件可能费用会比较高，那么我提出来这个条件的原因是什么？因为这个房子太大了，目前我们计划的面积最早是三千平米，现在可能会达到四千平米，如果加上辅助的廊子，可能会达到五千五，房子会很大。将来人生活是什么样，在社区里跟物业关系是什么关系，收费问题，不是很简单的。你要采用现在最基础的设施来满足房屋正常运转，一年费用会很高，可能达到一百万。所以我提出来，在最节省的条件下，怎么样房屋配备系统自动循环。靠雨水来满足房屋水的问题。电，是不是可以考虑用太阳能，太阳能能够解决热水的问题，有了热水可能解决供暖问题，有了电也可以解决供暖供热。但是完全达到100％循环，可能会很困难，因为有通讯这一块，还有接受信息这块。

    周铁山：说到这儿，我感觉到你做楼王的目的，原来我想象是树立形象，树立一个品牌，现在我有另外一个，通过谈话，好像是你在找一个先进的理念和模式，把它综合集于一身，势力一个榜样，一个样板。有这么一个意思。刘总做了别墅豪宅，是怎么想的、怎么定位的？

    刘文涛：定位公司也是争论很多。三期爵士这个产品，那时候也是有争论。

    周铁山：已经做完了吧？

    刘文涛：是。推出的时候是2001年，已经超过一千平米，当时北京市场还没有这么超大型别墅。通过2003年、2004年市场反馈，确实中国有一批这样的企业家具备居住这样房屋的条件，那么我们可能到2006年推出中国楼王。因为这几年中国经济是持续发展的，所以应该具备这条件。

    杜猛：我认为是这样，这个房子既不是中国楼王，也不是1.6亿的概念。1.6亿，这是中国最贵的房子。刘总要做的是中国最大的房子，四千平米，在某种意义上说是中国最大的，而不能说是楼王，楼王这个概念不准说。要说打造中国最大的别墅，我认为这个最准确，1.6亿的概念是价格概念，那可能说要建造中国最贵的别墅，是这样的。这里要看市场。

    周铁山：既是最贵的，也是最大的。

 

杜猛：也是最生态。我们多次探讨对生态标准的概念。比如用地热，加上太阳能、风力，形成这样一个比例，你说你自然能源，在某种意义上，所谓生态的概念，咱们过去说，越农村越生态，实际是不对的，太生态就是农村，这是不对的。生态在西方发达国家，以及联合国教科文组织对生态界定，特别对住宅生态标准有界定。咱们建设生态别墅五六年，但是还没有制定出标准，咱们可以借鉴西方的标准。我理解刘总豁出去了，不仅做一个中国最大的房子，而且要做中国最贵的房子，而且要做成最生态房子。生态的核心价值体现是综合节能，虽然是四千多平米，还是节能，让房子能够在某种意义上可以理解为能源的自足与自给，自我循环，同时排出一些废弃物的时候做必要的处理，一个完整的生态的一栋房子。没问题，咱们祝刘总，最大的房子，中国最大的房子，咱们也有分享光荣和梦想的时候。要求刘总要加快，等不及了。

  

    刘文涛：我大概知道一些，不是特别了解，有两三年吧，我只是从一些资料上、广告上看的，有一点像现代风格的别墅，不是传统的，我们做的形态上是传统，不是那么超前。

    周铁山：紫园去吗？

    刘文涛：没去过。这两天准备就走了，看看目前国内比较高端顶级排在前两位的房子，那是什么概念，看看他们是怎么做的。

    周铁山：经过未来一两年这方面的……

    刘文涛：实际也是尝试，毕竟咱们国内没有人做过豪华的别墅，国内本身可以这么说，有历史的渊源，设计公司没有。中国目前的大院、设计院可能也满足不了这个要求，单独设计一套四千多平米的别墅，不管哪个院都没有做过。

