时  间：2005年4月6日

地  点：中国别墅网

嘉  宾：陈宁  北京新约房地产经纪有限公司总经理

    社区规划总占地60万平米，总建面40万平米，全部为3-4层低密度住宅，容积率仅为0.7，建筑形式包括单体别墅、LOFT、多层公寓等1、领秀西山西山，京都第一峰之称。自然风光壮美，冬有脉脉晴雪，秋有满山红叶，夏有清风徐徐，春有山花烂漫，一派锦绣风光，领秀帝都百川。2、建筑语言京城首创建筑形式，组团围合，错层排列，三面采光，一梯一户(少部分一梯二户)。丰富变化空间，全新人生体验中央美院顶级艺术家倾力奉献园林小品，完美诠释名流生活品质细节3、现房SALE即刻入主西山，品牌实力彰显配套27洞都市高尔夫球场比肩相望，健康生活VS名流生活12万平方米健康主题运动公园铂金豪华会所同步国际标准美食、娱乐、购物、服务N合一风情STREET三九健康管理系统率先启动引擎，打造京城生态小区新样板投资背景——中国最大的制药企业，国际知名品牌“三九集团” 西山美墅馆公寓销售率已达90%，别墅销售率50%。（2004年4月6日）

<对话别墅实录>
    

主持人：今天来到咱们现场的是北京新约房地产经纪有限公司总经理陈宁先生，非常欢迎您的到来，西山美墅馆在西山的别墅区里边是一个标志性的具有代表性的项目。很多消费者非常关心它到底是一个什么样的项目呢，据我们所知里面包含有30几年木制别墅不同类型的东西，请陈总给我们谈一谈把它结合在一个项目里的一些想法？

陈宁：整个西山地区土地资源非常稀缺，我们做这个项目的时候，主要的考虑就是要如何保护好西山，保护好西山这一片山水。这一片文化我们一定要把它保留下来。所以在做这个项目的时候，我们首先考虑到它与自然、与环境相和谐，并且不对自然环境造成伤害，让它们融为一体，所以在我们一开始做规划的时候就充分地考虑了这几点。

    首先我们这个项目密度非常低，高度上也是非常低。整个社区的高度最高是10层。

其次，除了楼层的高度以外，在密度上面大概在0.8左右，由于这个小区比较大，整个建筑面积达40多万平方米。我们当然是把它分开，为什么我们的产品相对比较丰富，除了我刚才说到的它还有一个与生态环境和谐相处的有利的生存环境。这里面是别墅，别墅由于最靠近地面，所以在别墅区我们最主要的考虑，我们从加拿大借鉴并不是完全追求一种时尚。

主持人：更接近大自然。

陈宁：我们在这个项目里面考虑到项目本身与整个环境的和谐，整个西山地区被一片绿地和群山所环抱，它在四环以外，北面是玉泉山，西北面是香山，西面是八大处，东北面就是颐和园，所以整个项目被山谷所环抱，在这样一个情况下，我们在小区内部，无论是种的树，包括我们的湖面、水面的布置，以及社区里面的交通，都是本着与山与水能够共处的原则布置的。里面的房子盖了一部分，主要是因为这些房子的结构不同，造成了外形不同，这种外形就尽可能地去与周边的山水、景观相和谐。去香山这边，去西山这边，作为我们自己居住在里面，感觉到是一个非常完整的整体，而不觉得这个房子是孤立的。

    主持人：刚才听陈总谈到咱们的木制别墅，咱们二期是有87栋别墅，我们还知道一个信息，西山美墅馆是目前惟一一家被批准采用北美木制，这方面国家为什么会有这样的限制和规定呢？

