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主持人：谈到别墅的新功能主义，今天我们请来了在现代别墅建筑领域里，最具新功能主义的代表——“龙湾别墅”的董事长兼总经理蓝春先生。让我们在他们的对话中，来共同感受作为现代别墅建筑，将呈现的新功能主义亮点。
1. 新功能主义别墅的亮点：东方文化的精髓
主持人：近年来，中国的别墅市场变化较大，就设计风格而言，可谓是丰富多样，别墅建筑作为建筑艺术品中的上乘作品，别墅豪宅风格、空间的艺术性，空间的表现力，更应该是建筑师和别墅豪宅开发商的新追求。对于当前中国别墅建筑的流派，您是如何看的？
蓝春：我觉得在别墅创新里面，有很多值得去挖掘的。这个也是跟别墅发展的时间比较短有关系。而且中国以前没有，先拿来做消化、吸收这是一个创新的过程。一般来讲它的创新跟现代工艺，应该要有一个过程。
主持人：我原来说过要建中国特色的别墅，像您说的是建中国特色特色的别墅，满足中国初阶段产品的同时，又有一个新的创新，就是现在流行的独栋，但是介于独栋与Townhouse这两者之间的产品确实也是需要创新的，在这一块蓝总肯定有一个全新的理念。
蓝春：我们龙湾别墅的产品实际上有很大的创新理念，就是从中国的居住文化出发的。因为开发商的产品创新一定要有一个基础，你不能脱离现实。现在北京真正的四合院价格最贵，四合院之间有间距吗？实际上是零间距，共用一道墙，它讲的是私密性，讲的是自我的空间，讲的是自我的舒适度。但两个四合院要离多少距离，他不讲这个，中国的文化，它反映的不一样。老外的别墅是以自我为中心，院子在周边。中国的房子在周边，院子在中间，他强调的是庭院生活，强调的是自家的私密性，邻户之间不干扰。这就是我们龙湾别墅创新点，在别墅方面能够有创新，或者是符合中国人的居住文化的创新。另外因为四合院间距是零间距的，但作为做别墅，连在一起共用一道墙的时候，现在的人可能在物业和管理上都会有问题。
主持人：心理上也会有问题。
蓝春：所以，我认为栋与栋间，一定得有距离，但是这个距离在我看来，它不是绝对的，你一定要做到多少米。
主持人：哪怕就是五十公分是一定的，你要是连上……
蓝春：现在我们在打造二期的产品，可能我们的间距还会再小，我们要把土地再充分利用，实际上这种事就是它是一个相对的概念，就是说间距实际上我们刚才讲，就是心理距离比生理距离更重要。我们讲传统的别墅，它的间距在五六米，而中间的墙两三米，而且窗户是互相对开，那个是两三米的院子基本上是没人用的，呆在两三米的空间里，你去做什么呢？进行活动也是太有限了。因为距离确实太近，真正的距离感，我们讲是到了18米以后，人的视线才会看不清楚。
蓝春：有没有对视，这很重要。在这种理念下，我们把间距之间的问题给它一个解答，我很强调院子的利用，就是哪些地方是该大还是该小。
主持人：院子再加大，间距再缩小。让它有一个私有空间。
蓝春：无效的空间我作为地面的停车位。
主持人：包括农村的房子。
蓝春：农村的房子就是一米，一米解决施工的距离，下雨的时候瓦下落水，也不落到别人家里。
主持人：墙要是两家公用，那就不舒服了。如果两家人公用一道墙，好像不是独立的，这充分体现了自己的私家空间。封闭型和一个占有性的特点在农村多占半块砖的距离都打架，他觉得你占了他的空间。
主持人：所以谈到别墅设计，其间存在很多文化的内涵，实际上，别墅还是在于土地价值的增值。蓝总在去年的第二个观点是，目前在国内实现个性化是比较有一定难度的，所以说有相当难度的，中式别墅不会成为别墅市场的主流？
蓝春：一个就是定式化在中国，包括政府的手续上，比方讲说，我这个是定式化的十个别墅，我现在可以定式化，说哪一天要定设计，哪一天要施工，哪一天要入住，这个是没法统计的。如果你想入住了，他还没动土，中国人法律意识比较强，如果给他太多的民主和选择，他的选择就更多了，你跟他在这里面会有很多的周旋。另外，现在政府在审批上，我批完这个工程之后，不能随意更改，而且我要更改要征求他们的意见，我原来定制化之前，我肯定要有一个方案去批准，要不然怎么去干？一次次的批这个效率太低了，比方讲我这个房子定了，另外一个房子来一个个性化定制，再批一次，而且批完了之后要征求隔壁邻居的意见，他看完了之后，觉得不爽，他不同意，所以你就批不下来。
主持人：包括在资源上的定制都不成立。