    杜猛：问题是设计出来一个真正有价值的综合意义上的别墅相当难。

    周铁山：设计是一方面，关键是谁有这个条件、能力、胆量来做。

    杜猛：从设计能力来讲，设计单位都能设计，四千平米对他们来讲小菜亿碟，对他们来讲，是智能的，是生态的，中国第一的房子。没问题，三天内能交稿，关键是达到心目中的中国的第一。造不是非常大的问题，因为建筑，各方面施工，我们技术上都能做到，问题就在设计理念上，产品定位上。首先我认为刘总他们公司前期成员班子意识到要探讨这个事情，一定要在高端产品，特别是超级高端别墅上，有这个认识。说第一别墅不错，问题不是价格，要把别墅做成在中国的别墅对比中，不是一个技术参数，不是四千平，那是最大的别墅，要在各方面指标上都是中国的第一。如果说最大的，那我搞五千多。

    周铁山：做玫瑰园，刘总有胆识做成这样一个独特、超前的、综合的。

    刘文涛：这主要是董事长的思路，我们只不过要完成董事长的思路，完成这个过程。

    周铁山：玫瑰园由刘总操盘，这不是一般人能做到的。

    杜猛：这需要综合素质，打造中国的第一。

    周铁山：做一个盘快两年做出来，1.6亿的楼王2002年开始酝酿，到2004年酝酿，2005年还是酝酿，2006诞生，一套别墅需要三年时间。

    杜猛：难产。

    周铁山：真正建成得年底，这一套别墅比一个盘还费劲。

    主持人：今年任志强也有这个想法，想打造五万亿平米的豪宅，不知这豪宅的概念是什么。

    杜猛：是酒店还是公寓？

    周铁山：批判豪宅，他还想做。

    杜猛：我也是豪宅极力反对的，基于刘总是我的朋友，咱得内外有别。

    刘文涛：2004年这一年有点趋势，有很多项目都去推豪宅概念，甚至财富公馆，全部是一千平米以上。包括今天的设计师已经达到定做别墅，不是一个项目上做一个别墅，而是给某一个人。

    周铁山：项目里也可以做，包括一块地，某一个人。

    刘文涛：他们要求很大，三千平米，两千平米。

    杜猛：现在对刘总的别墅做一个最贵的别墅、最大的别墅，我还是期待玫瑰园能够做出来中国第一的别墅，各方面指标是第一的，如果做最大的，这个事好办，你建四千，我建五千，马上就下去了。但是要做综合指标最好，生态的，智能的，这样综合指标在哪个角度上去找，都是中国别墅界、单个别墅的第一，这是非常有意思的。

    周铁山：玫瑰园这套豪宅可能有十个之最，肯定是这样的，经过这几年的酝酿，2006年开始建。

    刘文涛：2005年。

    周铁山：2005年开始建，2006年建成，肯定各方面都是最好的，咱们来期待，共同来见证。

    杜猛：是个男孩还是个女孩，最好是一个双胞胎，我发现刘总说得最好。

    主持人：1.6亿的别墅只是一栋，不能代表整个玫瑰园，它给整个项目带来了什么影响？

    刘文涛：等于说是给北京市政府有个交代，因为过去玫瑰园的历史造成了一个不良的局面，给政府带来很大影响，有很多业主目前就玫瑰园三期，已经给社会上明确的回答。前年不论出现什么问题，我们力挽狂澜，拯救了，做到今天已经不容易了。同时三期这块又给北京树立了信心，不是说100％的地位，确实是别墅领导的地位。后期对全国来说又是很大的冲突，那么这个产品在首都应该具备这样一个产品的出现。

    主持人：刚才刘总提到，算给整个团队有好的交代，不光是别墅界的朋友，很多消费者都想了解一下，施了什么魔法，让玫瑰园产生这么大的变化，做了几年有什么感想？

    刘文涛：实际非常简单，杜总在这儿，不知杜总感觉怎样。任何一个项目，房地产这个行业是一个很艰苦的行业，工作是很辛苦的过程，是一个庞大的系统。团队要是没有统一的目标，没有勤奋的精神，什么项目都不能做好。很简单，就要踏踏实实做事。

