主题：老盘新调——京东经典别墅借势待发
嘉宾：金海利房地产经纪有限公司 副总经理 徐能力
      金海利房地产经纪有限公司 总经理助理 陈玉城
      百桥房地产经纪有限公司 总经理 牟鑫

时间：2005年04月29日
地点：中国别墅网对话直播室

    走过美国加州、纽约长岛、温哥华海港、澳洲悉尼、日内瓦……，心还留在漂浮在湖上的游艇、柳树枝编成的悠悠绿茵、草坪上透着金斑的大橡树、小朋友欢笑嬉戏的绿草地……。现在，这些记忆中的美好即将出现在北京，献给所有追求生活品质的ＣＥＯ朋友。

<对话实录>
　 
    主持人：第16届对话别墅现在开始。我们非常高兴请到徐副总和陈总，还有牟总。今天主要谈一下京东别墅的市场发展。首先请徐总介绍一下和安花园这个项目的特点和它具体的情况。
    徐能力：我们这个项目叫和安花园，地处通州和燕郊之间，这个项目推出比较早，从2002年就开始做。在那个阶段来讲，在整个北京处于比较前端的位置，无论是前期设计还是后期包装，都是比较前端的。我们在2005年分两个阶段推出，第一个阶段主要是推C区现房，这部分总价在200亿。下阶段会推出一个全新的产品，需要暂时保密。整个东区别墅量不是相对高，在高档消费人的眼里，它是一个传统的区域。大家比较认同的概念，目前别墅的引导性消费，中国的高端市场也好，没有形成一个消费概念。就我们推出的产品来说，引导性非常强。
    主持人：我们知道和安花园经过几年积累和沉淀，业内人士都知道的一个项目，经过这几年，徐总认为这个项目有哪些发展和变化的过程？
    徐能力：和安花园在北京的东区，实际上北京在最近两年之内，项目有很大调整。整个城市中心都向东区转移，可能原来不被人们认可的区域，现在都成为重点。我们也是在这个大势驱动下做调整，我们这个项目是地处燕郊，从国贸出发20分钟，没有一个红绿灯，就能达到那里。这个项目的旁边是朝白湖，我们背靠景山，当然这个地段很小。随着时间变化，我们更加切入市场，我们的概念叫小独栋，从居住品质来讲并不差。无论是阳光房，还是整个的风格，包括后期在推的时候，也是根据东区的发展和整个北京市场人均消费的趋向来做的。市场有很大变化，但是从业内来讲，我们会提供一种全新的生活方式。
    主持人：陈总谈谈对这个项目的看法。
    陈总：我们提出一个概念，引起市场注意的，叫京东别墅王。大家比较关注北京的富人区，北京是东富西贵，它形成一山两河，温玉河和朝白河，我们位于朝白河。我们提出三个口号，大庭院、大别墅、大阳光房，来支撑京东别墅王比较合适。世上很多人在谈豪宅，但是它并不代表很多，只是表面的，我们比较注重内涵。和安花园是比较成熟的社区，比较有内涵。我们提出和安花园是小独栋、大独栋，它是可以参与的，是管理的庭院。别墅居住的定义应该是朝第一居所方面来发展的话，应该有一个生活的情趣。我们以北美风格来建京东别墅王，我们希望居住的国人能理解北美生活是可以参与的，可以让你管理创意。很多人小时候的梦想，在你的庭院、阳光房实现。
    阳光房是什么？我们提出庭庭相抱，叫四重院。大的环境，社区环境很重要，大的社区庭院是整体，像一个公园的感觉。再到别墅的绿化，像一个森林。再缩小到家里的院子，有一个很大的院子，院子面积大于别墅的面积。缩小到别墅本身的时候，有一个内庭。生活氛围会延续出去。就形成我们所说的大阳光房的概念，阳光房可以有很多创意，它可以是一个书房、健身房或者花室，阳光房可以让你的生活更有趣味，它还可以变成一个博物馆。
    除了这个以外，我们提供全程定制化服务，这也是徐总想到的。我们结合中国的景观、园艺，让客户参与，是世界独一无二的，我们比较注重内涵，会形成京东别墅王的概念。我们注重参与，跟你的设计师，通过经纪公司、开发商的努力，形成独一无二的别墅。
