主题：香江别墅-好地方、好别墅、好生活
时间：2005-4-12
地点：中国别墅网对话直播室
对话嘉宾：香江国际副总裁 潘明郎

    香江别墅，纯独栋山景院落别墅。

    [上西山•大盘别墅]位居北京西部生态休闲居住带中心、海淀与昌平的接壤位置——上西山东麓，总占地1500亩，分为南园、北园；上风上水、绝佳境界，周边绿化率超过65%，是北京少有的山景别墅。 香江别墅整体规划由著名的美国SASAKI规划设计公司担纲，该设计方案曾获得“2004年亚洲地域居住文化及人文景观创作奖”。

    [中西合璧•新独栋院落别墅]本着“中学为体，西学为用”的东西方融合精神，香江别墅创造性地将东方的居住伦理融入现代西方别墅设计中，建造更适合东方人居住理念的上好别墅。超低容积率，超大生态郊野公园、独创三重院落、一层花园主卧等都将使香江别墅成为北京最适宜居住、最具亲情的全新别墅生活社区。 香江别墅由拥有十年专业地产经验的香江国际集团精心打造，一期90栋别墅即将面市。 　

<对话别墅实录>

    主持人：今天非常荣幸能够请到香江国际副总裁，可以说在以前的媒体当中是屡次看见潘总的大名，潘总也是以一个文化人的身份来经营房地产非常商业的一个人士。

    潘明朗：过奖。

    主持人：我们今天想聊的就是香江国际已经取得巨大的成就，现在新的开发项目香江别墅应该是我们涉及的第一个别墅项目，它跟商业地产在运作和营销策略上有什么不同？

    潘明朗：香江国际进入北京房地产市场整十年时间，主要都是高级公寓和商业地产项目，规模都比较大。写字楼从数码大厦到财富中心，到南新仓国际大厦，公寓有国际友谊花园、科技会展中心公寓、财富中心高层公寓等，虽然地产开发有十年时间，但进入别墅市场，还是第一次。

    香江别墅前期论证了很长时间。从选择地块而言，不管从理性的分析还是感性判断，我们都认为这是一块很难得的别墅开发用地。它位于北京的西北角，是西山的上游地段，有非常好的山景，这一点对别墅很重要，对于中国人来说，山在中国的人文中有很丰富的内涵。西山是北京人文中很重要的一部分，它不仅是一道风景，还是一道挡住西北风沙的天然屏障，西山还有着非常悠久的人文历史，比如从北魏时期开始就有造像，它是北京少有的佛教圣地，不管是八大处也好，还是中间大觉寺也好，以及上游的一系列庙宇造像。因此，称之为上风上水，一点都不为过。

    香江别墅位于上西山东麓，这地段对北京来说，是原生环境最好，没有被更多的开发，景观很好的区域。整个地段位于海淀和昌平交界处，周围环境很好。这是我们选择这个地块的原因。即将开通的六环路从旁边经过，不管走京昌高速路，还是海淀后山的温泉路，大概半个小时到40分钟就可以到城区，相当便利。自然环境和人文环境的独特性，再加上交通便利性，是我们选择在这样一个地方打造别墅的基础。

    主持人：相对商业地产的运作手法，我们会有哪些不一样的地方？

    潘明朗：我们一直认为建筑是对时代最可取的生活方式的诠释。我们在北京上风上水区建造别墅，我们希望创造非常适合中国人，特别是适合文化层次偏高的中国人居住的别墅。在定位时，我们希望尽量较少当下别墅项目中的那种“火气”……

    主持人：这个火气怎么讲？

    潘明朗：比如我们写书法，刻意表现就会有火气。没有了“火气”，就会比较自然。香江别墅就是希望把造作的东西去掉，回归到真正以人为本的层面，以家庭为本，以亲情为本，以人和自然的关系为本来打造别墅。我们既然在这样一个离开喧嚣、原生环境下建别墅，几乎所有的理念都是和城市的生活“反”着来的：比如城市建设密度大，我们的密度就尽量小，容积率控制在0.3以内，是当下别墅市场少见的；城市楼高，我们就尽量矮，感觉几乎是匍匐在地上；城市的卧室是在高层，我们的主卧室在一层，直接设在花园里；城市的住宅私密性差，我们的别墅私密性非常好，邻里不会看到我家的窗户。还有我们在规划理念上也一样，希望创造一种更悠闲的生活，我们强调悠闲，强调一种意境的居住，让人回到自然的状态享受自然生活，这是我们很重要的理念。