蓝春：整个国家的技术体系要建立起来。这种体系很重要就是工业化的体系，而且要给配套产品以机制。不是说这种定制，就是你今天一个要求我给你设计一下，明天他又提一个设计。人对设计的要求永远是不定的，对设计的要求是没有定素的，不到最后一天，往往都定不了稿。所以人对产品的期望也是永远都在变化的。如果说我明天到动工了，不逼到墙角他不动。如果在国外就不这样了。你也不是无限制的人一定进入自由的状态，他的变化都是很大的。所以国外需要工业化整体的体制，有一个法律的建设。另外，我觉得中式思想，这句话实际上要看服装、家具，就是我们说它一定不能做流行的东西，它是一种板式，是一种点缀。有的时候它是一个分支，是一个非主流。在哪个国家哪个行业不一定要作为一个主流，他就是非主流的一支，有的人喜欢收藏古董就是一支，有的人喜欢养鸟就是一支。比如大家都喜欢的运动就是主流。对中式来讲这是一个很大的补充，因为两种情况会带来多元化的变化。我们应该是考虑地域的文化，地域的风俗人情，生活习惯，基础上的一个现代功能主义，这个是一个方面，可能表现方面有各种各样的，而且强调功能，强调不同的客群和不同的生活理念。而且将来不会有一种风格作为主导。除非说哪一天，中国的工业化向国外的工业化形式，那就适合这种工业化发展方向的一种模式或者是建筑风格，未来有可能做到的。
你像西方的北美这些风格，他们都是工业化的。你说中国在五年十年之后将来有可能形式工业化吗？我们也在研究这个，如果说他一旦将来是一个最好的工业化的集成的方式，有可能会在这种集成下，它就会带来变化。因为他一定是选择一种标准的式样，它一定是标准的。
2.新功能主义别墅的亮点：中央区位
主持人：从龙湾别墅项目开始说起，据说在这之前有着四年的酝酿过程，其实我们特别想知道，您在龙湾别墅这个项目的酝酿过程中有哪些关键点？经历了哪些转折和您认为最值得回味的地方？
蓝春：北京的情况从各方面的政策来讲，刚好这几年政策变化不大。另外一段时间主要是在策划产品的定位上，别墅跟公寓相对有一个差异，提到这几年体会比较深的，我觉得别墅因为它在过去发展的时间相对比较短一些，真正中国的房地产发展的年头也不是很长，从别墅本身的数量和客群，每年变化不大。相对来讲，整个发展不像公寓竞争比较激烈，它的发展跟别的产业有一些差异。这包括我们当初在拿这个地块的时候，实际上我们比较看重中国的郊区化。
蓝春：说到住宅的郊区化，在四年前就有比较强烈的认识。所以在北京的别墅发展，我们想解决这个问题。因为这个问题实际上对于这个项目的销售各方面影响是很大的，就是我们现在别墅实际上有两种情况的竞争，一个是在一些地区，包括中央别墅区相对来讲它是一个国际化的社区，它是以投资为主的社区，它的销售的单价包括总价都是比较高的，以前是在400-500万元甚至更高的群体，但是这个地区每年的项目比较有限，所以销售的力度还是比较正常的，销售的速度还是不错，但是与普通的项目比起来还是比较慢，以前传统就是一个月销售几套的水平。
蓝春：对，比较正常，这个就是相对高总量的别墅而言。中央别墅区实际上在过去很多年，相对来讲对国内客群认知度还是比较低的。虽然过去的交通不是几分钟就到家门口，但现在这个地点相对比较特殊，现在它的环境好，交通便利，基础设施配套都齐。对于真正向往郊区生活的人，能够环境好，再远一点，价格再低一些，这可能是国内人较能接受的。另外一个就是在更远的郊区县居住的。中央别墅区这几年放量很大，它的相对单价比较低，总价也是比较低，它的交通和配套，使它比较适合做第二居所，并且可以作为一个长期物业来投资，本身这里物业很有升值潜力的。目前中央别墅区的客群主要是外国人士、有华人背景的海外人士、海归、国内的新富阶层。我们当初在龙湾别墅一期客户定位的时候，实际上就想把这国外与国内两个客群做大，我们希望更多的能够吸引国内更多的客群。所以我希望把面积相对做得更经济一些，总值、单价也相对定得更低一些，总价也不高，使用它能够吸引更大的客户群。所以在项目的整体设计各方面都作了研究，在定位上、设计上是花了前后一年的时间。关于项目的最终方案落实，这个时间花的相对就更长一些。
3.新功能主义别墅的亮点：市场化的设计
主持人：我觉得这个时间花的是相对比较有意义的。我们看到样板房的时候，我就吃了一惊，这完全是一种全新的别墅的建设形式，我们知道蓝总是清华大学建筑系毕业的，用你的专业知识对项目的建设、设计和规划做一些指导，有没有干涉到项目具体的设计呢？
