大间距别墅，细节呈现，享受独栋居住乐趣……

    真正的现房别墅，感受五星级酒店社区尊宠……

    主持人：龙城花园作为京城最早的别墅开发项目之一，经过十年的建设，项目已经拥有一个十分成熟的高档别墅住宅区。但值得关注的是，作为高档别墅的龙城花园首次以“现房别墅”的形式来销售，可谓震惊了京城别墅界。据说它的每一个细节的呈现将改变以往别墅期房销售的格局。在此，我们请出北京昌信回龙园别墅有限公司的营销总监——高峰先生。

    主持人：提起“现房销售”，我们还是请高总，先谈一谈公司在运营方面的一些发展？

    高总:我们公司是一家民营企业，从95年开发了龙城花园这个项目，到现在已有10个年头了，整个小区里有1100多户，包括公寓、联排别墅、独栋别墅、一些低密度小户型投资公寓，差不多4种类形吧。目前销售的是项目第四期别墅，前三期的销售和入住率达到了100%。项目总体占地差不多一千多亩，总建筑面积将近是30万平方米，整体的容积率为0.35；由数百幢风格各异的独幢别墅、联排式别墅和板式公寓组成。

    周总：这么大的社区，现在如何兼顾不同的物业类形？

    高总：早期的外销公寓部分为888美元/平方米，这个价位在1995年是比较高的。随着人们收入的不断增加，物业类型与价值也在慢慢提升。因此整个小区的居住层次还是比较统一的。这个项目这么多年的历史，先期在我们项目买房的这些业主，有的后来慢慢也演变成别墅的业主。项目自开始到目前一直叫龙城花园，一期一期做到现在。别墅四期的建筑面积与绿地面积的比例基本上是按1：1到1：3的比例来建的。因此就四期别墅部分而言，严格说其容积率应不到0.3，另外还有一个酒店和相关的一些配套。作为一个低密度的项目来讲，30万平方米应该是一个较大的项目了。

    主持人：四期是一个什么的风格？

 

 

    高总：这个项目整体风格为北美设计风格。四期项目设计上，在保持整体风格统一的前提下，我们做了一些包括外立面与内部平面上的更新设计，目前还是保持美式别墅风格。

    周总：四期之前，项目的情况是怎样？

    高总：一期是低密度住宅和一些连排；二期也是独栋；三期是低密度小户型住宅。

    主持人：现在的售价是在多少？

    高总：现在别墅的四期售价是1.15万元，户型面积是从250平方米到386平方米，一共有五种户型。

    周总：四期全是独栋的吗？

    高总：对，都是独栋的。

    主持人：一期的都是连排的吗？

    高总：项目一期是低密度住宅与四连体别墅，面积在200平方米左右。

    高总：现在是第四期别墅，可以说小区整体现在完全处于现房状态。我们卖的不是期房，完全是现房，买房之后，就可以随时办理入住手续。

    主持人：这个项目有没有什么比较独特的地方？

    高总：随着交通的发展，这个项目的地理位置也越来越凸显。从项目基地，到三环的距离，除了京昌高速外，还有一条北清路可以直接到中关村，从目前的地理位置看，交通很方便。另外，买这个项目的人，投资客较少，基本上是自住，这是我们这个项目的一个鲜明特点。现在社区人气非常旺，因为这个项目整个内部的一些配套是相当完善的了，包括幼儿园、酒店、会所、购物、社区班车等，都是一个非常完善的体系。因此这个项目可称为第一居所别墅。

 

 

    高总：酒店是一个公建项目，还配有一个近5万平方米的后花园，在公建项目与别墅项目之间的功能匹配关系上，也处理的比较妥当。在我们这个社区里，由于别墅项目和酒店的有机结合，使得所有的服务设施都处于一种非常良性的运营状态，因此，给业主提供的服务是持久的。比如:前一段时间我们推出了一个营销方式，叫做体验式营销。我们项目推出的这种体验形式与市场上曾经出现的“体验”方式有较大的区别。我们推了的是，只要客户想在龙城花园买房，哪怕是最后一套，他都可以亲临社区看到现房，与此同时,还可感受实实在在的会所服务和伴随于生活中的种种生活细节。

    主持人：谈了很多，想请高总说说你们的现房营销，具体是怎么作的？

    高总：我们为了让购房者真实地感受到置业，除了要关心房子本身，还有其他值得关注的东西，那就是生活中围绕在身边的“生活细节”，因此我们推出了这种“体验式”购房方式。所谓体验式购房，就是消费者在最终签订购房合同前，可在社区内居住一天，真实体验社区生活，然后再决定是否购买。我们对自己的产品有信心，所以希望购房者在买这里的房子时，不是仅靠听售楼员的解说，而是通过亲身感受，来体验小区的居住氛围后再作决定的。一般来说，买房的人都不希望出现这种在入住之前，说区内设施有多么多么好，住进来之后才发觉种种设施并不适合自己的真正需求。所以，在项目销售期间，凡是对我们项目有购买意愿的人都可以前来体验一番，即办理一些相应手续就可下榻在我们酒店的复式套房，开始项目的“体验之旅”。比如说，早上清晨起来，坐一下我们往返城区的巴士；或者校车，体验一下交通环境以及孩子以后的上学路途；也可以茶余饭后在小区里走一走，感受一下小区的人文氛围怎么样；可以亲身感受一下只有作为小区业主才能够享受的会所服务；可以同未来的邻居攀谈一番以及参观一下小区幼儿园、物业等等。所以我们希望通过这么一些举措，让客户比较全面、客观、理智地选择最适合自己居住的物业。

