对话别墅：新贵族主义的水色时光

    第二个问题就是加大加快农村城市化建设，使农村走向城市化。商业化加快城市化的发展速度，才使国民经济发展速度加快，才能推动农村城镇化的发展。这是必然的发展方向。国家首先考虑，你看这次，人大和政协会议，首先提的是和谐的，什么叫和谐，也就是说要有安定的环境。要安定，国际上是要和平，国内要和谐，人与人之间也要和谐。既要解决安居乐业，健康发展，国民经济收入的提高，才是一个真正的发展。我认为，中国未来房地产的发展，建设不能像以前无序地或者盲目地开发。会有合理的来发展。

    由于土地是不可再生资源，那么在这种情况下，我认为作为北京市的房价来讲，我前三年的预测，三环以内，四环以内房子的价格，甚至包括四环以内的价格，以前所开发的项目价位会缓降的趋式，要往下降一点。郊区的房子由于城镇化速度的加快配套的完善，其房价往上涨。为什么？城市居住郊区化，这是未来发展的方向，城市居住的几大劣势吧。

    一，城市的车辆多，环境污染大，人口多，绿化面积小。房子密度大，而活动空间小，所以形成了一个整体居住环境的低劣，导致了空气的不新鲜。我举个例子讲，占地面积几平方米，里面住进几个人，人口密度大，吸收的空气，都是互相传递的，造成了空气的污染，和身体的损害。郊区有几大好处，房子的密度小，人口少，绿化空间大，交通无堵，空气污染少，一平米住了一个人和住三个人，所吸收的新鲜空气是不一样的，所以从未来健康，和环境的因素考虑。未来北京市的居住就是城市居住郊区化这是一个大势所趋。以前一般投资不到郊区投资，这几年，我们的项目就在郊区搞。作为开发商来讲，一个是投资回报率，一是考虑利润回报率。如果说我利润少了，但是我投资回报率高了，为投资人来讲，最起码心理压力就不大，社会风险不大，前期投资风险不大，人的心理压力也不大，心理压力不大，很平和、心态好，身体也就健康，精神也愉快，我跟他们开玩笑，心情好了多活两年，从国家的现行规划，郊区化发展是必然趋式来讲， 1996年代理一个郊区的项目，他们都不去做，不敢做，我做了，一炮走红。最后我讲了一个概念，因为你在郊区买的房子，低价便宜，尽管当时的周边环境不好，交通差，大环境差，配套不齐全，后来几年的发展，小区建好，配套园林景观齐全了，这时候，房子就值钱了。城市居住郊区化，带来房子的升值。

    主持人：还有这么一个问题，有很多专家提出来，城市空心化，是资源的巨大浪费，有一种说法是，回到市区来居住，这个怎么看？

    魏总：我个人来看，曾经我们也研究这个问题，第一要符合自己国家的国情，作为北京来讲，要符合北京的实际情况。北京的实际情况现在你看一下，就是三环以内，居住的人口密度是相当大。所以我们并不一味地模仿追求城市居住，人到外面去，城市空着，不是这样的。北京不会形成这样的局面。号召大家搬出去，是为了减少人口居住的密度，改善居住环境，不会让人都搬到郊区去，放一个空城，北京不会这样的。建筑百年大计，房子的有效使用年限70年。你不可能在70年里，今天拆了，明天建，资源浪费，这是国家不允许的。但是现在有一些贫房,在“高楼的背后”，房子很破。只有改造破旧房的同时，那么慢慢根据北京市现有人口和居住面积和交通现状，把它有机地结合起来，人均能够达到多少，人均占地面积是多少，把这部分人疏散。所以北京不会出现城市空心化的问题。还走不到那一步。