    陈宁：不能说是现在惟一一家，国家原来在我们国内对于木制别墅结构，没有一个相应的标准，国外有这个标准。由于我们中国和美国的标准不完全一样，就别墅这一块儿，这样一个规范的标准越来越健全，但是全国各地都在纷纷地进一些北美的质结构的因素，比如说现在的住宅也可以用木制结构来做，这方面的立法缺乏一种样本，可以说，西山美墅馆是北京地区第一个完完全全的木质别墅区。我们也观察到其他的小区，有些别墅区可能几个别的是木制的，但只有我们这个别墅区是完完全全地是一个木制结构，所以我们选择这样一个样本，根据美国的有关的标准，再结合我们本国的一些特色的情况，应该是提高了。我们从加拿大拿来的木制，但是我们都在做一些改进，因为它还需要提高，气候不一样，对消费要求也是不一样，我们就按照这个规范。

主持人：这个木质别墅不能像美国？

陈宁：是加拿大。

    主持人：咱们现在目前主要的二期别墅是什么样？

    陈宁：现在别墅不分期，我的别墅是整个单一出来的，没有一期二期之分，主要是销售的时候考虑到一些主观的因素，考虑到客户是有选择的，但是我里面的平层等，各种里面的结构，我们是采用分期的，现在一期二期已经没什么区别，一期已经住了半年多，二期马上也就要入住了。一期的房子出来以后，比方说有一个样本，出来销售。现在有三期，三期已经开工，估计明年的3月份以前交付使用，三期也是我们整个西山美墅馆在整个规划板块里面最好的，看山最方便。

    主持人：别墅预计8月份就交了？

    陈宁：原计划是不是月份，但是我们在6月底就可以交了。我们把它分成一些院落、区域，香樟园啊等等，在社区和绿植和树种上都是选用的一些非常名贵的，我们在小区中间设置了一条小河，我们在水景方面也是花了很多功夫。

    主持人：国内的消费者对木制别墅相对来说比较陌生的，这里可不可以给我们谈一下木制别墅在成本上、形式上，还有和它的结构上都会有哪些优势或者特点？

    陈宁：这个是作为一个样板、作为一个试点工程的话，怎么样，有些东西我们还要等它出来，等它出来大家再讨论，实际上木制别墅最大的优势，就是它是保温情况非常好，它是一个很温性质的。比如说夏天它的温度，外面的热量到里面来会非常慢。冬天里面的热传出去，也非常慢。

    主持人：对热的传递非常慢？

    陈宁：对，另外还有它施工周期短，据我们了解，国内还没有技术专业的、制造木制别墅的经验。所以它的周期会短一点。实际上在国外选择一个木制别墅，他装修的时候说我就要这种风格你给我做吧，实际做出来以后，从加工到完成基本上是要30天时间。

    主持人：就是说可以定制？

    陈宁：可以定制，但是现在国内做不到，我们做这个的时候，80多栋别墅是一次一次批的，所以我们只能把结构拿来， 70多栋别墅前期是要开研讨会，最后缩小到只做32种。然后我们的感觉这里面的别墅500平米的大概多少栋，一千万的多少栋，800万的多少栋、600万的多少栋，我们可能是按照这样去做。

    国外不一样，国外是这一亩地只有这一栋别墅，方式、方法，比如说400平米，你交了以后符合了就可以了，而且这个地方哪个地方要多开一个窗，哪个地方要少开一个窗，还可以局部调整。而我们的配套必须是全部到位，不能说87栋别墅我卖了67栋，还有20栋没有卖。国外相对来说别墅相对简单，而我们现在还做不到，我们现在从实践上感觉90％以上还是要经过批准。

    将来我们中国的木制别墅完全像国外那样，满足个性化的需求，从目前来说还不能完全能够达到。

    主持人：但这是一个好的开始？

    陈宁：一个好的开始，第一个，相对来说它的抗震性能比传统的房子要好，在灾难来临的时候，对人的心态影响是非常小的。大家最担心木制别墅的主要是两点，第一点是怕水，木头在水里面不安全。首先木头也有面砖、保温都非常好。

    第二个，木结构别墅80％以上都涉及地下室，没有地下室主要是在一些坡地上面，本身就很高，就不用担心。

    另外木头抗潮也很好。有很多的木制别墅在世界上非常有名的，有的有上千年的历史，像北美的一些教堂。现在都还能保存完好，更像中国从苏州园林开始，我们自己的故宫，凡是现在保存下来的古器只要是现在保存下来的，都有几百年的历史。所以它的抗腐蚀性也很强。