    徐能力：我们抓了一个概念“庭院”，你房子是三百平米，院子是四百五十平米。应该可以肯定讲，这个比例是非常高的，大多数流动别墅是1：1.2左右，高的1.3。就我们观点来看，庭院作为房子的形态也好，它是非常重要的，在某种程度来讲是超过房子本身的生活方式，是生活消费的一个引导。我们口号叫“选择别墅、选择庭院”。
    另外，我们在产品设计上融入业主的理念，比如刚才提的阳光房，你可以做这个房子的真正发展商，你可以根据你的喜好、兴趣去设计。
    主持人：刚才徐总讲到客户的引导，我们也知道北京项目越来越多，消费群体越来越大。我认为我们的消费群体界定在哪一块，或者它们有什么特征、特性？
  徐能力：就和安花园这个项目来讲，它的总价是两百万以上。地域来讲是东区，它是北京最具活力的经济发展区。也是结合东区未来的发展，这是北京未来的重点规划区域。我们公司去年操作汤house，它是中端产品。就和安花园来讲，可以得到非常好的享受、非常好的生活品质。
    主持人：对于这个产品，除了区域的特性，还有其它方面吗？
    陈总：这个产品可以谈的有很多，一个有实力的产品是眼见为凭。有的产品之所以有很多争议，是因为你买的是期房，你没有办法看到承诺。为什么和安花园是值得推崇的京东别墅王？它每年所投入的物业管理和园艺景观的维护很大，大家眼见为凭。这个案子值得你们去看，看了之后就觉得是世外桃源。它的风格是北美风格，它是真实的。我觉得提供的配套很重要，和安花园本身是高档的别墅，我觉得高档别墅并不一定是豪宅，豪宅应该是少数人拥有，少数人拥有大面积的绿化，低密度的住宅区才是豪宅。如果说这个豪宅像北京很多案子，有五百多套，对外宣称是豪宅，我认为是不妥的，这是不合理的。在国外，在香港有些地区，事实上这样一个豪宅并不成立，豪宅是只为少数人或者一个人所有，我的认定是这样。
    我觉得和安花园强调北美的生活，贵族的生活。什么叫贵族的生活？亲近自然，有运动，属于比较高尚的生活，或者说花费比较昂贵的生活。这就在你的生活中，而且眼睛能看到。和安花园临近高尔夫球场，还有跑马场，这样的生活状态是很悠闲的。居住在和安花园，你可以尝试这样的运动，马术是很高贵的运动。还有在这里散步是很舒服的。还有湖景，它临近朝白河，当然水景不稀奇，但是这个别墅是北京数一数二，庭院大于别墅本身。我们为什么邀请大家去现场看？电视台拍电视剧都到和安花园来拍，它应该是眼睛看得到，摸得到的，它很有特色。
    主持人：我们现在讲到别墅和北京整体规划有非常紧的联系。通州、京东是北京未来的发展区域，发展趋势怎样？
    陈总：东南西北都应该存在高档别墅、高档住宅，就像刚才牟总所说，北京应该是围绕北边发展、东边发展，双方优势应该介于东北角这里，这块均价过高，门槛比较高。我个人比较看好东边这一块，东边这块有很多土地未开发，价格也不会高不可攀。我们和安花园价格在一万块以下，所以我觉得它是比较能够接近这个门槛。刚才说它是一个成熟型社区，东边这块除了运河岸上的案子，京通高速，它的直线距离比到昌平更近。因为交通会影响城市的发展，交通是很重要的，交通会解决更多的抗性。可能燕郊区域这个价格并不支撑豪宅均价过高的情况，这是蛮有趣的现象可以谈一谈。
    牟总：我可能更乐观一些。
    主持人：您指市场发展前途，可是还有一定局限性？
    牟总：看怎么定位，东北三个别墅带定位不一样，可能会影响这个区域整体别墅的市场发展。什么叫区域定位？就像南城一样，是这个区域价值不认同。买别墅有一个约定俗成的概念，最好的别墅在哪儿？西山的。大家对东边别墅带的认识还没有完全形成，这时候我觉得是一个很大的市场发展潜力。