    另外一部分，富有人群，他既会在城市有房，还会在郊区有房，还有居住无定式日的快速发展，就是对富人而言的，市内有房，郊区有房，外地也有房子。现在人们不满足了，不会想有一套房子，祖祖辈辈几代人就住在那里，现在社会发展速度快，经济发展速度也很快，人们生活水准的提高，他们不满足于现状。就像我刚才说的，他买水色时光的项目，他买的是未来，买的是享受，所以他就要提前考虑到，人们未来发展的一个方向，和社会发展是否有机结合起来的，所以自我的发展，随着国民经济的发展，自我经济增长点的加快，所以它居住就要考虑，需要有规模，环境好，空气好，服务好等优势，像我们水色时光花园就满足大家的需求，购买我们水色时光的群体，显而易见，有钱人才能买，他最起码是第二次置业和第三次置业者了，同时他也是成功人士。我们做这个项目的时候，也是为这些群体而设计，也是定格为新贵族主义的家园。就叫北京市新贵族主义的家园，是为他们的。

    主持人：这个新贵族主义含义是什么？

    魏总：因为社会在发展，所谓富人也在不断地发展，成功人士也不断地涌现，新贵族主义，原来有钱的人，该买别墅的已经买了，已经有一处两处，甚至多处房子了，那么在这些人里面，他不可能天天买房子，他（她）会把前面的房子租出去，这是投资，然后再买新的房子，这是原来的富人和老贵族主义者。新贵族主义者，现在三十岁左右的。为什么叫水色时光，极具性价比的别墅，我的价格具有优势，对他们事业的特点，自己目前发展的标准和条件，他完全可以买这个房子。现在北京的别墅市场价位，别墅差不多是300万以上的，300万以下很少很少，我的设立的目标客户群比较广。对新贵族主义来讲，必须要根据自己的收入和总原始积累，基本上要有房子总价的三到五倍，资产既要买房子，事业还要干，压力也不大，水色时光的房子200万左右，做银行按揭，花30％，即60万的首付款，再做20年，15年的按揭，他慢慢地还，减轻了一次性付款的压力。这样以来，就形成了良性循环，买房子带来的压力也不大，同时又享受了别墅的生活，找到了一个美好的空间，所以就叫买水色时光的项目，就叫享受生活，享受未来，购买现在享受未来，我们是这样给市场定位的。

    主持人：虽然事业有成就，但是同时他们的事业在高速增长。

    魏总：这个人群我讲是什么，就叫朝阳的产业行业，或者叫朝阳和蓬勃发展的这一块群体。另外还有一些客户的儿女事业发展的很好，给父母在这儿购置安度晚年，陶冶情操安享晚年的地方。首付二三十万，就开始给父母居住，给父母一个安养晚年的环境，给他们一个居住环境优美家，儿女也很放心。

    主持人：咱们水色时光房价是非常便宜的，在别墅里面。

    魏总：我运作的一个原则就是，作为开发商来讲，都想追求利润最大化，但是对于我来讲，我注重的两句话就是，“我们在注重经济效益的同时，更要注重社会效益”。这可能就是一种社会责任感，社会效益是什么概念？经济效益，作为企业要追求利润最大化，怎么考虑消费者，多赢战略，考虑我们消费者的承受能力，要物有所值，让他买的是理想，很划得来，我掏了钱，要有对比，有比较才有鉴别，别的地方三四百万一套房子，是贵的，在这个地方花一半的资金，就感到很实惠。所以作为一个企业，一个开发商，作为我来讲，我考虑问题，在注重经济效益的同时，更要注重社会效益，首先要让利于我们的消费者，让消费者感觉到购买我的产品，物有所值，物有所超，这是一个条件。大家形成一个多赢战略的格局，现在你看，北京别墅市场的房子，整个形成了什么？形成了有价无势。我的房子在2004年卖得这么快，这么好，客户群体对我们这么信赖，是我们的项目比较好，从规划到策划前期各方面的设计，从园林景观风格，建筑啊，材料整个我们考虑很细，首先站在一个市场化，消费者的角度去考虑这些问题。为他们考虑，我们必须要做一个什么样的项目，在最开始定位的时候，我们要建设一个项目，打造一个精品，树立一个品牌，是我公司的方向，这才是企业发展不衰的、快速发展的基础。