    第三个，木头容易着火，但从这个角度来说，跟传统的结构不同的是着火的概念。同样一个木结构的房子和传统水泥砖混的房子同时着火，容易着火率是木结构的高。着火以后一般都有10个小时左右，留出了你外逃的时间，而传统的房子一旦着火，一般是两到三个小时，而且它容易倒塌，就像爆炸一样。人体的危害极其大。而木结构是分层的，是慢慢的。这一点从日本大家都可以看到，它的房子基本上都是木制的，实际上每次地震对这些木制房子的伤害是最小的，如果你碰到灾难的话，传统的方法一旦出现裂缝，你就几乎要重新拆了再建，而这个不用，从结构上来看，它具有这样的优点。

    主持人：昨天我刚见过一位拼装别墅的专家，他说在我们国家白蚁对木材侵蚀性比较强，但住宅的使用年限又长达50—70年。这样一来这个住宅的使用年限能否得到保障？针对白蚁问题咱们有没有采取一些相应的防护措施？

    陈宁：我们对于白蚁的腐蚀时间是一个估计标准的，因为中国有白蚁，国外也有，都一样。我们木制别墅所用的木头并不是大家所想像的地板的木头，或者是山上直接砍下来的树，或者是山里面的木房子的木头，它毕竟是作为一个建筑，为什么这次木结构的别墅国家的要求更高，要防止白蚁侵蚀首先有规定的，首先经过干燥处理、防虫处理、防潮处理等等各个方面都有过处理的。对防白蚁方面的处理是特别重视的，考虑到这个房子受到最大的侵害就是白蚁。

    木结构的房子跟其他的房子一样每几年都要维护一次，我们买完房子有一个用户手册，这个用户手册里面告诉他平时哪些地方要怎么去做一些维护。出现问题可以再找专家来解决。针对白蚁这个问题我们做了充分的考虑，我们把它作为一个重点了，所以重中之重。正因为它有这两个东西，所以我们更多地放在上面，比其他的建筑同样在木材方面有使用的上面，我们可能考虑得更加充分。

    主持人：维护费用比咱们装修的费用要高很多？

    陈宁：首先它的维护周期比较长，比如说你一个大厦，基本上两年一小修，三年一大修，像别墅这样的房子的话，相对来说一个周期第一年使用下来，基本上三年做一次检修而已，而且它修起来非常方便。最多也就是布线，也不需要有特殊的修理。你像上海的西郊宾馆到现在也有50多年的历史，你可以去看，现在还是完全一新，现在接待总统，接待很多国外来宾的重要场所，它也有将近50年的历史了。就是木制的，非常好，你只要不去破坏这个东西，50年也好70年也好，我们认为它的寿命可能会比一般的房子要差。至少它不会过时，你看美国的别墅50年以前是这个样子，50年以后还是这个样子，就像你穿的西装一样，永远不会过时的。

    今天像搞仿古的、明天搞另类的，这个样式可以翻来覆去地变化，但是时间一长，你昨天看到这个建筑不错，就是木结构别墅。你再过任何几年你再去看，你觉得他还不过时，这一点是它最大的优势。

    主持人：我们在很多国外的影视作品当中看到一些木制别墅，木制别墅是相当普遍的建筑形态，陈总觉得在咱们国内来说，今后木制别墅会占到别墅市场的什么样的份额，会有什么样的发展？

    主持人：西山美墅馆应该都是木制的吧？

    陈宁：西山美墅馆别墅是木制的。

    主持人：别墅的样板，为别墅的发展摸索一个道路，是一个现行者，在别墅当中也是一个特殊的产品，这个产品再过50年、100年都会是一个好产品。西山美墅馆这块地方呢，只要他一出生在西山美墅馆，就是高档次的地方，就是豪宅的地方，只要是木制的东西就是高贵的东西，我觉得这个结合非常好。西山美墅馆区域非常好，西边的别墅一出生就奠定了它的高贵的一个象征。

