都市贵族的奢华别墅

PeKing House位于北京市朝阳区，地处横贯CBD的长安街和两广路内侧，西邻有“财富大道”之称的西大望路。项目规划用地面积9万多平方米，总建筑面积16.5万平方米，容积率低至1.30，是目前北京CBD乃至全球各大城市CBD中，极为罕见的低密度住宅项目。

象征贵族和权力的金属铜作为项目的墙体，彰显身份的宽阔官邸式私家庭院和露台、雅致的下沉庭院、大而贵气的园林景观……无论展廊，还是候客厅都能满足想象的空间，气派而尊贵、私密，迎合了高端人群的生活居住和私人社交需求……

<对话实录>

主持人：说到北京的CBD，自然会想到一个世界经贸往来频繁的中心地带—— 国贸。近年来，国贸区域在中国财富版图中一直扮演着重要角色，并日渐成为国内外商家争抢的宝地，也是都市新贵们梦想的家园，更是开发商密切关注的疆土。可是在这样一片显赫的区域，却首次诞生一个别墅项目——PeKing House。对此，我们今天特别邀请了这个项目的复地（集团）股份有限公司华北区总经理——张春华先生、公关总监——毛明忠先生，以及对其全案代理的北京策源经纪公司总经理——沈杨先生，让我们一起来聊一聊都市新贵们所想往的理想别墅。

张总：我们认为一个外来企业要进入一个新的城市，都会寻找或者说选择一些核心地段推出一些有代表性的产品。在寸土寸金的北京CBD核心区，国内外知名商家云集于此。
PeKing House选择这里可谓是唯一的别墅项目，稀贵和独特，这注定了它明显的产品差异性。在高端人群日渐习惯于出入顶级会所的今天，这些人群更渴望能拥有自己的“私人使馆”，所以，PeKing House正是复地集团在十年房产开发之后精心打造的“CBD私人使馆区”，它是我们特意为上流阶层量身准备的最佳献礼。

此前我们作了大量的了解，CBD规划是以国贸为原点方圆约4公里为核心的区域。我们在作项目时，作了全局的市场分析：规划CBD南区的南磨房主题公园、CBD中心花园广场即将启动；通惠河治理工程正在进行；东南部西大望路为未来朝阳区南北走向的主干道，2005年底拓宽通车。依托CBD，长安街南，西大望路为轴线的区域， CBD国际住宅区的业态渐已形成，这一区域基本上是一些以商务和办公为主的项目，但是缺少的就是一个高层次、国际化的以居住为主的别墅项目。并综合分析了这个区域的未来发展趋势和市场潜力后，最后确定做PeKing House项目。

    周总：去年的时候有消息说，国贸附近要建别墅，当时我就感觉非常不可思议。因为国贸作为中国北京的中央商务区，据说，将要建的国贸三期将是北京最高的一个标志性建筑，并且国贸在北京的影响一直都是非同一般的。一般人理解国贸附近只会建一些高楼大厦，做些商业项目。在国贸周边建别墅的，我想一定是实力强大的开发商。别墅一般都超不过四层，你们在国贸附近建别墅，那是什么价钱？每平米不卖出天价来？像国贸附近的公寓都炒到一万七八了。

    张总：我们项目的价位在1.7万元左右，现在是项目推广期间的价位。从项目来讲，土地的成本及一些前期的费用，在CBD区域是非常高的；但我们在策划的时候，通过对土地成本、前期费用和基础设施费用等的核算，考虑到要给客户预留一个未来升值的空间，就确定以一个比较合适的价格来面向市场，所以我们做了这样一个定价。

    周总：PeKing House的价位真是出乎了我的意料。这跟我想象的形成了一个非常大的落差。

    周总：项目的位置情况是怎样？建筑面积是多少？

    张总：我们项目紧挨着国贸，在中央商务区的边上、东三环以里，西大望路往南，在西大望路的东边是金港国际的，在西边是乐城国际，金港国际的南边就是我们这个的楼盘，我们项目总的建筑面积是16.5万平方米、168套叠拼别墅、公寓112套。总共加起来约280套。

张总：这个项目里有三种物业形态，叠拼别墅、公寓（小高层）、商铺。别墅的容积率是0.7、—0.8，所以整个项目平均下来，容积率约为1.3。在这样的区域里，具有这样一个丰富的产品形态，正是PeKing House项目最大的一个卖点。PeKing是王者的意思。PeKing House即为王者的居所。设计师的构思灵感主要源于欧洲大使馆贵族的官邸，曾经在欧洲的上流的社会里，主人居住也好、宴客也好、交际也好、商贸活动也好等都是他们生活的重要部分，所以，项目的设计是通过这样的一种贵族官邸作为蓝本来考虑的。