    必须要和市场消费者有机地结合起来，真正地实行多元化的战略，才能使企业发展，否则你光考虑自己利益，不考虑消费者的利益，不考虑合作者的利益，你企业的发展会受到一定的影响。

    主持人：魏总是做房地产代理营销的，我觉得营销里面一个最重要的原则就是利益分配，参与了各方，从里面获取自己的利益，那么这个交易就觉得不是一个完美的交易。咱们水色时光的户型，是在200多吗？

    魏总：独栋200平米——340平米之间，共八种户型，最大面积不能超过360平米。由于我们考察了整个别墅市场，所有面积都是大面积，但是这个大面积的出现，买别墅是高端人群，如果我们取金字塔顶的这一块，风险是很大的。只有几十套，上百套房子，这已经足以了，因为我这是一个上千套别墅的项目，几百套别墅要容纳，几百个成功人士，那你要把成功的，我们所说的成功，不是说就在一个档次里，一百万就是一百万，从三百万到一千万层次不等，设定满足他们需求，客户需求和市场需求的户型面积，有喜欢一百多平米的，有喜欢二百多的，三百多的，我把这几个户型都设定上，根据市场的不同需求，个人的喜好，来选择我们水色时光不同的面积和格局，把它容纳起来。我们强调人性化和个性化的特点，买房子要考虑人性化的需求，功能完善，还要考虑个人的需求。

    主持人：咱们说的叫新贵族，他们挣钱的理念和办法，都跟以前不一样，速度也不一样。所以他们的消费观念肯定不一样，这里面我想起前段时间比较热门的概念叫做经济型别墅，魏总怎么看待这个概念，水色时光叫经济型别墅吗？

    魏总：有人讲，经济型别墅给人造成一种错觉，感觉经济型别墅档次比较低，从品质上肯定是一个低下的，虽然我认为经济型别墅概念可提，但是它不能作为人们对经济型别墅概念的误解。水色时光别墅叫做经典型别墅。后来改为新贵族家园，这些让他感觉他对房子的品味和档次是我们新贵族人群的追求方向，同时新贵族的经济收入和他未来事业的发展相匹配，水色时光的项目定位和价格，适合于他们，这是新贵族别墅的一个有效切入点，要找准这个切入点，不能把面积合适、总价低理解为质量差的经济型别墅。我们曾经在98年做的别墅项目，面积超过180平米，在160——180平米之间，称之为钻石别墅，钻石就是小而精，价格也不高，我让所有人都能接受。但是国家的宏观政策的调整，这个目标直到今天还没有未能实现，以后也不会实现，如果土地资源比较宽松，那么钻石型别墅在市场上是很受欢迎的。

    前几年在做一个高层项目策划是30多平米一户，称之为钻石的小户型住宅，别人都去复制，大首付2——3万就可以，首付后做按揭，对购买者没有压力，解决了住房，很轻松，首先安居才能乐业，事业也会稳定。

    主持人：我去看过，挺感兴趣，但是也想像不出，曾经有一个绿景花园，最大的面积是40平米，最小是27平米。很难想像把这么小的面积做出来，这是一个家，结果去看了，感觉它还确实，麻雀虽小，五脏俱全。

    魏总：小户型首先要功能齐全，第一有单独的厨房，有卫生间，是把客厅和卧室融为一体，互不影响。做得很精致。但必须人性化的需求，立体空间布局空间要合理，，这时候就是一个过渡期，就是两人世界或一人世界的家。雁鸣山庄我们在98年开发项目，对宣传五万块钱就居住，别人一听怎么能不买房子，而实际真的能买到。

    主持人：一叫出好多人心动。

    魏总：刚推出就一抢而空。

    主持人：这是魏总在经济型户型的探索，您做多少才是够用的？

    魏总：这几年人们对生活需求，和生活标准，和前几年比较又发生变化。有一些成功人士，事业发展速度也很快，特别是年轻人的发展速度很快，我们认为现在市场对别墅需求的面积，在二百多平米到三百多平米左右，比较适宜，需求量是很大的。那么三百多到五百多平米的也有，但是这种面积的需求量只能占二百到三百之间的百分之五十左右。