    陈宁：我们是这么认为，我们觉得像西山这个地方做木制结构的别墅，跟西山特别和谐，我们间别墅尽可能地跟现在的别墅相吻合，我觉得水和山以木制为主感觉非常舒服。因为海边木制别墅的木头更耐腐蚀，万一有什么问题，你冲倒的是木制的房子，而且冲倒以后你可以抱一根木头求生。所以在这个过程中间，我觉得木制结构的别墅安全性非常大。

    随着社会的发展，更多新型的建材，包括钢结构的等等一些结构，我认为各种结构形式会非常丰富，木制别墅作为我们国家来说，还是刚刚进入市场的一种别墅，它代表着尊贵和豪华，可能就目前来说消费大众一下子还不能接受，他就是在观念上接受了，经济能力上还是接受不了。我想随着社会的发展和进步，物质的增长和物价的降低，从各个方面来说，今后它会成为很自然的一种建筑形式，日后不会成为另类，不像今天我们专门就木制结构还要讨论一次。这个就像车子，有各种型号的、排量的。

    主持人：我理解了，木制别墅在中国，而且在北京是一种高端的，尊贵的别墅产品，不可能普及到大众层面。

    陈宁：我觉得目前来说，由于它的成本限制，情况应该是这样的。

    主持人：未来也是这样？

    陈宁：我不这么认为，木制别墅有两大类，第一大类就是我们刚才谈的，第二类别墅是最多的，就是中国别墅的象征，我们整个所有农村的全是木制，80％。内地山区房子全是木结构的，它也算是别墅，你不能说不是，它也是独门独院，也是用木头做的别墅。

    主持人：我说的就是在别墅产品这一类，将来木制别墅肯定是不断在发展的，因为我了解木制别墅在美国、加拿大也好，在中国已经做了大量的前期的工作，2002年我就参加了美国林质协会在各大院校巡回讲演，讲木制结构的优点。这些我基本上都听了，但是已经三年了，印象不太深了，基本上对木制产品的优点基本上都了解。

    但是中国的北京成本比较高，作为高端的消费出现，我觉得是有它的理由的，以后要是普及到，比如说现在砖制还是主流，将来会有一些木制的产品出现，档次、需求一块儿。

    陈宁：我认为将来木制的别墅是需要推广的，比如说现在在加拿大，木结构的房子主要是根据这个成本去控制，现在主要的原因是什么？我们进口过程中间已经打开了关税，实际上木结构别墅在国外很普遍。并不是因为木结构，所以就比钢筋混凝土结构要贵，实际上是一样的。

    主持人：这一点我了解，为什么现在美国、加拿大都是木制的别墅，因为这个成本很低，到了中国以后成本就很高了。

    陈宁：所以我们能做到国内的加工，就是国内也有能够做这个木材，目前国内的木材也并不是特别地匮乏，关键是技术，如果我们把这个技术拿过来，把它作为产业来做的话，从未来来说成本还可以降，一旦成本降，可能比钢筋混凝土的结构成本还要低。这样它的周期非常大，搞一个开发，那个要做半年，这个要做三个月，我觉得这是一个基础。还有一个从客户来说，我们也说了它的很多的优点，既然有这么多的优点，那我干嘛不住呢。

    主持人：我觉得这里面可能会有一个矛盾产生，因为现在像您刚才说的，随着人们对物质生活品味的不断提升，人们会越来越接受这个木制的结构，但是国家现在也有一些相关政策，这些政策会不会阻碍这个木制结构别墅的发展呢？

    陈宁：我们国家木制结构别墅的发展来讲，进口过来的比自己砍伐的木料成本还要低，再说一个国家达到一定的发展程度，也可以反过来做一下。

    主持人：特别是木制别墅发展到一定阶段的时候，可能国内有很多的生产厂家来做它？

    陈宁：进入WTO以后，这种材料也会成本越来越低。

    主持人：木制别墅和钢筋混凝土的房子来比较一下它们都有哪些本质的区别？

    陈宁：我们现在也讲述其他一些结构，比如说做一些对比、落实，我们也做一些弥补和落实工作，这都是专业的。这个有机会去看，也可以请设计师、包括厂家来解说。我只是从大致方面的情况来讲解，深入的东西由于我不是研究木制别墅的我也不太了解。