张总：项目会呈现出几个特点：第一个，就是空间感。在我们这个项目里面，我们把空间感做得非常的充分，在我们4层半的叠拼别墅中，每套中都有一层是3.45米，在地下一层也作到了三米以上，只有这么高的层高才能感受到空间感、礼仪感和舒服度，这样的话夏天也就比较凉快了。除了空间交流之外，我们还强调空间的私密性。第二个，就是在不同功能的分区上，强调私密性。由于使用者交流、沟通的需要，不论是客厅也好，主卧也好，侧卧也好，我们都会充分考虑到他们各自的秘密性。比如说很大的客厅、主卧的门，我们也会考虑到它的门的开启方向，以及卧室位置的独立性、私密性。第三个，就是秩序感、礼仪感。比如说客人光临，不论是从门进来也好，还是从地下一层进来，我们都设计了一个2.7米宽的门廊，公共空间则设计为5.7的面宽的门廊。主人无论是迎客也好，送客也好，都可以几个人并排地走。第四个，在设计中，我们的别墅、公寓都体现了主人为尊的特点，无论是卫生间、浴室等有体现。这些关于空间的布局都充分体现了贵族的礼仪感、尊贵感和舒适性；这些方面都体现了我们叠拼别墅的产品特点，现在叠拼别墅面积是370平方米至500多平方米左右。

张总：刚才谈的是我们项目在空间布局上的一些特点，另外，在建筑方面，采用的是国外进口的高档铜板作为项目外立面的重要装饰材料，随着时间的推移，铜在自然的作用下产生色彩的幻变，美丽而持久不衰；门窗是实木门窗为主的。

张总：作为高端的项目，我们更强调它的安全感。我们在小区配备了相应的机电自动化系统，另外，还采用了家居智能系统，这种思路主要来自于比尔·盖茨的智能屋。我们引进了世界最新技术，采用载波系统对照明、空调、家用电器（插座）、安防系统进行控制，用户可根据自身需求对系统进行扩展，实现最适宜的个性化高科技生活。比如说在主人出差时，只要通过计算机、电话的形式就可对家里的空调、电器进行远程调控。对于现在的双拼、叠拼别墅来讲，是很少用到电梯的，而我们使用了观光电梯。

张总：我们的园林景观就象一个大气的客厅、一个流动的客厅，这个设计理念来自于欧美中央商务区的园林景观。我们考虑到它的公共空间和私密空间，比如从大门的入口，我们会考虑到风水的影响，做了一个类似于小区玄关的园林景观，一眼望去的不是项目的单体，而是通过园林景观、广场、社区元素和各个组团串联起来的。整体来讲，从项目规划、项目单体、项目景观；从项目设备、系统建材的选形、选材、选样；以及审美等，我们充分考虑到未来客户人的舒适性、礼仪性、便利性，我们都是从人性化的角度来进行全面考虑的。

主持人：PeKing House是怎么定位的？为什么会定义为“私人使馆”呢？在CBD区域，项目的私有性是怎样体现的？

张总：PeKing House主要面向于全球化的高端人群。一方面，我们在产品的设计上费了不少心思；另一方面，在于项目的稀缺性、区位独特的优势，所以这决定了它只能属于少数人。

周总：对，你们项目打出了私人使馆的概念，这应该怎么去理解？

张总：我们的定位是：国贸、别墅、私人使馆。我们认为一般购买我们项目的人群，不论是选择公寓还是别墅，他们最希望的是，在一个城市中能得到他们心里所向往的、生活居住所向往的、乃至于生活交际所需求的，而我们做的这种产品是非常符合他们的这种需求。我们的产品是以第一居住为主的，当然也可能会有一些人用作商务交往。那么，所谓私人使馆，主要是指我们项目设计的灵感，来自于国外大使馆的官邸，项目的整体设计都是从这个点出发的，只要客户选择了PeKing House，始终都会感受到如同欧洲上流社会生活的品质一样，这种私人使馆的尊容感、社交礼仪感、舒适感、高贵感都会通过入住PeKing House后，得到更多的体现。

张总：另外，我们定位为国贸别墅还有一个原因，因为国贸，体现了我们这个项目距离它最近。现在国贸区域开发的都是豪宅，大约面积在200平方米以上的都趋向于豪宅，这意味着什么呢，消费已经逐渐地认可这个区域，逐渐逐个从朝阳公园区域沿线向新生代转变。但是，我们的产品是一个唯一在国贸区域内做的别墅，在周边市场比较稀缺、地段也比较好，离国贸只有2公里。因此，由于一些客户的工作、社交的习惯性，选择PeKing House后，在生活、工作、社交方面，既节约时间，又体现了一种身份和地位。