    主持人：您认为别墅的购买群体，你购买两百至三百平米，这个客户购置量是最大的。

    魏总：我认为是最大的，从我们水色时光项目销售量也是最大的，我们200多平米卖得最好，300多的现在还有八套这样的房子，速度是相对慢一点。所以200多平米，客户需求量是相对比较大，效果也非常好。

    主持人：水色时光里面，还是几年前做的规划，做了一个中国庭院写意文化居住区，这么一个东西，当时还没有中式别墅的说法，还没有出来，魏总是怎么想要做这个东西的？

    魏总：我从98年准备在北京要开发一个具有中式和北京特色的四合院的一个别墅社区，但这个项目，到今天为止，还没有实现。最早是在通州，原来是运河旁边有一块地，去晚了两个小时没有拿到。我认为这种项目要结合地域历史背景，要人为建造一个中式小区，无历史背景，无地域文化，整体不匹配，是死搬硬套，有机地结合起来，才叫自然的中式别墅。我们在建水色时光的时候，分析了真正地重视别墅的是什么，没有一个标志性的东西，没有什么标准，什么是中式别墅是人们研究的课题。水色时光北欧风格，仅使用北欧的元素，外观造型，上类似于北欧风格，但是在内部的户型设计上，要做中国的特色。从厨房的面积的大小，卫生间要几个，每个面积大小，客厅位置设到哪儿比较合适，主卧怎么设计，你就要按照中国人的习俗特点，有机地来结合起来，你不去考虑这个因素，你照搬外表的东西，中国人习俗的特点你不能有效地运用，结合不起来肯定不行。在这方面，我们考虑得很周全。在景观设计上，北欧风格，与中国园林文化写意的结合，北欧的树植被搬不过来，绿化景观要按照中国的特点相结合，我们在小区里面设计了36个景观，几个大主题景点，用琴棋书画，既然叫水色时光，我们以音乐为背景的。

    北京的原建筑是以灰色格调为主色。

    现在人们的思想压力和工作压力这么大，为什么在节假日要跑到效外去，城外的人想进来，城内的人想出去，城市的心里压力的加强，感觉心里特累。保能用五加二生活的模式，在市里居住，工作五天，你在郊区里生活两天，就是给自己解压，解脱自己心里的负担压力，找一个休闲的，安静的一个环境，调整心态，到优美的环境里休身养心，找一个宽松的使自己轻松快乐的环境，放飞心灵，释放自己内心的压力，去享受郊区的田园生活。我们在设计的时候，首行从外观的造型的色调上，给人一种年轻的建筑风貌，活泼，轻松，红色的外墙面砖和兰灰色屋面瓦，欢乐明亮的居住环境，让劳累的人们更轻松！一个朝气蓬勃，能叫人修身养性的社区，居住的时候，感觉到很愉悦的，释放在城市里工作的压力，我们是采用这种方式，为购买营造这么一个环境。

    主持人：符合新贵族他们的价值观。

    魏总：所谓价值观，是人们不同的认识和理解，有人把事业作为终生的追求，把享受生活作为一生的追求，而鑫程愿景公司是把水色时光做的更好是我们的追求，客户的满意，就是我们的追求，这也是我们的价值观，而客户的价值观就是购买一个理想而又完美的一种生活。

    周总：工作就是生活，生活就是工作。

    魏总：是啊，每个人追求的不样，有人说：时间就是金钱，而我认为时间就是生命，工作就是生活，生活就是工作，工作是一种乐趣，也是一种享受，总之，人无压力，轻飘飘，有压力，才有动力，才有挑战。

    主持人：魏总说新贵族的时候，是有代表性的，跟洛克菲勒他们成功的经验是完全不一样的。我就考虑到他的住所里面，是科技含量非常高，他把他的房子里面加了很多自动化的东西，他的房子绝对不可能像英国贵族住的那种城堡市的庄严市的，这就是他们价值观的巨大区别。