    主持人：希望有机会到西山美墅馆去参观。

    主持人：咱们的别墅已经不再建了？

    陈宁：现在我们已经基本建成，这段时间在做环境、种树，6月底交付，基本上也就剩个十来栋了。

    主持人：一共多少栋？

    陈宁：87栋。

    主持人：将来再想买还不好买了？

    陈宁：可能是。

    主持人：往西那一块儿也是独栋的？

    陈宁：那个在我们的西侧，说明这个西山美墅非常稀缺，我们从价格上来说，相对优惠，他们在面积上比我们大一些，我们的面积稍微小一些。我们就这一批，它还有二期、三期，我们就这一批。

    主持人：这个项目在近两年的推广中我发现从一些户外和平面媒体的宣传当中的广告词一直都是效仿毛泽东的笔迹，请问你们是出于一种什么样的考虑？

    陈宁：这些实际上我们都是想让它表现出西山的特点，从清朝、民国到解放以后，整个西山数百年文化的结晶，西山磅礴的气势和精神，把这样的一种东西传达给我们的受众。

    主持人：西山那一块儿在北京来讲是一个最好的居住区，是一个高档的住宅区，将来有条件都应该在那一带买到好房子。

    主持人：环境当然是没得比的。

    陈宁：我们一直说“馆藏西山”嘛，西山这里的房子以后的空间是算不出来的，我做了十几年的房地产，让我估计一下西山这个房子的具体价值是多少，我估算不出来。

    主持人：也就是说不能单从市场的角度来给它估价。

    主持人：虽然说到美墅馆是有珍藏性的，据我们知道今年的房量也是非常大的，面对这么多西山的对咱们倒没有什么消费压力了，因为咱们只有十几套，您怎么看待西山整个板块的放量，会不会针对西山的价位有一些什么冲击？

    陈宁：我觉得绝对不会，我可以明确地告诉你不会，我房子400多万，这个西区是国家的重点保护区，这个开发是有保证的，我们只有一小部分是建房子的，其他都是绿化隔离带，比如说我们北京三千亩的公园也算是这样的。

    主持人：目前市场方面还是供不应求？

    陈宁：现房是供不应求，期房是供大于求。刚开盘的时候是供大于求，基本上供求关系是在未来的土地控制情况，供应量会逐渐逐渐满足不了需求。

    主持人：咱们新松是属于三九集团的是吗？

    陈宁：原来我们是做一个投资型的公司，现在我们更多提出的是我们在香港上市公司的中信置地，所有的项目都是中信置地这样一个公司里面，三九公司原来是由新松公司，现在主要是中信公司，跟三九集团基本上没有什么大的关系的。

    主持人：新约跟三九是什么关系？

    陈宁：新约公司是新松集团下面的一个子公司。

    主持人：这也澄清了一个概念。

    陈宁：我们跟三九中心是合作的关系。

    主持人：就是基本平行的？

    陈宁：就这个项目它占了一定的股份，但是很少。

    主持人：这是上市公司的什么背景？

    陈宁：你说的是中兴置业，中兴置业在香港大部分的公司都是属于中信置地。

    主持人：都是做房地产的？

    陈宁：对，都是做房地产的。

    主持人：对一些有趣的现象请陈总谈一谈，去年出现了一些开发商都把一些品牌嫁接到自己的项目营销上，陈总怎么看待这样种现象？

    陈宁：我觉得这个不叫品牌嫁接，你比如说西山美墅馆它的客户群体是宝马，我们搞这个活动本身就是希望开宝马车的，宝马俱乐部的人也来参观一些项目，我们业主也可以去试驾宝马车，并不是所有的人非得开宝马车。也可以说为客户提供一个大家交流的一个机会，有这样一个平台来交流，我们后面也会搞一些俱乐部的情况，我们反过来开车的人过来，看看我们的样板房，这个是我们西山美墅馆互相的一种资源共享。