红螺湖别墅：半山尊邸跨越别墅巅峰

主题： 新奢华主义别墅
时间：2005年07月15日下午
地点：中国别墅网对话直播室
嘉宾：北京大地房地产开发公司副总经理 王学军
北京恒佳视野广告有限公司总经理 方辉

红螺湖别墅，位于国家级红螺湖风景区。项目紧临红螺山、红螺湖、红螺寺。

33万平方米红螺湖的湖光山水，红螺湖别墅伴湖而居，位于海拔812.9米红螺山南麓；依红螺山山形而建于半山，三面环山，居山拥水。半山区规划用地面积6.47万平方米，容积率0.19，绿化率84%。周边配套正在规划建设中，如：五星级会议度假酒店、27洞GOLF球场、跑马场、射击场、阳光温泉SPA、主题公园等。红螺寺隐于千亩苍翠的红螺山之中。古树参天，林木丰茂，山环水绕，奇妙的山水环境和气候条件，成就了这一区域的完美殊胜和绝尘脱俗，也成就红螺湖别墅的非凡气质：

主持人：如果说，红螺湖、红螺山、红螺寺是千年可遇不可求的上苍的特别馈赠，那么，红螺湖别墅作为新奢华主义的半山尊邸，独享千年山、水和古刹；在别墅的奢华风盛行的京城，它会是怎样的一种风格呢？我们《对话别墅》栏目特邀：红螺湖别墅项目的北京大地房地产开发公司副总经理——王学军先生、北京恒佳视野广告有限公司总经理——方辉先生，在此为大家谈谈京城别墅的别样奢华。

主持人：一听到红螺湖这个名字，我第一感觉就是一片湖水，很自然的那种感觉，实际上从文字感观来讲，就给人一种诗情画意的感觉。在这里想请王总谈一谈有关红螺湖案名与项目的联系？

王总：有些地方的别墅，有山，却没有水；而有的地方呢，却是有水没有山，这样的例子在北京很多的。而说到红螺湖别墅的软环境是非常好的。因为项目基地位于怀柔红螺湖畔，周边区域有红螺镇、红螺山、红螺寺，项目距怀柔县城二公里，交通很便捷。别墅区地势东侧为丘陵，西侧平坦，北侧向山面水，规划区域风向、水向、宅向协调，很自然和谐。现在主要植被有桃树林，苹果林，油松林，芦苇等植物。说到案名，我们在作这个产品时，考虑最多的是项目与环境的自然融合，极力使项目呈现自然景观中画中画的感觉。

周总：同样具有自然的水系，温榆河区域的别墅与红螺湖区域的别墅却是很不同的，温榆河区域的水，感觉就像一条运河似的，我觉得红螺湖别墅的外部环境很好的，依山傍水是最大的优势。红螺湖的水在北京所有水系里边是最清澈的。

王总：怀柔这个区域在北京是被认可的，先是被少数眼界极开阔的财富尖端人物认可，在上人世纪九十年代初期，就被一些享誉国际的大画家、清华的教授、国外商界财团领导者、国内政商界要人等尖端人士所关注，他们在九十年代初就在怀柔自己建别墅、私人会所、建培训中心、……从怀柔发展的历程看，尤其是北京别墅市场发展经过三个阶段，到现在应该是被广大的财富界认知了。

方总：您说的是一个度，让客户接受一个地块，因为无论是什么类型的产品，别墅也好、公寓也好、写字楼也好，这个地块，地理位置，区位这个东西一定是一个最先决条件，那么目前怀柔的这个状况，今天市区到怀柔的距离比当年从市区到昌平的距离缩短了将近一半以上，我开车比较慢， 40分钟就能到怀柔；那么，京承高速今年年底可以通车，选择一种私人化的山水生活，选择一些暂时离开城市、躲开公众的视线的这种生活，这个距离更合适。

方总：最早，在作红螺湖别墅这个产品的时候，其实想过很多思路，是否作一个中档的别墅、小独栋或高端的产品，并做了可行性分析，画了很多图，但后来我们做了一个比较大胆的思路，是一个反市场之道而行之的一个做法。当时的市场情况是，中端的一个产品居多，王总和我们一起商量，从地价本身条件出发的，分析了整个全北京山水资源、历史文化的分布情况。

王总：昌平，有十三陵，有山有水感觉阴，都不是那么让人舒服，那么怀柔这个地块，本身所具备这个基础条件，无论是整个怀柔的自然条件，周边条件，以及它的旅游资源，都是不错的。本身红螺湖这个地区天生具备了适合做高端的条件。