    魏总：价值观的不同，人的思想意识不同，价值观不同，而对价值观的理解也就不同。我们首先讲，住别墅的人，是新贵族主义，或者叫有钱人，追求的是什么？在考虑未来的同时，还要考虑到社区的安全的问题。安全就必须运用高科技智能化问题，考虑到这个小区，占地538亩，发展到两三千人在这个小区里，要考虑到安全性，我们用了红外监控系统，探头监控系统，这是外围的这一块，在小区主路口宇之间实行定点监控，电子巡更系统。进出门口，也没有探头监控，车辆进出，刷卡后，才能出入。

    每栋别墅门口按上了可视对讲，按你的密码，房号，经主人在视屏上确认并按开关才能开门，不是你熟悉的人，你可以拒绝进入室内。我们提了两句口号“与城市相邻，与自然相依”。水色时光只有一百多公里，就是2008年水上场馆，36枚金牌就在这里诞生。还有乡村高尔夫，赛马场，等等奥运体育场所。城里城外，这是最好的一个居住地。所以从它的周边环境，未来的发展的方向，2008年奥运商机，市区快速路的建设，还有轻轨地铁，对水色时光的增值投资增加了很大空间。

    主持人：北京2008年的奥运，实际上也给咱们水色时光带来很多机会。魏总你考虑在2008年，这块带动别墅消费，会持续的时间段呢？

    魏总：五加二生活模式和人们对享受生活的追求是永远不可改变的真理，有了这两点，人们实现郊区化，居住、娱乐，休闲为一体，我们本着这个原则。我在这个地方设计这么一个东西，为了开发个别墅区，我在华中园，怡生园会议中心，还在九华山庄去体验生活，我自己去体验。根据消费者的需求，就可以置百分之百的业，也就是说，首付30%，70%做银行按揭，再采取租赁的方式，以租养房还贷。至于休闲度假能够延续多少年的问题，我个人认为至少20年。

    周总：地球是一个家，地球村。手机、网络、飞机，现在使地球变小了。

    魏总：地球村的概念，也就是由于交通，航空的便利，缩短了人与人之间的距离，至少多少年都不会落伍，通过旅游出租把闲散的资金，把精神享受和物质享受，通过有机的整合，让你在那投资，让你去享受，让你在那参观。实际上这个概念，让城市居住郊区化和五加二生活模式以及返璞归真的生活理念真正得以实现，城市的人想进来，城市的人又想回到自然的环境当中去，所以它就是一个不断循环的一个状态。

    主持人：魏总您提到别墅的租赁市场，那么目前的租赁市场是怎么样的？

    魏总：华中园，龙苑别墅的租赁情况是不错的，我是上一周六去龙苑，我开车看了看，看见有些带着家人，亲戚朋友，也有单位在那居住，休闲度假。莱萌湖别墅，原先都要先签出租赁合同，不签都不出售。

   今后居住无定式，就体现了租赁市场的繁荣，居住也是一样，建筑是一个固定资产的投资，但人是一个流动的个体，是一个活动力很强的一个动物，同时他也是不断追求的，心理变化很快的一个高智商的产物，你要把这些结合起来，你就会看到。租赁市场的前景，首先是休闲居住无定式，带来的机遇。

    举个例子讲，就像旅游，今天你去密云了，明天你肯定会换地方了，一个地方去两次三次，再去觉得没意思了。这周这个地方，下周就带着朋友不去那了，所以居住也在不断地更新。交通的便捷，通讯的发达。美国人到中国购房，中国人到外国买房，这就是居住文化和城市移民文化的一种交融，为什么美国发展很快，就是移民城市。在一个大自然的环境中，人烟稀少的地方，温度就低。人员越多的地方温度就会上升，因为城市要发展，北京是1400万人，在未来10年中要发展1800万人，人多了，就要住房，要住房就要有房地产开发商和建造者，所以未来的租赁市场前景看好。