蓝春：我们做一个工作就是把设计跟市场结合起来，因为传统就是占地300平方米以上的才能称为别墅，总价相对比较高一些。这个时候如果把面积做小，容积率又不能做得太低，对于设计来讲，是有难度的。一般情况，别墅设计面积越大越好做，因为别墅单独的占地面积比较大，如果容积率要小的话，相对来说要保证一定的舒适性、私密性，在这种情况下，我认为我们产品设计应该考虑到这些内容。所以我给设计单位提出了这些想法。
主持人：这样，他们会感觉很难做。
蓝春：他们会说我做不了。大约半年的时间，我们找了国内、国外的著名设计师来做，但是整体的设计思路从头到尾都是我在把关的。
主持人：讲讲社区环境和外部环境。
蓝春：我们的项目紧挨着温榆河的北侧，所以叫龙湾地区，我们当初在选这个地段的时候，对北京的发展不是很了解，只是找的水源。我觉得环境资源在做物业的时候，因为环境不可再生，会很有价值。所以公园挨着湖，贴着山，且有山有水，这样的环境资源是挺重要的。如果其他的项目比我的车程远一半，但是他没有这个环境资源，那是不一样的；另外刚好我们的项目边上有一个市政代征地，有160亩的绿化地段，我们做了4万平米的湖，因为河那边有两百米的绿化带，我们的地形低一些。公园这个环境是很好的，但是这里面有一点，就是实际上我们做郊区别墅很大，但是绿化地也很大，这里面要去投资，因为要把这个地征了，另外还有公园的养护的问题，能不能维持将来公园的养护，如果不能维持，物业费一定要收很高，这里面就牵扯到一个养护的问题，我们刚好处在中央别墅区的中心。政府给我们批了一个，我将来又是为小区服务，我当初下决心，花好几千万的钱去做这个湖。我们现在做的项目就是这样的。因为它没说清楚这个公园到底产权是谁的。交给政府门票，结果入不敷出。我看到他的门前有一个烂尾楼，当初没有批下来，而且另外我看了一个项目，本来要做公园的，到最后有的都半拉子。我住的社区就是这样，结果对我们的业主进去还有意见，开发商不能支持他公园的正常使用，政府又不能贴钱，整个运转是这样的。
主持人：业主也不能掏钱。
蓝春：业主也不能享受，是很好的公园。里面就是杂草丛生。我当初考虑的一个前提就是我必须要把它运作好，另外就是我要做到了每家每户有温泉水。
主持人：还有温泉？
蓝春：每家每户都有。它的先天条件确实是得天独厚的。
主持人：温泉洗澡对身体也是非常有好处的。
蓝春：进了户内我有两个系统，可洗可不洗，有些没准不想用温泉，你可以自己做一个调节，可以用水箱来加热水，可以用温泉。前面讲的庭院，我们的出发点就是中国人与国外人不一样的，国外人讲的是裸浴，中国人还是这种观念比较保守，相对来讲比较内敛一些，这种情况下，我们温泉在做的时候，一定要把它做成私密性，我们现在看温泉的私密性很好，就是很远，偶尔有几步，就是基本上不会有视线干扰。这一点就是我们这个项目的一个特点。
主持人：龙湾别墅规模很大。要分几期？
蓝春：我们有两块地，目前估计可能分到三期，我们以前想做混合区，想做以别墅为主。现在就是因为以前对别墅认识也比较浅，第一期之后，发现客户对这个比较感兴趣。所以我干脆全做独栋别墅了。因为还有周围的中央别墅区大环境。低容积率相对少，所以我后来想一想做低一点，将来市场的空间还是更大的。总体来讲，我现在做每期的产品，基本上要追求中国人的生活习惯。二期在做的时候，专门将我们的国外著名设计师拉到上海、苏州去看中国的经典园林。有几个中国的经典园林，我感觉就是中国人的生活习惯的一种反映。它强调的是室内室外空间的交流，小中见大，讲私密性。这次老外看完之后感触挺深的，他看完以后，我们也没告诉他我们要做什么，我们也没有告诉他二期要做什么，我们觉得一期挺好的，你觉得二期要做什么。我们要在第一期之后再挖掘一下，他第一次来北京的时候，我带他去四合院，他觉得很好，做的东西不是克隆国外的东西，而是有一些创新。总体感觉第一次做得时间比较短，也经过一年多的反思，这一次我专门让他去。我一直觉得中国好的东西你一定要把它做好了。你别说我好的没做好，坏的东西给他改进，最后弄得什么都不像。我这次很强调，我也没有说二期要做什么，我带他去看完以后，他用了一个晚上的时间，包括调整时差，凌晨三点钟起来就开始画图，非常的兴奋，用了几个小时的时间就做完了。