    周铁山：有一个好的领导。

    杜猛：我认为说得非常好，再加一句话，房地产点com难得多，真正要打造一个项目，任何项目想成功，如果不踏踏实实做事，不可能成功。频频亮相、频频上镜的风云人物他背后的辛酸，别人很难理解。房地产是绝对的干活，你必须把活做好，活做不好其它都免谈。

    主持人：我们刚才谈到杜总在海南有一个万泉河国际别墅村，不知是怎样一个项目？

    杜猛：我们的项目跟刘总的项目是有区别的，跟玫瑰园有区别。我这个项目是一个度假性的别墅项目，它属于是一个别墅。

    主持人：具备别墅性质的？

    杜猛：它就是度假别墅，它没有过分智能概念，过分好点的概念，它一定是度假性质，否则我卖不出去，我是做产品的。跟海南是旅游大省搭配，有一个旅游的概念，实际不是概念，是做旅游产品、旅游市场，这是一个。第二，要打造符合亚热带气候的别墅，为什么加国际？将来海南要成为旅游大省，接触国际事务比较多，可能有些定位会突破在本岛，因为海南省别墅本地购买力极弱，基本卖给国内或者东南亚，所以加上个国际。在南方属于亚热带气候，跟北方别墅应该有区别，在北方需要加保暖。在南方做别墅，相对来讲成本低一点，旅游价值高一些。做旅游性质的产品，它的生态，因为海南本来就是生态省，是生态非常好的省份，在这个地方做项目，但是市场会受到影响。玫瑰园不一样，玫瑰园在北京是具有代表性的楼盘，也是有影响性的。影响是两块，以前是非常不好的影响，一块是在刘总带领下做得很好的影响。过去做得不好，现在做得很好。大家都把玫瑰园别墅界具有代表性的，可以探讨的焦点、难点，同时又是一个亮点。在某种意义上，不仅在北京，甚至在全国别墅界都是有影响、有知名度的盘。刘总能够做出中国第一的别墅，楼王的概念，可能更有利于盘整体的定位。

    我海南这个别墅定位，我们在设计上搞了很多，像北京民族园一样，只要国际有人进来，增加国际风味。这跟北方产品有些区别。海南的项目不是资金问题，不是环境问题，海南环境非常好，过去的皇帝都不知道三亚环境好，要不然他不会把大臣发配到海南。

    周铁山：规模多大？

    杜猛：380栋。

    刘文涛：每栋不会太大？

    杜猛：不会。还是要做适度。

    周铁山：海南地产形势？

    杜猛：在全面回归。

    周铁山：而且有发展。

    杜猛：我们属于旅游地产的别墅项目。对我们很有压力。

    周铁山：我们也看了旅游地产的频道，还有度假别墅频道，这块都有发展。

    杜猛：刚才刘总说的，一般人不了解，好像说站得层面高，实际上玫瑰园把这个盘翻过来，实际就是一个死盘，能把它搞活，它就是对政府的贡献，对社会的贡献，最起码对别墅界是有贡献的。

    刘文涛：杜总，可能你对玫瑰园不太了解。因为过去玫瑰园被操作的时候，一百多户的业主实际上不在北方，都在香港、澳门、台湾、东南亚。这些业主不在大陆投诉这个问题，是在香港，大陆新华社在香港设分部，在香港新华社闹得很厉害。这给政府造成很大的负面影响，这就涉及到北京市政府问题，这个事已经闹到国务院去了，闹得非常凶。而且那时候政府不允许房地产项目破产，玫瑰园是第一个。当时做玫瑰园销售这块，是首屈一指的，随后出现问题之后，又出现拍卖。所以说梁其森能把这个盘接过来，做成这样，对政府有好的交代。是有这些背景的。