    我总的想法，东边更具发展潜力。现在投资置业在东边买别墅，比别的地方更具发展潜力。不是说东边别墅少就有发展潜力，那南城别墅更少。这个区域一个是来自东边别墅带没有形成，最早是和安花园，然后有类别墅产品就是康晨、花园洋房，整个东边别墅市场供应链非常贵，它供应不足。另外你看需求市场，现在CBD、燕莎一带被北边的别墅或者东北的别墅市场拉走了，整个CBD购置范围不大，没办法只能往北走。需求市场是非常庞大的，因为我们很乐观看到未来别墅的需求市场，符合经济发展的一个大的东西。需求市场非常大，CBD大的需求市场被分到北边、东边。我们现在看到交通环境可以说是其它所有别墅带，甚至其它几个城镇没有的交通环境。往东走多好的路线，京哈，南边有京沈，还有三条城市主干道，京通快速路，朝阳北路，连接东边有六条干道，这是任何一个区域没有这么大的交通网。交通网络形成会缩短它形成的别墅居所时间，交通网络不断改善，会对居住价值的形成，别墅居住性质的改变产生很大作用。我们别墅不再成为一种前置品，炫耀品，而是真正的使用，真正住进去。
    另外，城市的总体规划和未来东边别墅具有很大的投资价值、居住价值。按照北京城市规划，2007年以后，未来城市发展会形成八个中心城，其中要形成三个百万大城，一个是顺义，顺义城定位，就是东北方向的别墅带。顺义定位是现代物流和现代加工。未来亦庄是做现代制造业。通县定位是金融商业、服务贸易。整个通县未来人口规划是两百万。东边别墅没有形成一个大的区域，目前在市场发展初期价格不是很高，未来有很大空间。我相信任何买别墅的人，别墅是一个非常特殊的产品，它是有传承价值的。你今天听说国外皇室家族的宫殿几百年以后贬值，那就没得玩了。
    另外从北京别墅发展来看，过去说一线两河，这么一个别墅分布。那是人们编的一个更容易记忆别墅的说法。别墅带，西边我们不说，西边的人到东边购别墅的可能性不大。划区域消费会存在，但不是主流。而且西边人对别墅居住的情结和东边不一样，西边更传统一些，更贵气一些。我们在策划西边项目的时候，他们的想法是不一样的，西边的人更内敛一些，东边的张扬。最早北京的别墅就是香江和玫瑰园。现在北京别墅供应量非常大，非常庞大的别墅量，如果把北边的别墅何以界定为科学别墅区？真正外国人，涉外别墅是在东北这一带。我上次去加豪别墅的时候，一不小心看到一群外国大使。涉外氛围更浓，更偏重于外的别墅。有一个空白点，结合中西，内外兼容的更国际化的区域反而是东边，因为它对应是CBD，真正发展是往东发展。
    我觉得未来东边别墅区是能够包容中西文化，能够同时为中国人和外国人提供现代生活方式的别墅区，能够为未来，在现在别墅不足的情况下，如果是购买的话，我觉得应该购买东边的别墅区。虽然它暂时还不成熟，但是我们可以预见它的未来。作为一个财富人士，它希望低价买进，高价卖出，不能容忍它的贬值。任何买别墅的人他不能容忍他投置的东西贬值，东边的别墅不会贬值，它的发展空间很大，做顶级财富的人都明白。我觉得看重的是未来东部的发展空间。包括和安花园，两年前我就了解这个项目，规划也挺不错，有山有水，在两三年前的时候，我在北京看很多别墅项目的时候，看了以后挺漂亮。当时条件还没有这么成熟，显得很孤立，一群里面它很清高的感觉，慢慢市场发展大了，变化了，现在它在这里感觉很合群，很协调，跟你的市政规划、跟你周边大的规划发展是很和谐的东西，只不过它是一枝独秀，先跑了而已。    
    徐能力：和安花园下期是我们新推的项目暂时还要保密。相比较北边和西区，东区某种程度来说是空白，这空白就意味着机会，它有大量支撑体系，包括未来城市规划，交通条件已经很完善了，还要再完善。包括东区大量的需求。反过来讲，作为房地产专业人士，我们有义务有责任提供更好的产品。并不以为你有了这个就能成功，我们很现实，我们会有专业的取舍。投资者也会考虑他的投资取向，是双方向的。未来在东区，会非常快速改变人们的观念。我们想和安花园包括后期，会是其中一分子。
