主题：大山里的“原生大宅”

    时间：2005年08月22日下午

    地点：中国别墅网对话直播室

 

    中国别墅网：这样一个大山里的新项目，你们作为独家投资、代理这个项目的公司，是怎么做的？

    杜奎澄：我们对这个项目的区域作了可行性市场调研和分析，其中包括了选址、风水、产品定位、生态环保，以及考虑到消费者在北京的居住习惯等角度，然后我们综合评估之后才开始作项目的，我们在选址这方面花了近一年的时间。
    

    记者：选址很重要。北京有很多都是打着山的概念，但都是遥山而居，望山而居。而你们被誉为真正的大山里的别墅，请谈谈你们在运作前期是怎么打算的？

    杜奎澄：在选址的过程中，我们确定了产品必须是纯粹修身养性的一个居所，它可能不作为投资；其次，是要建成真正的坐拥山、水建筑，所以我们对北京有山、有水的城区，进行了大量调研。

 

    杜奎澄：看了很多地方后，我们选定了延庆。延庆县位于北京上风上水地带，大气与水的质量均达到国家一、二类标准。是目前北京市唯一的国家级生态示范区。所以北京市政府从政策上支持整个延庆县，要保持住最后一块生态区。要限制这里的开发，在未来的几年或十几年都不会有大量开发，更不会有工业污染。但是经过我们仔细的调查，并不是延庆县所有的地方都适合我们的项目，以八达岭为中心的商务旅游休闲区和以龙庆峡为中心的观光旅游度假区，这里人流很大，不适宜我们这个休养生息的理念。经过进一步的考察，我们最终把项目定在延庆的东部山区， 在90年代初，就已被认定为较适合从事旅游开发，这与北京市总体规划是很符合上的，而仅这个地方水资源很丰富，整个的144平方公里，非常适合修养和度假，而且整个的地方山区人口密度非常低，在这里老人、小孩等等一些人，都会觉得这是一个天然的修养福地，整个的交通状态也非常好，一个半小时，就能到达，沿途，都是新修的柏油路。所以我们最终选址于延庆的东部山区来此项目。

    中国别墅网：项目所在区域是属于盆地的地形吗？
    

    杜奎澄：是的，这个地方历史上也有记载，因为耕种的面积少，主要是山为主，绿化地达95％，所以是一个好山、好水、好风水的地方。我们这个项目所在地，处于紫禁城皇城的中轴线上，位于太和殿正北99公里处，九九在中国最好的数字。并且，从德胜门到项目境内只需要一个半个小时。我们还有一条自驾游的风景线，从昌平出来，经十三陵、蟒山森林公园、九渡河、黄花城水库、水关长城、凤凰驼自然风景区，再往东就是珍珠泉这个地方了，我们的项目就在这个区域，这个地方很少有人知道，而且还有很多名胜古迹和奇特的景观。如：童子拜观音、梨花探母、珠泉喷玉等等。

 

    中国别墅网：在选址上，你们这个项目确实花了不少力气，这跟项目定位有关系吗？

    杜奎澄：非常有关系，从产品的概念说起来，实际上我们是一群真正倡导回到大山里的一群人，就是希望你能回到大自然里。我认为我们的购买客群，一定是从常规高端群体中脱离出来的人。第一、有丰富的物质基础；第二，受过高等文化教育、内涵和境界都比较高；可能是“海归”、外企的高管等，他们了解国外贵族生活方式，他们想回到大森林里，希望拥有属于自己的真正的私人圣地；这部分客人，对于单体别墅见过的太多了，看过的房子也太多了，见过的开发商也太多了。但作为我们的产品他们最关心的是：整个的自然生态环境、风水等，这是顶层客户跟一般高端的客户所需求的不同。

    杜奎澄：整个区域的交通状态，区域里边的每一个地块，自然的元素，如小溪，小鸟的叫声等等，这些才是他们最关心的，而且这是他们觉得最有价值的地方。

    杜奎澄：我们追求的是在整体的环境上体现原生的自然元素，所谓原生的一定是天然生长的，所以这是与其他项目最大的区别。项目的景观都是自然的。有缓缓的小溪、巨石、森林。整个氛围都是原生的状态，在单体上我们追求的是有机主义，比如说，我们会将山石，流水的自然元素通过设计构思最终融合在房子里面，成为房子的一部分。

    记者：建筑本身跟周边的环境一定是要相呼应的，如果在设计中，不能实现客户需求时，你们会作何调整？

    杜奎澄：项目地块的面积和周边自然元素的存在都是归类的，我们的山体分七类，在设计中它们和景观、朝向都会融为一体。当然，39个位置的地块，它的局限性也比较大，你不可能随心所欲。我们会据地块实际有的面积和景观的朝向、位置、材料、户型，结合客户对自己想要的理想别墅居所，由建筑师对每一个地块和位置会出多个最优化的方案，由客户来选择，如果客户不能中意这些方案，我们就再调整给出新的设计方案，最终让客户认可方案为止。

 