    周总：您说居住无定式，是根据租赁市场。

    魏总：不仅是租赁市场，投资居住也一样。

    周总：是一个宏观概念，不是针对一个项目。

    魏总：这是未来国际化的，不定式不是没有住的地方。包括周总你现在有三套房子，你可能今天住这套，明天住哪套，这个星期天你在这玩，下个星期天在那玩，这种心态是不定式的心态。

    主持人：无定式跟科学技术的发展有关系。

    魏总：刚才我就讲了，科学技术的发展，形成了城市居住郊区化，生活高档化，居住无定势化，这将会逐步地形成。

    主持人：这种居住无定式化，对于不同文化，和经济的交融，会起到促进作用。

    魏总：还有根据经济和文化的层次，直接的区别。现在老百姓到城市打工租房居住，城里的节假日到农村的农家院居住。

    主持人：我们刚才考虑到就是说，我们刚才谈到市政规划，需要有这种前瞻性，包括道路交通，以前没有考虑到。咱们说说，水色时光这一块，考虑没考虑到，今后五年十年后的，能不能够满足住户用户的需求？

    魏总：完全可以。这是我们当时计划到的，第一我们的项目总体规划，原计划是，不算报批手续的时间，从2004年正式开工计算，在两年半到三年的时间内，要彻底地完成，到2006年的年底结束，周边环境的问题。从2005年到2006年，因奥运水上场馆配套及基础设施的建设，对水色时光周围环境是绝对的改观，顺义新城的北移，这个方案已经批了，马上也开始要实施，因为2008年奥运会很近了。这些配套设施的建设，也满足了水色时光住户的需求。对别墅项目来讲，第一有住的，第二有吃的，第三有玩的。别墅首先要具备几大要素，满足这几个要素，配套工程要完善，从我们北小营镇政府，水色时光项目是镇政府顺义区的重点项目。北小营镇给水色时光项目创造了一切有利条件，协助配合支持我们的项目。建设已形成，先把路搞起来。直接通到奥运公园，所以配套设施没有问题，包括小区里的管线，通讯、网格，燃气等设施都没有问题的。

    主持人：全面交房是在什么时候？

    魏总：如果没有不可预见的事情发生，快一点是2006年的10月1号前，晚一点是12月31号。

    主持人：让真正未来的市场经济和民营企业，以及市场的经营，叫一些新的年轻人，能够真正地掌握一些，实际能操作性比较强的一些专业技能。认真很好地去发挥。

    主持人：您在部队待了多少年？

    魏总：近二十年了。

    主持人：现在好多人工作差不多20年就下岗了。

    周总：没有积累，钱挣了就花了。

    魏总：我认为一个行业有一大批人做，任何人都可以，而产生的结果是不一样的。总有前三名，你到底要去做前三名，还是做倒数三名，你不能说这个行业不行了，今天说我们做房地产开发的时候，98年开始做房地产，以前几年做代理，我说一个领导干部任职，我绝对不会进入大城市，条件好，发现不了你的能力。我去走一个边远的城市，你让它有一个转变，说这小子了不起。不管干什么，只要你有信心，爱这一行，你就能做得最好的，不可能说都不好，市场永远留给执着追求和顽强拼博的人。

    我曾经在一个建筑公司待的时候，有多少砖厂，同是一个砖厂，同是一个年代，同是一个市场，但是由于专业技术和管理人员的不同，而产生最后的经济效益不同，专业技能强的，水平高的，他做出的产品就好，价格合理，信誉度就高，就占领了市场。任何东西都是这样，房地产也是。你看潘总，他的历史也是很短的几年。一个是机遇，一个是胆略和魄力。我可能跟你的观点不同，一个行业不可能是你一个人来做，在一个地域内，一个行业内，在同一时间里肯定有很多人在做，你到底把它做成前三名，还是后三名，是你运作的方式和经营的一种手段，这是你自己的事情，不能说这个行业不行了，我就否定它，同一个行业总有做得好的。