    陈总：我回过来谈一下京东别墅王，东边出现很多别墅、高档别墅，能够支撑京东别墅王，主要是建筑的理念。理念是属于它的内在，看不到的地方，你要把自己标榜成京东别墅王的案子，你有很多看不到的细节，就像建筑的环节理念，我觉得它的建材，建材用的是非常细腻的功法。我自己看过和安花园这个项目，成型的社区，建筑的功法让你很感动，砖块的间隙是一样的，都可以用尺去量。还有一些是眼睛看不到的，比如埋在地下的管线，有的是很粗糙的，但是和安花园很细致。我觉得和安花园是一个成熟的案例，它是朝百年建筑，可以传承的建筑来发展，我也很赞同清河湾的想法，在30年后看仍然是新的。和安花园基本能够达到这样一个氛围。牟总谈到他两年前看这个产品，是一个超前的概念，现在看就不是超前，因为它的建筑、用心盖这个房子，加上刚才所说的传承文化、定制服务，可以业主买家、自己参与这个房子，30年后仍然是新的。京东别墅王更多是它的建筑，百年的建筑，30年后还是非常完整的社区，30年后它还是屹立不摇，一枝独秀。
    主持人：一般谈京东都谈燕郊，很少谈京沈这块。
    陈总：交通会改变城市的发展，京沈是被人们遗忘的，对买房子来讲这是好事。我到很多地方都塞车，京沈这块很快速，这在北京来说是很难得的。我觉得这个区域属于北京东南角，这儿有一个项目万科青青，沿着万科附近搭建的住宅区，能够形成一个很好的支撑。最近不断推出新的广告，国安京园，还有一个扬州水乡，这几个项目各有各的特色。京沈这儿不塞车，距离国贸只有12.5公里，这儿离城市很近，又很安静，你开车一会儿就回来，别人还在塞车。我认为他应该选择，交通是第一要素，应该先选择交通，因为这个区域有万科，所以相对房价势必会涨，带动餐饮、学校，很成熟。扬州水乡就在万科旁边，旁边有高尔夫球场、学校、医院，很成熟。在这个区域里，只有这个别墅区，现阶段，未来可能更多。因为你的投资跟你的标地应该在低点买进，未来势必增值。我们公司推出这个价格是非常低的，七千块，它是非常亲切的，价格是非常迷人的，离国贸只有15分钟距离，而且它靠东五环边。这个区域未来是值得关注的，而且这个产品本身属于中式别墅，像观唐，中式别墅只是形而外，我们比较注重内涵，扬州风情，这是一个很好的卖点。
    主持人：牟总，认为京沈沿线的高档项目的市场前景怎样？
牟总：目前还没有成熟。万科的品牌是一个拉动，但是与其它区域开发不一样。我总觉得天通苑放在那个位置不对，目前已经开发的项目和正在开发的项目，没有把价格做低。有一个项目翠城放那儿是一个败笔，东方世纪城，然后是万科、君城雅居，这个区域一开始就没有做得太低，以后在这个区域建别墅，应该是和大的发展、大的趋势是协调的。
我个人对中式别墅比较感兴趣，我总觉得中国人还是做点中式的东西更能满足中国人的情结，但是没法说，真正的别墅就是西式、欧美的，四合院不叫别墅，那叫院落。因为人们对别墅的理解就是从影视资料里看到的，长的这个样子就叫别墅。像观唐，这是中式的，中国几千年的建筑文化更符合中国的人文情结在这里，包括人文景观。人们居住在里面更具亲切感，我比较感兴趣，住在里面很亲切、很温馨。而且中国人骨子里就有想交流，与人为善，但是西方把架子搭得挺高，隔离社会。我觉得现在财富人在工作中他可以很孤傲指挥下属，或者很任性做一些决策的事情，他可以高高在上，但他也是孤家寡人，因为他没有交流、没有沟通。但是回到生活上，他还是愿意和人交通，他也是普通人，他是想过一种真正的生活，过去我们做别墅的时候，那种产品实际把人孤立起来，西式是院子围着房子转，中式别墅是房子围着院子转。我觉得中式别墅是具有中国人情结的，更符合中国人的人性，让人工作是工作，生活是生活，能够真正体验生活的乐趣，生活的闲适，不要让你工作上的疲弊，回到家里仍然是这样。因为你的别墅和另外的别墅挨得很远，你们之间沟通很少，现在很多买别墅的人都是从农村出来的，这些人买别墅，希望能够大家交流，更具生活化的感觉。