方总：所以在做高端产品时，我们认为其必须具备三个条件，第一，一定要有稀缺资源的占有，我这个资源越奇缺，越不可再生，越不可复制，这个升值潜力越大。第二，要是先进的产品。第三，升值潜力。在这三者当中，前两点决定了第三点。对于先进产品，是可以通过人力资源来把握的，现在，我们有好的建筑师，有好的观念。所以，对于红螺山、红螺湖，红螺寺这么一个先天的资源，做起来是得心应手，顺理成章的，但也考虑了市场风险，毕竟怀柔地区它不是一个很显赫的地区，不像温榆河、西山显赫。如果说在怀柔红螺湖这个地区做高端别墅，就应该更适合于经历过显赫之后的客户群。

王总：我觉得我们的项目所针对的人群，一定是那些经历过奢华之后的，有一个极高境界的人，会喜欢我们的项目，因为怀柔注定了它不是一个特别张扬，特别显赫的地域，但它却很自然和特别。它是一种隐蔽和潜在的奢华，并不是一种表面上的华丽，而是追求一种境界高远的奢华。

王总：天籁红螺湖是我们一期推出的一个组团，那么我们现在的二期、三期基本上是又一个全新的产品了，名称是红螺湖二期、红螺湖三期。

王总：当时考虑到有一定的市场风险，所以拿一期19栋试了后很有市场，当时最快成交的客户是三天就下定金，现在一期别墅的租金，有的业主已经租到一万美金以上，这就是客户对这个产品的认可，对这个地块的认可，红螺湖别墅的一期，带有一定试验的色彩，但也投入了大量的精力，并作了调整户型，调整每一个空间的景观和视线，如：第二排看什么景观，第三排看什么景观，做了大量的这种工作。所以现在再做二期、三期，我们是很有信心的。

方总：一期别墅分为三列的，第一列是临湖的，那是景观最好，也是最贵的。第二排有点儿遮挡，临湖这边能看到一点儿，但临近社区这面做了一条蜿蜒的一条小溪、一条小河，而且所有的里边的景观非常自然，另外还设有一些私人会所接待的功能，很静，不铺张，很适合那种看尽奢华过后，想亲近自然的人。那么第三排，有一个河作为水景；后边的每一个院子里种21棵以上的水杉，是一个小树林；因为这个院子特别大，一进院子约500平米到1000平米，开个大PA RTY，基本上来个四五十人没问题的，所以说，把三排不同景观条件的别墅做了三种不同趣味的别墅，也就是说，尽管一期是一个带有试验色彩的一个产品，但是就已经买了的客户反映，他们都觉得买值了。

方总：一期的房有这么一个过程，卖的时侯，湖里还没水，当时正好赶上怀柔区政府对红螺湖清瘀，但是现在湖里有水了，还搞了个生态鸟岛，有黑天鹅、白鹭、水鸥，飞来飞去的特别漂亮。

王总：一期实际上是一个抛开档次，抛开价值的产品，那么进入二期的时候，就想使产品向丰富化调整，从产品的造型呀、空间呀、包括地势，吸取一期的经验，吸取后来市场上出现的很多顶级别墅的经验，还有外省市的一些顶级别墅的经验，继续做一些调整。

王总：可以说这是北京首个半山豪宅。因为这样的产品，是基于一期的推广基础来考虑的，一期是资源房，靠山靠水靠寺，靠着这个风光，靠自然条件，然后有一个好产品卖出去了，那么二期呢，想在这么好的外部自然条件基础之上，做出一个更好的产品类型，据现在市场的情况，二期、三期最终定位成，一个类型化产品的一个半山豪宅。

王总：我们指的半山，是广义上的半山，应该是依山傍水的气势才能称为半山别墅，最明显的就应该是香港的浅水湾，这是半山别墅的一个典范。

王总：讲到二期、三期的这个定位呢，是有几个方面的考虑，首先客户群的需求。实际上北京别墅发展走过的历程，从蹒跚起步的阶段，注重交通资源稀缺的占有；到进入景观化时代的学习型阶段；到现在，经过发展商多年来做的这些工作，对市场是一个特别大的促进和推动，做到这个程度以后，我觉得别墅发展的一个阶段又完成了，完成得非常漂亮。客户的需求也提升了一大步，所以红螺湖别墅是挺幸运的。

方总：谈到这些问题的时候，让我想到故宫和颐和园，就说这个建筑群，故宫就似皇帝的office ；颐和园，就似御用别墅，我们到颐和园会看到什么，看到浏览区，游览区，有宫廷区，就是大家游山玩水，听个戏，看老佛爷画国画，高兴了我照张相，所以，颐和园可以说是皇帝他们家自己私属的，是一个私人庄园、私人会所，如果用今天的话来翻译，它相当于中国历史上最完美的一个半山豪宅，

王总：而我们二期、三期所作的作品，正是受到颐和园这样一个园子的启发，所在由于人的地位的不同，需求也会不同。我们说红螺湖别墅，他不只是一个单纯的居住生活养生休闲的场所，还有私人别墅，私人庄园、私人会所。