    周铁山：恢复了玫瑰园……

    杜猛：实际是救活。

    周铁山：对以前不好的形象全部挽回，玫瑰园的品牌形象，对政府的形象，各方面都是有很大好处。玫瑰园是一个历史了。

    刘文涛：下次有机会去万泉河国际别墅度假村，度假村可能更好。

    周铁山：可以参谋参谋。

    刘文涛：我只是直觉，海南市场不太了解，市场是最重要的，确实是这样的，市场是最重要的。

    周铁山：海南现在地产是在回升。

    杜猛：在海南还是有压力。

    刘文涛：开发的节奏，我不一定一下子都做起来，可能是一个区域一个区域。度假村里有澳大利亚区域，美国区域，芬兰区域，中国区域。

    杜猛：很有意思。

    刘文涛：中国来旅游住在中国区域，澳大利亚来旅游住在澳大利亚区域。香港、广州、深圳，包括上海，还有北京、东北，东北区域的客户在这边也很多，买房子会长期住。冬季的时候过去住。

    周铁山：真是有东北人在那儿住，关节炎，在那儿住就好了。

    杜猛：但愿我们这个项目能有好的发展。

    刘文涛：现在定价没出来？

    杜猛：没有。

    周铁山：玫瑰园还有多少地？

    刘文涛：265。刚才谈的是打造一个好的产品，我们是在做一个产品，而不是商品。你在做商品的时候，商品前边那个过程应该是一个产品的概念，你打造一个什么样的商品，这个商品包含的意义是什么，凭什么要卖这个价格，凭什么要打造这么大的房子，这是挺关键的。同时我们年会开发，我们现在称为爵士二期，目前定位是20栋，其中里边也不乏两千平米的豪宅。

    周铁山：整体上应该都是豪宅。

    刘文涛：今年准备再打造20套房子，后面还有一片地，那是最后的区域。

    周铁山：260亩地是一部分？

    刘文涛：一部分。今年3月份我们会推出来玫瑰园第二代，估计应该在3月底、4月中旬，应该推向市场的。因为2003年做了一个有代表性的，玫瑰园有代表性的一栋楼，做完只有一个星期的时间，被一个客户订走。2004年没有跟上这个节奏，2005年我们想要有一个有代表性的作品出现。

    周铁山：第二个代表性的楼王跟2004年那个楼王应该是一个匹配，等级的东西，是四千万左右，跟1.6亿不是一个概念？

    刘文涛：不是一个概念。

    周铁山：等于像玫瑰园完全是品牌形象、典型作品，做纯正的豪宅，要做中国顶级豪宅。

    杜猛：刘总做中国豪宅，风格很传统。传统的概念是什么？是中式的，是古典的，是欧洲的？

    刘文涛：风格上有一点法式传统。

    主持人：刚才大家谈到豪宅风，我觉得房地产市场，特别是中国最开始都喜欢有一阵一阵跟风的行动。刚才说有豪宅，2004年一拨一拨的上。2004年还有值得关注的，出中式的别墅，这是刮得最美的一阵风。我们了解杜总之前开发过两个别墅项目，一个德国印象、一个金露枫远，这两个项目都是纯粹的洋别墅，完全国外的风格，那么您对这股中式风怎么看？

    杜猛：这个话题非常好，确实不错。为什么这么说？产品除了所谓差别定位，搞作品，搞产品，最后搞成商品。在这个前提中有个基本前提，就像我们写作一样，写成说明文还是记述文。我们当时做这个项目的时候，全北京城没有一个德式别墅、德式楼盘，那是第一个，完全的德式风格。首先德国风格的设计、德国风格的户型变化，是按照德国人的理念设计的，是这样一个产品。金露枫远是一个法式的设计，北京有一个以以一个法国人命名的楼盘，实际是不对的，虽然他拿一个法国的概念，而他并不是做法国的产品，我们也没有拿法国的名字，但是我们做的金露枫远，是对法式的理解，法国文化意识的理解。做两个这样的风格，一个是德国风格的别墅，一个是法国风格的别墅。整体上来讲，跟中式是完全不一样的，咱们可以通称洋别墅，我老是坚持这样一个观点，这个观点我记得上两次谈过，谈过什么观点呢？什么状态呢？中国从别墅这个概念上讲，咱们中国只有乔家大院，王家大院。中国古代只有庙、寺院这样的建筑，恢复或者建立中式别墅，是中国文化发展到今天和中国发展到今天，在某种意义上是一种自然产物，会恢复中国人对自己传统文化的信心，增强民族自豪感，实际也没有这么玄乎。我们不住洋别墅，我们住乔家大院、王家大远。现在不论什么中式别墅，无非就是把故宫缩小50倍，把王家大院缩小50倍，无外乎这样的风格。别墅首先是凝聚民族文化沉淀的一个东西，这样一个产品。随着咱们国力的提高，这样的产品可以理解为应运而生，我们主张这样的别墅越来越多、越来越好。