    香江一直非常注意规划，我们让著名的SASAKI公司给我们做规划，就是充满了东方意境，充满了东方人文和自然色彩的方案，充分体现出安居的地域性。既然在中国居住，就要充分体现中国人居住的理念文化，比如对景观的追求、对家庭观念的尊重，对邻里关系的讲究等等，这些东西都是我们特别去追求的元素。所以我们在规划的时候，讲究既有组团，又有街区式别墅群落，希望你站在任何一个地方看都是一幅风景，即便在别墅区里的小街道走，你走到任何一个地方都不是重复的，都会变成新的景观。

在单体设计上，我们别墅又吸取了前几年庭院别墅的特点。不管是东方人还是西方人，庭院都是独立住宅的关键所在。以往的庭院是围着别墅转，我们的概念是反过来，建筑和庭院互为围合，设计为三进式庭院：一个美国式的前庭，让建筑、让私家空间与街道之间有一种风景的尺度；一个围合式中庭，都有一百多平米，更接近三合院与四合院的概念。另外还有一个后花园，与主卧室相连，这是我们很重要的特色之一。

给我们做单体设计的建筑师和园林规划师，都是清华的高材生，在国外很多年，40多岁左右又回到中国来，能把中国建筑和西方建筑都读懂的建筑师，这样的建筑师给我们做设计。他们每个人都有孩子，有很好的家庭，他们本着给自己造房子的思维方式给我们造别墅。我们来建筑“中学为体、西学为韵”的别墅，土的说法就是中西合璧。

    主持人：咱们主卧室设在一层，这在很多别墅项目里还是很少。

    潘明朗：的确。北京人有讲接地气的概念，因为考虑到很多人年龄大了，一层更方便，而且北方气候干燥，主卧室设在一层，早上起来穿着睡衣，打开门就是后花园，在里面走走，这种感觉是城市里永远也找不到的，同时很私密。我们每个地方都是花园围绕着，我们把主卧室叫做花园中的主卧室。

    主持人：建筑主要以两层为主？

    潘明朗：多数是一层半，我们尽量把一层的功能做足，这也是我们一个原则。比如我们设计师坚决反对露台的设计，他认为城市里没有庭院所以建露台，我们有绿地，所以不用做露台。出于这样的构想，因此我们的别墅单体占地面积相对较大。通常在0.6到0.95亩左右，全部都是独栋别墅。

主持人：别墅是非常讲究园林环境的，能否介绍一下香江别墅在这方面有何特色？

潘明朗：除了刚才介绍的每幢别墅都有自己的三重庭院外，社区的公共环境也很有特色。整个园林的定位和产品定位一样，我们很少追求人工化的东西，我们园林定位为乡村园林，而不是那种装模作样的贵族园林，是与建筑、生活融为一体的园林。其中最具特色的是，拥有两公里长的湿地郊野公园，这个有感河道改造而成的结业公园，可以烧烤，玩沙滩排球、包括小孩子玩耍，是一个极其安全的全生态乡村公园。是家长们梦寐以求可以让孩子们去撒野的地方。

    主持人：中西合璧的设计理念在别墅上具体有什么表现？

    潘明朗：和今天市面上推出的还是不一样的，我们建筑材料和语言是很西化的，但是我们在建筑空间和伦理上非常注重东方人的感受、东方人的体验，我们把香江别墅尽量打造成亲情别墅，不是去摆架子的地方，是真正可以和家人共处、享受人生快乐和亲情快乐，享受天伦之乐的地方。总的来说，就是自然、亲情、人文、舒适、不做作，这就和城市生活有很强的对比性，这是我们的一个构想，现在也正在按这个构想去实施。

    主持人：香江别墅多数是一层半的别墅，主室也设在一楼。

    周总：这样肯定好。住别墅的感觉主要是在一层花园的感觉。我前年就在倡导要低层别墅。你们这么做对你们总的面积来讲不合算，但感觉好了，在一层对着地气，感觉比较好。真正想到郊区享受别墅生活，尤其三层我看太不舒服了。