周总：半山别墅是更多地体现文化和山水相融合，而不是彰显客厅有多大，储藏室有多大，而是住在房间里就能够感受依山傍水的感觉、诗情画意的感觉，我想你们产品的豪不只在形式上奢华上，而是与自然结合的与众不同。

王总：我们的项目，不是靠别墅外观的风格来张扬奢华的，但这又是一种特别的奢华。因为我们的别墅是座落在风景区里的，我们别墅就是融在风景区的一个景观，而客户生活在这个别墅里面，是以自然山水的融合，它的奢华就是对山水的独自占有，这是朴素的奢华、自然的奢华。

方总：这个别墅的不张扬的表现，就好比在你路过的时候，不留神就走过去了，但仔细一看一拐弯，哟，这还有这么个地呢，走一段绿荫路，先抑后扬，这个别墅它先天具备的条件，它是与山水环境和谐的融合，会给来拜访的朋友、贵宾一种这样特别意外的感受。

王总：我们请了一位建筑艺术家，在湖里做了一个200平米的会所，工艺上特别考究，是私人聚会的时候的一分会场，本身这个建筑就在湖水中间，四周都在水里。特意为客人营造一个除私家庭院之外的第二个场所，朋友聚会时它可作为一个很私人化的空间。

王总：对于二期，三期产品，我们专门聘请了华人、美国等国际著名设计师设计了，有62套房子和32种户型，据山形地势来设计出不同的风格类型，基本上一个户形只做一套。

方总：我们二期产品是全景观设计的，是坐落在风景区里边的，当时有一个设计宗旨，我们尽可能与之融合，要与景观互相融合，根据这个原则，依山就势建的一个32种户型，同时还要考虑全面景观的设计，从房子的任何一个角度、任何一个位置、任何一个角落、任何一扇窗前，都应该与自然景观相融。

王总：说到全景观，举个例子说吧，我们有20平米左右的卫生间，而且是景观卫生间，能看到红螺山，红螺湖。主卧室，配有多露台设计，并且主卧室与露台都约为20、30平方米，这里的奢华真正体现出居住者对自然风景的占有。

王总：好多房子会拿美国这个材料、英国那个材料强调品质，这些对于我们项目只是一个基本的元素，这些东西在我们这里都是太小的东西，我们没必要说它。

王总：我们项目的形式是加地下一共三层，地下层高是3米，其实没有纯地下，因为是据山形依坡地而建的，这边看是一层，那边看是三层，我们都是这种房子。

方总：一期都是用采自怀柔当地的花岗岩，在别墅建设过程中，尽量就地采用一些原生的材料，跟周边的环境相结合，像我们地面的材料，基本是采自当地的花岗岩。

王总：我们整个项目的容积率为0.19，户与户之间，是有围墙的，是东西方的一种融合，西方中产阶级住的房子前院基本是开放的，但是，真正贵族住的别墅，全是带围墙的，没有一个是敞开式的，所以我们的院子，基本采用封闭式的来做。围墙高度在1.6米，以人的视线为标准，但没有做成纯中式的，高墙大院的那种感觉，而是保持一定的私密性就行了。

方总：人工景观也要做，看山看水是远景，近景也一定要做，而且要做的相对于自然景观比较精细，另外，我们这个房子还赠送精装庭院的。

王总：现在半山豪宅二期、三期的面积，在700平方米到1400平方米之间，院落形式非常的丰富，因为红螺山的山形是自然形成的，使得别墅变成了高低错落的格局，所以庭院也相应地跟着山形而高低错落，我们每一套跟每一套都不重样，这是根据地势的变化在变化，太丰富了。在设计景观元素时的表现手法很多，色彩尽量与周边环境谐调，植物的配植上，以适合当地自然条件的植物和乡土植物为主，尽可能保留现有植物。同时考虑植物的色彩搭配的丰富、和谐和层次感。二期、三期总面积大概三万平方米，包括地下。庭园所处的位置不同，分别设计了下沉式庭院、台地式的庭院，还有相应的园林设计师为园林设计，并赠送名贵树种等。

方总：业内人士买中国别墅，他们本身的判断力，对资讯的把握能力是多方面的。这些人看房子还是看本质，他们一看就应该知道大概成本是多少，市场上会卖多少钱。如果预计的比市场销售的价格高的话，那么它可能就不打算买了。

周总：别说一千万的瓷品，十万、二十万的瓷品，不是行家他肯定不敢买，敢买就是行家，行家敢买的东西，一定是有价值才会买的。从某种意义来说，买别墅这种高档的产品，有的客户不是做地产的，因为这些人的职业经历，个人的眼界，最终还是会买的。

方总：中国市场多元化的发展变化，从客户的角度来讲，买高端别墅产品的人，到现在为止已经买了不知道多少套房了，这些人群都是很有一定阅历、眼界、判断力、洞察力，穿透力的，所以我们认为实实在在把这个东西做好了，不论对方是不是行家，看到产品也一定会认可的。