    从另外一个角度，我们得考虑另外一个事情。中国农民都住的别墅，实际上中国九亿农民都住在比较低式、粗糙、配制不齐全，相对贫穷的地方。这种说法有点牵强，因为农民占的土地资源确实很大，实际那不叫别墅，那就是一个……

    主持人：低密度经济适用房。

    杜猛：实际就是一个挡风遮雨的地方，不能说中国别墅是最多的。我们在现在建的中式别墅已经超越了原有别墅的概念，也就是说过去故宫没有水冲厕所，现在建筑，不能说没有水冲厕所。至少供电、供热供暖，跟现在的农家小院是不一样的，我们认为这个产品是升级以后的，从内涵中做革命性的东西，已经用现代科学技术武装起来的新农村大院。但就中式别墅，以后这也是一个新名词。

    刘文涛：是中国传统文化和西方居住理念的结合，再加上现代科技的含量，你住在乔家大院的也罢，住在故宫里的皇帝也罢，天热有人扇扇子，天冷有火盆，现在不一样，房屋没什么功能，一个正房、左厢房、右厢房，都是靠人服务。

    杜猛：刘总说的意思，过去的乔家大院就是挡风遮雨，现在盖的别墅完全可以和洋别墅相比，已经不是过去的乔家大院，在建筑风格上、建筑语言上像过去的乔家大院，它的功能、它的性质、它的内涵全部已经改变。

    刘文涛：强调舒适度。

    周铁山：采光性能够满足各种需求，各种材料是优质的材料。

    杜猛：从现在整体来讲，中式别墅的出现、中式别墅的叫法，这也是进步。不在乎叫乔家大院，从名字上考察，中式别墅，也证明它在提升。我认为在北京的别墅中，回到刘总玫瑰园的花蒂，我认为它们是真正的别墅。别把概念搞混，没有质的区别。从中国字面理解，墅就是野外的一块土，首先是野外一块土，玫瑰园做好了，至少是野外一块土。洋别墅和中式别墅，跟风也罢，我认为是一个很好的现象，对中国建筑回归或者对中国建筑一种重生的标志，应该给予积极支持。关键在于中式别墅生命力，有多少人喜欢住？我是不大喜欢，我认为既然是别墅还是原汁原味，比如北美风格，特豪华，爽，为什么？因为中式别墅在建筑外形、建筑语言上没有改变，没有更多来做，没有更多销售技巧。你说你现在几个小姐来，拥有上亿或者上千万人你跟他谈判，这有点小题大作，缺乏对业主的尊重。

    问题在语言上，中国的建筑语言有问题，不通风、不朝阳，就像周总所说，所用材料都变了。像故宫一把火就烧了，不通风、不朝阳、不防震、不防火。跟西方不一样，西方的都成文物了，因为它的核心材料是石材，放一千年不坏。故宫修了十多遍了，天天月月都在修，不修没法保存，维修成本非常大。我们现在能建纯木屋吗？现在还在用砖头，砖头跟石头没法比，还要风化。建筑材料的使用，在建筑风格不变的情况下，如何提高防风、防雨、防震、防雷的过程中，提高它的结构，我认为这方面要下工夫。这跟洋别墅不一样，结构方面不如洋别墅，因为洋别墅本身就是硬性的东西。中式别墅需要瓦，瓦大家清楚是土做的，烧出来的，一年半以后然后完蛋。现在用水泥做瓦，然后涂颜料，这是不一样的。中式建筑就是留下一个建筑风格、建筑框架，其它东西全变，这才能保持生命力和安全系数。现在我对中式风格市场还是充满信心，华夏子孙都对过去的房子情有独钟。回顾30年前住的房子，都是住的瓦房，不是楼房。但是洋别墅跟中式别墅的市场份额都是不一样的，中式别墅的寿命、市场生命力这是将来发展的关键。