    周总：四期别墅整个占地多少呢？

    高总：四期的占地面积为15万平米，外立面的建筑材料是瓷砖。从整个酒店与园林相对于别墅在配套方面所产生的价值来说，实现了共用与和谐，其在保证了私家园林面积的同时，也兼顾到大的公共园林绿地。

    主持人：像这么大的酒店，它的这个后花园这么大的绿化面积，绿化费用怎么解决呢？

    高总：花园绿化的费用全部是酒店负责的。

    周总：酒店主要是由别的公司来管理吗？还是直接由开发商？

    高总：目前的居住区和酒店都是开发商来进行管理。

    主持人：物业公司是叫什么？

    高总：叫龙城花园物业管理公司。我们物业公司从95年开始运作一直到现在。在我们四期以外的单元部分，为每月每平米两块钱的物业管理费，算是非常的低了。其实两块钱的物业管理费是含概不了这么大的社区的，主要是通过加强物业公司自身的造血功能，以弥补社区维护方面的空缺。另外开发商每年在这方面也会贴补一些费用。

    主持人：像整个社区的车位有多少个？

 

 

    高总：别墅社区里，家家有一个小院。有的每一个庭院，可以停下2至3部车；有的别墅是双车位；低密度的住宅部分，会得到另一个半盖车位；另外还有一个小区的立体停车库，可停600辆车。

    高总：四期之后，在这个社区的南端会开发一个五期，可能会是一个低密度住宅项目。

    主持人：它还会叫龙城花园吗？

    高总：具体案名还没有定，但整个体系来讲，还将延续“龙城系列”。它将是另一种全新的物业形式。

    周总：大概在什么时候？

    高总：如果按照目前的进度来看，正式销售应该是在明年。

    周总：还没动工？

    高总：现在已经在启动期。

    主持人：现在这个四期卖的怎么样？

    高总：总体来讲和去年的同期相比，比去年同期有所下降，这主要受政策与市场环境的影响因素多一些。现在买别墅，持币观望的客户也很多；一方面，我们项目的沿线也陆陆续续的出了一些新的项目，使得购房人持观望的情形加重；另一方面，有的项目还不具备销售条件，就已公开亮相；其次，多种因素使得现在的销售和去年同期相比，有所下降。但据了解与同类竞争项目相比，应该还算是不错的。

    主持人：第四期是什么时候开盘？

    高总：正式发售应该是在今年的年初。

    周总：项目的价格一直是现在这个状态吗？

    高总：上涨了5％。

    周总：四期总共是多少套？

    高总：四期总共是89户，其间有一部分拿出来做酒店配套客房，就是说可售的是72套。

    主持人：你觉得像这样的综合性社区，你们的客户群会有那些类型？

    高总：在客户定位上我们是这样认定的，即：“在城北居住核心区内，是以别墅作为第一居所的，是专为追求别墅居住生活方式的人士所打造的现房逸境社区”，所以中关村区域、城北区域、西部的政府机关及附近的一些中小企业主，都会是我们这个项目锁定的客群；另外，演艺界的人士在我们这儿买房的也比较多，社区里边的演艺届人士，差不多达到四五十人了吧。

    主持人：北京的别墅发展了十年了，你们项目走过了十年了，请你谈谈对北京别墅产品的看法？

    高总：实际来讲，北京的别墅产品在十年间也在不断地变化，现在的中式别墅、台地式别墅、庭院式别墅等，都和早期的别墅产品有了很大的差异与突破。不光是有天、有地、有庭院，而且在产品与环境的塑造上，在居住文化与传统的融合上，都达到了一个前所未有的程度。

    高总：说到庭院，现在龙城花园四期每一套都有一个独立的一个小院儿。庭院从300多平方米一直到1000多平方米不等，最大的一套相当于一个篮球场，如果是几个孩子在里面踢一个半场足球都可以了。

    周总：这个项目近期会有比较新的营销活动？

    高总：近期会有一个比较大的举措，因为现在项目的四期是整个别墅的最后一期，酒店前一段时间的工作已完成了。9月1日在项目的西北端，将有一个属于龙城花园的高尔夫练习场会落成并投入运营，这个高尔夫练习场的落成，标志着整个龙城花园将划上了一个圆满的句号。届时，将会有一个以“完美呈现”为主题的活动呈现给所有关心支持龙城花园的各界朋友。

    一句话别墅留言

    高峰：愿所有人都能住上别墅。