时    间：2005-3-18 14:00　　　　　                  

地    点：中国别墅网演播室

对话嘉宾： 清凉盛景    营销总监  何欣忆

    北京清凉盛景别墅地处八达岭小镇，海拔高度585米-630米，三面环山，上风上水，龙脉之地。紧邻八达岭高速路出口，畅通无阻，顷刻直达市区，周围毗临八达岭长城、野生动物乐园、残长城风景区、七彩峰公园、八达岭旅游文化商业街、以及拟建北京高山滑雪场和72洞高尔夫球场等风景名胜景点。一千五百亩广袤土地，则山而居，打造独立别墅，以超低容积率示人。欧式建筑，配以中式园林，唱响中西合璧的精彩乐章。一万两千平米豪华高尚会所，星级服务标准。世界知名品牌的高尚配置，打理生活，国家863技术项目QSA-8000系列住宅智能化系统，集多种功能于一身，带给您五星级酒店般享受。其中，一期一百栋独立别墅，分别坐落在东西区。东区和西区的建设已颇具规模，共有十六种户型期待莅临。该区计划建设400幢独立住宅及配套设施。充分利用当地旅游及人文地理环境资源优势,为人们提供理想的避暑、休闲、居住场所，同时为八达岭风景区增添一道人文景观。 　

<对话别墅实录>

主持人：清凉盛景一直在业界比较低调，我们感兴趣的是目前一期的销售情况怎样，又是哪些人对这个项目比较青睐？

何欣忆：这个问题我要从我们的目标客群说起，我们的客户主要是教授、律师、医生、艺术家等高级知识分子，他们的消费观念比较成熟，对国外的生活方式也接受较多。他们是享受型客户，希望在忙碌的工作之余能有一个放松休闲的个人空间，而这个空间一定要是交通便捷、环境优美、空气清新。同时因为他们在自己事业领域所取得的成就，平常就是各种场合的焦点，所以希望在自己的私人时间、私人空间里能尽量不要被人打扰，尽量显得低调。我们项目的老总王曦先生也是一位高级知识分子——北京大学的博士，他做项目也是重品质、重内涵而轻炒作，这和目标客群的特性不谋而合，所以也就不难解释清凉盛景为什么一直比较低调了。目前项目一期销售已完成三分之二，二期也紧跟着就要开盘了，可以说进度超过了我们的预期，也说明这种“低调”的营销策略符合我们客户的口味。

主持人：清凉盛景二期是怎样规划的？在风格上与一期相比有没有大的变化？

何欣忆：项目一期基本上没有改变地块本身的地形地貌，所以主要以山地别墅为主，有层次感、立体感。二期特别做了一个人工水系，八达岭地区水资源比较缺乏，我们从保护环境、节约资源的角度，特别采用了日本枯山水园林艺术，使虽不见碧水细流，却能感受到云海、孤峰、小桥、流水。二期建筑还是沿袭了一期北欧与北美结合的风格，主要为独立式别墅，共140户。

主持人：清凉盛景在价位上有没有竞争优势？目前的价格走势如何？

何欣忆：项目一期目前的均价在5380元/平米，应该说性价比是北京别墅中数一数二的，二期会高一点，均价在6000元/平米左右。项目所处区位对于别墅项目是非常重要的，清凉盛景别墅地处八达岭小镇，三面环山，是北京上风上水的龙脉之地，也符合欧美发达国家作为第二居所的别墅离市区1小时左右车程的最佳距离。清凉盛景在八达岭，既远离城市喧嚣，土地价格又相对较低，价格自然就比城市边沿的别墅低很多。但我们是价低质高，从我们的配置来看，是不低于甚至要高于那些所谓“豪宅”的，比如说罗马尚塞苏伦多外墙、加拿大皇家窗型材、德国霍曼遥控门车库门、美国天普中央空调系统等等，都是世界最高档的。清凉盛景从一期开始的四千多每平米到二期的六千每平米，价格上涨也比较快，也说明了我们的产品是符合市场需求的。

主持人：“第二居所”的别墅目前在国内别墅市场是不是主流地位？市场对这部分需求的满足情况怎样？

何欣忆：现在就北京来讲有不少项目都建在城市边缘甚至城市内部，有不少就直接定位为“第一居所”，而“别墅”这个词的含义本身就包含了“第二居所”，当然在我们国家市场经济处于初级阶段的时候，把别墅作为第一居所还是比较划算的，但也必定要牺牲一部分“别墅”的生活品质。就我们的客户来说，他们是教授、律师、医生、艺术家等，在国外就属于“中产阶级”，是社会经济的主流，他们的价值取向、生活理念实际上也对中国别墅的发展方向有着指导意义。这两年北京远郊的别墅项目增长很快，但因为经济发展速度和政策用地控制等诸多原因，市场对于快速增长的“中产阶层”的第二居所需求还远远不能满足，相信今后的发展空间还相当大。

主持人：清凉盛景二期的营销上会有什么手段？会延续一期的低调策略吗？

何欣忆：应该说二期的营销上与一期会有所区别，会加大宣传力度，特别是活动推广和网络宣传这两块。房地产网络广告在近两年的迅猛发展也确实有点出乎意料，好在我们在这一点上还是一点不落后，很早就同中国别墅网保持了密切合作，并且在今年会进一步加强。清凉盛景二期今年的销售目标是100套左右，对于这个目标我们还是很有信心。正如前面所讲，目前市场对第二居所的需求满足还远远不够，很多开发商的眼光都盯在“豪宅”上了，再加上国家对别墅开发用地的宏观控制，远郊别墅在今后5年内还是持续看好。当然，宣传配合也非常必要，毕竟今年的市场竞争会更激烈。