    周铁山：越来越好。

    杜猛：洋别墅的特点用石材，能变成文物。故宫是文物，但是维修成本太高。西方的城堡，特别法国的城堡，能卖两三亿人民币。从这个意义上讲，刘总说要打造中国的第一，我是相信的。庄园是靠土地出来的，必须有很大的面积。比如咱们北京很多项目，都说这城那城，实际就是公寓，没有城的概念，我认为这是不一样的。

    还两个话题值得探讨。一个土地资源这块，为什么反对盖豪宅，因为中国人口太多，土地资源世界倒数第一。可反过来讲，正因为这个更要盖豪宅。比如周总住个四千平，我盖个两万的，这样有助于用工。

    周铁山：智能化。

    杜猛：智能化也需要人。这能养人。大别墅，有钱的人要把钱花出去，打造两千万的房子，需要人。

    周铁山：第一，经济发展了，市场有需求，要满足市场需求，个别人的需求，不能不满足，因为这是市场主流。

    杜猛：主张一部分先富起来，就要一部分人先住好的。

    周铁山：这块地已经是我的，至于我盖一套或者多少套，这是开发商自己的事。我不赞成都盖豪宅，我是赞成玫瑰园的设想。某个盘的领导、开发商都是有针对性的，玫瑰园就适合作为一个代表作。我在我这块地里盖，我不会复制一千套到别的地方盖。就说就业这个问题，我认为理由不充分。

    杜猛：这是一个。为什么我既主张，又不主张，这是很矛盾的。如果我们不打造豪宅，就很难以出现像故宫这样的文物，传世之作。你想想咱们住的房子，20年前都不行了，30年前的扒了，50年前的房子都没了。造成什么现象呢？中国是代代人盖房，代代人拆房，是一个恶性循环，能源循环浪费。高质的房子，具有生命力语言，有安全系数的房子，实际是投资成本安全系数越来越大。

    周铁山：建房子一定要高品质。

    杜猛：不能搞低质乱造的房子。

    周铁山：玫瑰园楼王是特殊的，中国可能就一套或者两套三套。但是它会引导将来小的公寓，会成为榜样，在综合性、智能化、生态上，都作为样板，这样我们会沾玫瑰园的光，玫瑰园的智能化值得我们借鉴，可能在二百平的房子里都会实现，这会带动中国房子综合品质、性能包括生态达到一个提升。

    杜猛：周总很快成为玫瑰园的托儿。

    周铁山：这绝对是有意义的事情，是一个代表作，领导一个潮流，打造品质，智能化、生态化，有优异的表现。

    杜猛：理论上是这样，逻辑上也是这样。

    周铁山：不是建简单的房子，仅仅为遮风挡雨的房子。中国农村的房子几十年没有改变，只不过大了，高了，房子品质还是没有变。如果我是村的，建了一个村里的豪宅，智能、用的材料、规划、建筑都是世界先进，那么这个村过几年肯定比你们村强，因为我带动了，甚至带动一个潮流，榜样的力量是无穷的，意义就在于此。做这套豪宅的意义不光是树立一个品牌，更重要的意义是做一个先进的楷模、榜样，一个先进代表。现在都提倡代表，中央三个代表，住宅也要提倡三个代表。玫瑰园楼王是一个代表，杜总将来的度假别墅，希望你也引领代表的作用。你这个代表是跟玫瑰园代表是有区别的，因为你是海南风景区里边度假健康休闲别墅。