我觉得这个设计师在加拿大都是很知名的，在加拿大获过很多的大奖，包括公寓、教堂什么都做，包括加拿大牛奶大王的别墅设计，确实做得很精细。从人的需求考虑，包括生活习惯各个方面，设计非常的经典。现在看来，我们确实普遍感觉设计的精细程度，各方面比国内要高一些。我跟他的要求，希望第一期申报奖，希望他第二期再有一个新的思路。
主持人：更加完善。
4.新功能主义别墅的亮点：“容积率”与“舒适性”创新
主持人：我没有到现场去看，但是我听说过，我从网上看那些图片，感觉挺另类的，立体跨院这种概念，我不知道这个平面是指的是两层平面？我发现建筑好像上面还有一个比较高的一个庭院，不是很了解，今天也是一个了解的过程。
蓝春：传统别墅，基本上就是一个平面的庭院关系。实际上它的层次感不够，另外，传统别墅可能在处理庭院与道路之间的关系，相邻别墅之间的关系，在互相视线的遮挡、景观的对比这些方面都存在一些问题，而龙湾别墅在设计中，主要是为了更好的提高别墅的需求，提高庭院的使用效率，而作的独特设计手法。
主持人：要住别墅的人，可能对周围庭院的重视程度比对室内要求要更高，会更希望它的外部有一个比较舒适的环境。我从外表看有一个特点，整体上也有一个特点。咱们的容积率是多少？
蓝春：容积率是0.48。
主持人：这个容积率，它好像是鉴于Townhouse和独栋之间的这样一个产品。就是说间距不是很大。这种总价跟单价肯定是下来了，但是它的产品容积率高一些，又很舒适又有独立性。咱们这个别墅做了哪些技巧性的设计，能够保证它的舒适性？
蓝春：我们当时在做的时候，0.48这种容积率，有几种情况，现在北京有好几家，不只是作独栋，还作了一些Townhouse，有的是完全做也有。单价是往下降的，但相对把容积率提高了，低容积率是大家都在努力的方向。相对低的容积率，在建筑设中有各种各样的处理关系。有的就是通过前后组合关系来提高它的舒适度，还有就是通过院墙的摆布来提高它的舒适度，还有的方式是加一些阳台，来做混合社区。我们当时在考虑别墅客群时，对于社区的客群的认知度要求比较单一，别墅客群通常希望别墅区内多是同一个层次的。因为在龙湾别墅所在的这个地区，有的客户反映如果客群太杂了，其租金回报就比较低。客群比较单一的社区资金的回报就高，所以后来我们完完全全做的是别墅。对于别墅的形式，我的理解就是别墅，它只要是独立的，就是两幢楼之间是独立的面积，它应该是在落后的类型中是最好的，我一直有这样的观念，不管这两栋别墅多远，他们必须是分开的。因为当初有人也在建议说，如果你的间距相对小了，你可以做成联排，或者是双拼，这样能够再把客群再降低一些，我没有同意。这是很简单的认知方式。
主持人：这又是一个创新。
5.新功能主义别墅的亮点：另类的私密性
蓝春：所以我们刚才讲的楼盘跟别墅之间的问题，别墅就是别墅，只是它的处理的手法、表达的方式与现在传统的别墅，在理念各方面有差异。比如独幢之间的间距，哪怕是我做一米的间距，但是我两边没有开窗户，实际上私密性的保证比一般的要强，比如五六米的互相对视，从人性化的角度来讲，现在的人更务实，他实际看的是效果，他不是表现上看有多大。所以我们当初在做的时候，在这方面有意识的通过多种方式来加强私密性，有的间距该大的就大了，开窗的方式以及布局，有的间距该小的就小。我刚才讲就是平均间距，它可能左右的间距都在六七米、八米、十米。
主持人：对你这个产品我想多说几句，因为去年组织别墅界老总去美国考察，别墅创新怎么创呢？当时我有一个想法，就是做一种独栋跟Townhouse产品，就是把别墅放开变成独体，但是又不像Townhouse间距那么大的庭院，当时有一个地产集团的老总说，好像深圳有这么一个产品。但是在北京还没有发现，所以我觉得你这是一个创新，和我的想法很吻合。因为我喜欢创新，包括给别墅策划和理念创新。
蓝春：现在我们评价Townhouse的时候，它确实没有别墅的真正的品质，因为作为别墅来讲，院子是最重要的，Townhouse一般在两个面宽，一个面宽往往是顶着客厅，所以它真正意义上庭院生活是体现不出来的。现在龙湾别墅总体划全是独立别墅。
6.新功能主义别墅的亮点：投资升值潜力
主持人：一个空间的合理利用。刚才蓝总也谈到二期的规划，是不是在蓝总心里边已经有一个蓝图了？ | 
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