    主持人：香江国际运作这么几年，方方面面已经非常成熟。潘总，您认为香江国际在运作地产的成功经验，能不能为香江别墅所用？

    潘明朗：香江国际提了一个口号：创造地管价值。作为一个开发商，拿到一块地，就要让它体现应有的价值。比如城里的地，我们做财富中心，我们希望能够提升这块地它的商务价值和投资价值。每一块地都受到地域环境、社区的限制，怎么抓住地的属性，然后建造适合地块的产品，我们一直有一个倾向，我们不愿意跟风市场，不是今年好卖什么我们做什么，我们是跟着地块跑，这个地适合建什么我们就建什么。南方长竹子，北方长不出来。北方长高粱、麦子，南方长水稻，建筑也应该是地里长出来的。作一个定位，你香没烧到份上，土地爷就不会告诉你该建什么。我们在中关村建造数码大厦是满足科技了企业和发展的需求；我们建财富中心，就是要在商务中心区建造综合体，建筑也好，生活也好，都是给商业人士创造便利的生活方式。我们在上西山这样一个地块，今天还没有被太多开发商所关注，海淀把它看作后花园，高科技的生态科技园区，昌平也把它看作集旅游生态休闲区，不管对谁来说，这个地方就是适合做别墅。

    潘明朗：我们香江在北京做地产十年，第一次以自己的品牌命名地产项目，希望不给客户丢脸，不给企业丢脸。

    周总：西山这个区域是一个很好的区域。你说西山板块的上游，它一定比西山这块还好。

    潘明朗：我不吹牛，可能是北京最好的区域。

    周总：你们那个区域肯定是一个，刚才说最好，我觉得应该是。西山板块区域风景不错，第二就是怀柔。

    潘明朗：住香江别墅，华彬打高尔夫，凤凰岭爬山，大觉寺喝茶，阳坊吃涮肉。是上西山生活的绝配。

    主持人：香江别墅是蕴含东方内在气质，而以西式的脸谱面向用户的别墅项目，它跟目前的中式别墅是不是一个概念？或者说概念有哪些本质区别？

    潘明朗：不一样。但是应该说，大家都在创新，我们希望我们创新的地方是看不见的，有些项目希望创新大家能一目了然。我们是内在创新。

    主持人：之前你曾经提到过一种私密性的庭院怎么体现？

潘明朗：私密性庭院，我们定位时就给设计师提出来。不管是北方的四合院，还是南方的三合院等等，中国人并不是把自己的大门做得很大，开放，而是稍微内敛一点。我们做的私密性质的庭院，是典型的户外起居室，起居室是准私密的。我们的私密做到什么程度？你脱光衣服在庭院里晒太阳，邻居也是看不见的。你的孩子在庭院里写作业，你在厨房做饭，还可以交谈，不会听到外面的车流声。我们这种庭院式和很多人，不仅是家庭，还适合艺术家。我们别墅的理念非常传统，是旧与旧的新组合，不是特现代那种，以一种温和和中性存在，适合东方人的家庭伦理和建筑伦理。我强调一个建筑伦理学的概念，这个线是贯穿我们所有建筑的一个绳索，一个内在的链条。

    周总：不仅东方人需要这种感觉，哪个国家都需要，都应该有一个温馨的家，因为它是一个家，家是一个私人的空间。

    潘明朗：我们还有一个后花园，也很特别。因为主室是一层，早晨起来一开门就可以到花园，所以我们的主卧室叫花园中的主卧室。

    主持人：前两年潘总就提出一个“场合”概念，这次在香江别墅的规划中，肯定是把产这个概念运用的淋漓尽致。潘总能不能全面给我们讲解一下，场这个概念在香江别墅中综合的运用？

    潘明朗：中国古人叫场，是从道场来的，只有“道”，“场”才能形成，场必须有一种精神气质，才能场。西方叫“场所精神”。德国建筑师给我们做财富中心的时候也在追求这样一个概念，不能把地变成死地，而有一种精神。比如我们刚才讲，三个庭院有三种精神，前庭是建筑前脸的风景，中庭可能适合跟家庭氛围息息相关的场，是家庭的契据室，跟家庭主人喜好，家庭成员构成都有关系的。你如果是一个独居主义者，你的场可能很宁静、阳光。你的家庭是非常注重亲情的人，你的场可能是孩子在旁边写作业，一起玩。如果是退休的人，那场就是晒晒太阳、看看书。我们更讲究是生活本质的东西，而不是摆谱的东西，我们希望有了钱，对生活本质的需求也会越来越强，他会觉得家庭非常宝贵，或者一个人独处也非常好。所以这个场我们把它叫做非常悠闲的一种场，是一切可以慢下来的感觉，抬头看到西山，悠然见西山，这也是一种场。