    主持人：度假别墅该怎么盖。

    杜猛：要成为一个方面的代表，亚洲第一、中国第一。我为什么给刘总说成中国别墅的第一，这是综合素质的第一。毛主席说，做一件好事不难，难的是一辈子做好事。

    刘文涛：做到最大并不难，但是敢做的人太少了。

    杜猛：敢做的事很难。

    周铁山：玫瑰园杨总有勇气。

    杜猛：这不是闹着玩，钞票砸进去

    刘文涛：他有这么大的勇气做这样大的豪宅，这是非常难的。

    周铁山：另外有刘总这么一个好的操盘手，那该别说玫瑰园、楼王了。现在温饱问题解决，本收回来，这是一种必然，也是一种实力、胆略、责任。村里也盖了别墅。

    刘文涛：老板把他的村拆掉，全部搬到一个联体的住宅区，实现农业产业化。他把原来的村建了一千亩地的畜牧业基地，这又是一个奇迹。

    周铁山：英雄不问出处。

    刘文涛：说到那个基地，每天屠宰量四百头，我所吃的牛头还真没有那么好，山府是吃牛肉的，我们那边的牛肉，出来的牛，就是因为当地的水土长大的牛，就像吃棉纸一样，很松软。

    杜猛：以后搞现场直播到现场说。为什么说我批判理由不足呢？从哲学上讲叫批判中的接受，首先这种东西属于接受，在西方批判家、评论家，首先要谈他的错误。不管是中国第一、亚洲第一，首先要肯定。主要还是做。

    周铁山：我老说敢说、敢想、敢做，想到、说到、做到，这很难得。杨其森是一个农民出身，做中国最大的豪宅，你去想、你去做，出身不是重要。我说的目的也有其它一个意思，包括创新，做出这么大的事业，这是我刚才说英雄不问出处的道理。

    杜猛：我认为周总身上有很多东西值得佩服，周总给我上课就是谈创新，谈理想、谈梦想。但是有一点，周总对产品的研究，对有些产品的定位，对别墅的理解，站到这个角度上，不是去盖别墅，但是他是一个别墅有感觉的人，要不然中国别墅网也诞生不了。

    周铁山：主要是对网络的感觉，对网络经济的感觉，有创新、潜在的东西。

    杜猛：另外也是对别墅独特的感觉，不然也不可能走到今天。

    周铁山：我为什么要发这份感慨，梁希森一个农民做这么大的事情。因为我也是类似这样的人，我也是农村出来，文化可能比杨其森高一些，但是性格这方面，企业家都是敢想敢做。杨其森是从建筑开始到开发商，现在做楼王。第一，我占领别墅网这块地。第二，我迅速占领更大一块地，这会产生更大的奇迹。一谈起网络，一谈别墅我就来精神了。玫瑰园这块地我占了，我能想到1.6亿楼王。为什么要把这块基础打好？马上要开始做，只要一做奇迹就有可能产生。

    主持人：接下来请二位，一位是别墅界创新人物杜总，一位是北京玫瑰园操盘手刘总，谈谈对2005年别墅市场的看法。

    杜猛：我认为2005年中国别墅市场肯定是，它的产销肯定是两万，这是一个大的趋势，对别墅需求从市场来讲会有很大发展，因为我们市场的增长非常大，基本上别墅市场增长都是迅速增长，愿意买别墅的人越来越多，容量越来越扩充。从产生来讲，在某种意义上，别墅是稀缺产品。我们现在今年说上市项目，也都是在831以前批的项目，831以后别墅项目很难。虽然现在就是说，国家有关部门刚刚出台了一个文件，三边政策，湖边、江边、海边，可以建低密度建筑。另外2004年10月26号，对抵押贷款产品的解释，这个解释有个最核心的观点。什么核心观点呢？你再买房子贷款，你生活必需品不能查封。假如银行贷给业主的钱，业主还不起，这是他的生活必需品，所以银行无法查封债务人的资产。换言之，我们现在已经有1.7万个亿的贷款，而且住房贷款每年以20％速度递升，在信贷产品中属于抵押贷款。一夜之间让已经放出去的1.7万多亿的银行贷款都变成了信用贷款，已经不再是抵押贷款。最高法院的这个解释……