我想说的是第三代别墅的感觉。第一代就是房子大，是炫耀的载体。第二是生活功能化，卧室、餐厅、阳光房。第三是有内涵的，是有生活化，是有人文精神的，有社区人文精神。不是单纯的住，能够创造邻里和谐，生活的文化，你生活在一个不一样的环境里，你的孩子也不一样。不同的生活环境营造不同的文化，不同环境能够塑造不同的人。怎么能够真正抓住中国人的情结？可能是一种发展的趋势，我觉得真正值得人们去消费、需求的产品，不再是为了买房子而买房子。原来说买房子就是买一种生活，真正上升到生活的项目非常非常少，你真正让一个项目改变一个人的生活，我看也不是很多，未来这方面是一个发展趋势，包括你在景观上的注重，你在邻里氛围上的建立，你必须通过建筑改变。
    现在喊口号，我们要支持社区文化，你房子建的八百里，怎么支持？即使做欧美建筑也可以做组团，不再让人孤傲、清高，让它更亲切一些。我觉得不是成本的问题，不同的产品做出来的人文感觉不一样。我老说这句话，建草地，上面有警示牌“小草也在生长”，看了以后很反感。南方的就是在草坪上放一块石头，刻两个字在上面，刻字只有中国有，外国没有的。不是说我们今天做一个别墅，做一个高端产品以后镶金边才显得高贵，而是在细节上下工夫。别墅上升到一个高端产品的时候，毕竟别墅是一个终端产品。因为你的成本是能够算出来的，但是算不出来的是理念、文化，天安门放那儿几百亿，多少亿都是不卖的，没有这个东西你做是不保值的。我觉得买房子住也是投资，不是说倒手卖了就是投资，你买了房子住它在增值，这也是投资。
    特别去年中式别墅出现以后，人们开始真正认识到别墅新的发展区域，强调人文，强调内涵，有思想的居住，有思想的建筑，有文化的产出。我觉得上升到别墅这个阶段，谈价格、谈产品，低了，应该跟他们谈文化，谈思想，确实是。我觉得在你的别墅里做什么，做这个，做那个，那不是卖点，那是你的必须，那是你应该做的。今天我毕竟花了几百万买了东西，你不给我顶级的东西那本来就是错误，那是应该的。在这种产品、这种材料之下，这种规划之下，所营造出来或体现出来你看不见的物类属性的一种思想，包括做中式的一些东西，因为有些东西是看不到的，只有认同理解它，有思想的人你看到它以后，是真正有文化的感觉，能够理会的一种东西，看不到的是文化和内涵，包括物业的保值、增值，大家都可以做。不是说我们现在做东西已经做到山穷水尽，有大量的东西可以做。
    主持人：扬州水乡。
    陈总：牟总说的很对，说到建材，它是花钱堆积出来的。我先说一下扬州水乡这块，有几个特色，它是一个成熟社区，它的许可证刚拿到，它是一个全新的产品。我觉得北京人缺水，朝白区那边因为它离河区，扬州水乡是自己造河，开发商本身是扬州人，他把扬州的思维，他对扬州的感情移植到北京来，他做一个让北京人觉得很新奇，像公园的一个家，他把瘦西湖的比例缩小一般原样搬过来。它在打造我们梦想中的公园，搬到你的别墅区里。除了这个以外，还有七百多棵原生树，他很用心挑选南方的树种，可以在北京生长。当你从CBD国贸回家，你会感觉心情开阔，很舒服。除了我刚才所说的这些东西以外，文化很重要，它有个扬州会馆，扬州最有名的是茶道，还有扬州搓澡，比较细腻。它的建筑中式建筑是比较有细节的，做了很多廊道，还有很多窗棂，它营造了很多中式的氛围，很多小桥流水，很多庭院，很多小亭子，很多五角亭，在瘦西湖中央做了一个五亭桥，像散步在一个大花园里，这不是美国的，不是西方的，它是中国的。你进入很古典的家里，强调扬州的风格跟文化。
    它产品价格也是很亲切的，主要以小独栋来当主力，产品很多元，双厅连排都有，我们强调小独栋。我指的是建筑本身，我觉得扬州水乡是一个成熟社区，是一个现房，它因为稀有，它在北京未来东边这块批地限制，所以别墅会慢慢稀少的，在这个区域形成距离国贸只有15分钟的别墅区，它具有保值性，具有增值性，因为它未来不会被取代，不会出现第二个这样的别墅。旁边有一个富丽集团，我认为因为它地段的稀有，会有增值性。
    还有它的产品规划很用心，中式别墅除了四合院，很稀有，可以卖到两万块。扬州水乡是扬州的一个流派，而且眼睛能够看到，有小山，有庭院。相对我们也是在推动扬州文化，让北京人可以不用跑到扬州，就在你家乡的东南角，就可以感受到扬州文化，是很迷人的，应该是不错的一个产品。