    主持人：桃源。内部一个场，建筑本身一个场，对于整个项目，对于西山这个板块来讲，我们称之为上西山，它是开发的处女地，对这个地块场是怎么体现？

    潘明朗：我觉得，别墅不是仅仅解决一个家庭住宅的概念，更是一种生活品质的升华，独栋仅仅是它的一个载体，你在独栋里面享受和城市不能给与的生活。刚才说“山”对中国人来说有太多太多的意义，是一种特殊的情结，我们说造化自然，是一种很高的人生境界，包括我们所说的回归自然的概念。自皇帝到民间，都是一致的追求。西方其实也很崇尚这种生活，人更多的回报自然，而不是破坏自然，我们这个地方恰恰就是这样一种别墅。我们希望不同的人在这里都可以找到他所需要的东西，因为我相信所有人都是一样，有的人可能在这里找到灵感，找到人和自然的契合，找到不受干扰的亲情生活，在这里找到阳光、找到更新鲜的空气等等，所以我们希望它不仅仅是独栋，不仅仅满足人们的独栋梦，而是享受这个城市无法赋予他的独特生活。

    周总：像一首诗，那个区域就是一个大场，做的每一栋别墅又是一个小场，是非常和谐的一种结合。人除了打拼，成功之后，最终目的还是想追求这种生活。我这两天想去大觉寺……

    周总：在大觉寺吃点农家饭、喝点酒，到那儿就像今天这种天气，躺椅子上喝茶，南方非常好的茶叶，看着松鼠、松柏，多悠闲啊。   

    主持人：刚才说这块地是没有被其它开发商关注的地方，当初考虑到风险没有？

    潘明朗：我想做任何项目都会有风险，但是对像我们这样的开发商，我们公司很少以市场导向去做产品，而是以地块做产品。今年我们产品推向市场的时候，能够给大家多种选择，去看看。

    周总：或者说给你一个引导，你应该怎么生活，幸福的生活、美好的生活。

    潘明朗：我们的广告语就是好地方、好别墅、好生活。

  主持人：作为建筑来讲，是发扬传统文化最重要的表示形式，香江地产也是非常有责任感的开发商，继承和发扬有没有在这上面体现？

    潘明朗：刚才说了中西合璧，在生活品质的定位上，就是对传统文化的遵循。很多人要么做纯中式的，或者纯西学的，我们是不偏不倚，这是中庸之道，我们就是走这个路子。为什么这样说？中国人接受西方文化有很长的历史，特别是今天全球化时代，我们在这里追求的是中西的和谐，而不是二元对立，把西方舒适的生活品质和高科技住宅的成果与东方人家庭伦理，和东方人的思想、生活习惯，包括整个价值观念融合在一起。虚的是东方的，实的是的西方的，理念是东方的，但是实体是西方的。

    周总：最终目的就是更加和谐，满足人们家的需求、舒服的需求。

    主持人：香江别墅，西式脸谱、中式内涵，也是北京别墅的一个创新。这种创新，潘总您认为它能够经得起时间的检验吗？会不会有人说这个既不是中国的，也不是外国的，会不会经过一段时间之后，被大家忽略？

    潘明朗：我在想永远没有最好的，只有合适的。我们要适合人类居住，功能放在第一位，要让居住的人说这个话，我们不想来标榜，我们只想在适合的地段，做适合的建筑，给喜欢的人来住。

    周总：我特别向往你们这个项目，现在户型是多大？

    徐钺：在一期中，最小208平米，最大380平米左右，加在一起户型有19种之多。

    周总：今年很多项目定位在豪宅，跟目前市场形势有关系，但是卖起来非常困难。其实大部分都会回归到合适，简单是美，合适为好，大了都很麻烦，很累，维护很难，需要的精力和财物很多，本来是享受的，结果成了受罪。

    潘明朗：因为家庭是越来越小，而不是越来越大。

    周总：主力户型非常好的别墅，在三百平米左右，是很好的。

    潘明朗：三百平米左右，该有的功能都有了，有的项目地下室就一百多平米，那么大很浪费。

    周总：花园适当大一点，休闲空间，体现自然的空间更多一些。像这种产品不管现在还是将来，三百平米左右应该是一个主流。市场需求量也大，销售也不难。

    主持人：在小区里怎么考虑配套？

    潘明朗：我们有两个会所，一个是休闲会所，一个是生活会所。然后对于区外，我们也有一些构想，但是没实施，我们不能对外说。

    主持人：今天非常感谢潘总。   

    潘明朗：（一句话别墅）好地方、好别墅、好生活。