    主持人：有没有不动产的类型？

    杜猛：只是说消费产品，比如我妈住别墅，我没钱还，不能把我妈赶出去。不管是别墅、公寓，还是别的什么，必须产品不能查封。不管什么产品，没有界定，这样造成产品金融风险增大，危险金融风险，威胁金融市场，也威胁购买力市场，银行不敢放贷。本来别墅贷款持有异议，很多项目纷纷停了，一些不良项目都停了。你要在这样的政策上退出，不值得。这里存在一个悖论，我们正在建立信用体系，它是以保证社会安全，保证人的最低生活水准，但是牺牲掉的是什么呀？是以牺牲诚信体系的建立为代价。本来签了合同，合同作废了，无效了，变成了无效合同，现在是这样的状态。最高法院一定要界定清楚，政府保护弱势群体，保护最低生活功能和最低生活用品，跟投资，跟住宅，跟他的发展和合同分离开。这些方面政府应该保护，但不能混为一谈。对别墅市场的发展和别墅购买力减弱，对别墅市场都产生了威胁。

    周铁山：产生威胁？

    杜猛：当然。对银行金融市场有威胁，贷了款不还，理由是我这是生活必需品。

    周铁山：住别墅的人算是有诚信的。

    杜猛：这我看法不一样，拥有一个亿并不代表他有良好的诚信，不能等同，不能因为他有钱他就有诚信。穷人也有诚信。现在是杨白劳怕，还是黄世仁怕，没搞清楚。高职低道，有这种反差，钱多不代表他素质高，这没有可判断性，还是分人，还需要制约，还需要体系。就跟虐俘事件的女兵一样，她是在家里的乖孩子，一放到伊拉克这种自由国家，就可以自由发挥啦。

    周铁山：现在我知道玫瑰园肯定做豪宅，湘江国际那带也应该是豪宅。通州有块地也要做顶级豪宅，是不是豪宅市场还是挺大的，请刘总说说。

    刘文涛：咱们国家经济高速发展差不多20年时间，GDP一直高速增长，一直到2005年，也可能会持续到下一个十年，因为中国是一个很有潜力、很巨大的市场，无论在国际上，在哪方面，中国已经跨入贸易第三大国。中国高速的经济发展带来了第一批、第二批、第三批越来越富有的企业家，尤其是私营企业家，他们需要有好豪华的居住条件、别墅。我想2005年，甚至更长远的十年，我想会有更好的市场份额。同时会有更多的产品出现，更多的别墅产品出现。市场好，还有国家控制的条件，就是目前国家，中国国土资源部还明确限定了别墅不在批项批地范围内，所以别墅市场还是很有发展前景的市场。

    周铁山：这两年土地都是前几年的地，地的供应量很少。相对来说，产品逐渐减少，需求是在增加，产品越来越稀缺，肯定价值就会提升，有价值就有人购买，应该是这么一个情况。比如豪宅市场，随着经济的发展，产品的稀缺，销售和前景应该是没有问题的。

    刘文涛：国家经济在发展，体现到每个企业来说，有很多企业会出现新兴行业，或者国家投资加大，新兴行业又有新的贵富，这批人有新的需求，他的需求在不断增大。别墅就目前这几年来说，应该不会有太多的立项，目前由于资源控制情况下，不会有新的项目进行，至少在几年之内国家会控制别墅立项，这部分产品会迎合新的市场需求。同时产品更新换代，生活品质的提高，又会产生更新换代需求，也是一个很大的需求。

    周铁山：最后用一句话概括一下。

    刘文涛：我同时希望中国别墅网代表中国别墅行业，在网络里成为更广泛传播的典范。

    杜猛：还是买得起、养得起的别墅最适合中国市场，让中国人都住上别墅。

    周铁山：这是一种追求和梦想。每个人都有梦想，只要是梦想都会实现。

    刘文涛：如果都住上别墅，那肯定会有新的东西出现。我们这代人可能解决不了这个问题，还有九亿农民。

    周铁山：杜总说得没有错，希望每个人都住上满意的别墅，至于说谁住上，也许我，也许你，也许他。成功的是谁，只要你想、你做，就有可能实现。今天谈话结束。

——完——