周总：不管你是尊贵的需求、交往的需求，还是做生意的需求，国贸别墅都是一个值得聚会、值得生活、便于交际的一个地方的。

主持人：项目里有三种物业形态：别墅、公寓、商业，是如何来获得利益的均衡的？

张总：我们这个公寓是9层的，面积在200平米到300平米之间，我们定位的是高档的公寓，客户类型也是非常精确的，但是在管理方面还是统一的，价格肯定是统一的。

张总:公寓和别墅差距不是很大，客户群差异不是很大，很多人肯定都宁可多花点钱买别墅。实际上我的想法就是先把别墅建起来，打造一个国贸别墅的概念，这个概念打响之后，别墅肯定很好卖，卖完别墅了，我们接下来销售肯定就是公寓了，那时候公寓的价格肯定也就很高了。现在别墅的开盘时间，大概在10月份。

沈总：对，内部认购非常踊跃。别墅现在的价格不是很高，物业的位置决定了产品价值的基础，房产的最大特点是不可移动性，所以客户在选择物业的首选条件是地段，而我们的PeKing house具备了这一优势。

沈总：作为一家专业的房地产营销公司，提供的是专业服务，服务的对象是客户，所以我们在销售执行过程中要从客户的需求出发，为客户着想。北京复地在京项目是我们服务的对象，为此提供专业的服务内容是我们的义务，维护项目品牌和提升项目经济价值是我们的责任。

主持人：你们的产品将会实现更大的增值吗？谈谈集团的情况？

张总: 复地集团认为“品牌是无价之宝”，所以对于产品的增值来讲，复地集团将更尊重市场、尊重人。我们提倡不厌其精的产品主义，一直不断为置业者提供超越期待的投资回报。复地集团作为上海最大的房地产开发集团之一，名列中国房地产百强企业综合实力第八位，是中国最具价值房地产公司品牌的第一名，也是上海市房地产企业综合实力50强的三甲。是具有国家一级开发资质的企业，并且是香港联交所H股主板的上市公司。到现在，已拥有了复地上海知音、复地龙柏香榭苑、复地美墅、复地香堤苑、复地朗香别墅等一系列产品品牌。

主持人:复地集团在很多城市都开发过项目，将来在别墅这一块，会在哪些城市重点发展？

张总：说别墅的层次，倒也没有一个特别的规划，前一段时间，我们总裁对集团发展战略做了些介绍。有三个层面：第一个层面，就是说上海和北京是我们复地最重要的两个市场。第二个，就是区域中心城市，这是我们现在和未来要拓展的市场。如在华中地区的武汉，武汉是中国的一个中心城市，其对湖北周边城市辐射很强的；西南地区的重庆，现在我们也进入了这个市场等。第三个，就是以上海为中心，长三角地区的一些城市，比如我们进入了南京和无锡，在南京我们有一个别墅项目——朗香别墅等等。

张总：所以，从上述情况来讲，具体的在哪些城市做别墅，因为城乡的发展不同，拿地的情况也不同，所以在拓展的过程中，我们觉得有合适的就去做。比如我们的小汤山别墅项目就是选址于一个非常成熟、非常高尚的别墅居住区，这个地区有好多非常成功的项目，如：纳巴西谷、温哥华森林等，我们希望在这个区能将我们的这个项目做得更好、做得更到位。

张总:这个别墅还在做前期的准备工作；另外，在西单，我们做了一个公寓的项目。我们在北京推出了四个楼盘，我们在全国都有不少项目在做，在北京也是一样的，我们会考虑到各个方面，不论北京的市区，还是郊区，都会全力去打造项目。

毛总：“复地会”是由复地（集团）面向社会创办的会员制联谊会，北京复地会是复地会在华北地区的分支机构，主要负责以北京为中心的华北地区的活动组织、会员服务等工作。同时，北京复地会也相当于我们的一个客户俱乐部。它有两部分，一部分会员是我们的业主，我们称为业主会员；还有一部分是非业主会员。其实它最主要的目的不只是为这个项目的消费者服务，它是企业和社会之间的一个互动、一个桥梁。我们通过这个复地会可以向我们的会员宣传一些企业的理念，提供一些增值的服务，比如，我们经常会搞一些活动，可能是房产方面的、文化娱乐方面、也可能是和项目相关的一些内容；为业主会员组织一些活动；会员可以有很多优惠的待遇，我们会组织装修的企业、一些衣食住行方面的企业，还有一些商场等作互动活动，为业主会员提供便利的机会。

张总：复地集团的复地会成立的比较早，已经有三年了，大约5万名会员。

周总：我们贵人网也有面向所有高端的贵人俱乐部，我们已和北京30家进行了联网。比如说长安俱乐部、马球俱乐部、高尔夫俱乐部等很多会所和会馆等，以后我们可与北京复地会作些互动，比如说买房有折扣，你们有什么活动我们可以去参加等。希望我们以后有更好的合作。

    一句话别墅

    张春华：占有土地，臻别居住。

    沈扬：别墅艺术，人居艺术。

    毛明杰：心灵大隐之所。