    中国别墅网：这七款建筑，户型情况是怎样的？

    杜奎澄：每一个别墅都会有不同的户型。我们的主力户型：是300平方米到400平方米之间。现在销售最好的一个户型是：340平方米到380平方米，这是市场上的主力户型。整个户型设计主要是为了满足那些想在大山里面有一个自己私人空间的客户而考虑的，我们也可以根据客户的需要对设计方案适时调整。

    记者：你们项目与同一区域产品相比，有何差异？

    杜奎澄：跟延庆相比，我们项目的品质较高，当然价格也会高一些。到现在为止，没有发现北京有与我们雷同的项目，在设计和规划上，我们都是唯一的。我们为什么只有39栋呢，因为我们要保证生态自然的和谐，所有建筑，都要保证现有的39座山体，因地制宜，独特原创，每个建筑都依据地势、落差、自然景观来建。

   记者：整个项目的建筑面积是多少？

   杜奎澄：建筑面积15700平米，容积率是0.028。

    中国别墅网：这个容积率，是不是北京别墅项目最低的了？

   杜奎澄：我们的项目是属于旅游项目，很多地方是不能开发，只能作为景观，与城市别墅不能一概而论。

   杜奎澄：在设计中，第一、为保证项目的安全性，会有一个围墙。第二，我们会把仅有的绿地划分为庭院，但我们不会作围墙，真正体现大山是一个自然的屏障。第三，整个的山就是居者一个私人的圣地，可以说完全是属于居者自己的私人空间。包括山和水，整个景观都是可以大家分享的，回归自然，这是纯正意义上的别墅。

    记者：那么，户与户怎么区别呢？

    杜奎澄：因为整条峡谷长1500米，我们是组团的形势，这样会给客户感觉回到大山里，又会感觉很安全，并且户与户之间又有了间距。

    记者：现在每一栋会是多少钱？最大的户型是多大？

    杜奎澄：我们目前遇到的客户，最关心的还是项目的位置，因为每一个位置门前的自然景观是不一样，每一个自然元素的落差也不一样，价格会随着这39个位置的不同，而价格也会略有不同，均价是185万元。最大户型是1000平方米，价格是500多万。

    记者：185万元的均价，具体的设计费用还另算吗？

    杜奎澄：不用了，都含在里面了。

    中国别墅网：现在销售情况怎么样？

    杜奎澄：我们项目作为纯正的休养渡假别墅，在销售上，全部都是内部认购，因为我们要为客户保证整个项目的私密性，所以我们没有预定，也没有认购这个过程，看好项目就定。

    中国别墅网：通常旅游别墅的周边都会有一些很好的山水，你们周边的景观情况怎样？

    杜奎澄：这个项目纯粹是休养的境地，珍珠泉这个地方在历史上都已经有记载。而且，它被称为北京自架车旅游的风景线。生态保护很好，周边有一些名胜古迹，还有一些小森林，也有一些美丽的传说。因为水的原因，这里的蔬菜非常的好吃，地方的农作物都非常的好……这里是一个非常美丽的地方。

    周边还有很多奇观异景，气温非常适宜，像我们项目所在的这个位置，气温都比北京市区温度要低5℃，所以这里是非常适宜度假、休养的地方。

    记者：关于风水与居住有很多说法，您是怎么看你们项目风水与居住的？

    杜奎澄：风水很重要。而且我们“定制式别墅”这种方案可以从设计图纸时，就将风水考虑进去，达到人与自然、居所更和谐。今年元月，我们从台湾的太清宫，请了一个非常资深的风水师，对我们的选址进行了一些风水的考证：整个项目所在的区域地形是呈一条龙的形状，在龙首的地方有一个村落，而且这个村落呈一个圆形，从天空中俯瞰形似如同一天龙戏珠，这种格局是难得少见的。这种格局在风水里讲，如果在此地拥有自己的一所大宅，可以造福子孙，昌顺不衰。芸溪境的得名，主要取其意，即神仙畅游之地。我们现在在这个1500米的峡谷里，建有10座小桥，整个做成了小桥流水的意境。在我们项目景观的设计中，有很多风水的讲究，并且对道教的理念和自然元素进行了融合，在我们园区的地方装两个灯塔，按风水的说法，有画龙点睛之意，那时这条龙就真活了，所以非常有意思。

  

    杜奎澄：芸溪境的记载说，道家认为大自然是最伟大的，你必须是回到山里面，生在此山中，和山同呼吸，你会找到跟山一起苏醒的一种感觉。

 

    中国别墅网：作为大山里的项目，你们有没有研究过地质方面的情况？

    杜奎澄：研究过，我们项目所在地以前是一个村落，我们把村落给迁走了，并且经相关部门对此地进行了地质勘测后才动工建设的。

    记者：项目中的会所情况怎样？

    杜奎澄：我们有公共设施和会所，除保龄球馆、游泳馆外，还有跑马场、有狗舍，业主可以拥有私有的马匹。我们重点还是搞一些很有趣的项目，如：有一个马术学校，我们建了一个长达5公里的峡谷跑马道，项目的业主可在峡谷里面骑马狂奔；我们还有一个宠物学校，为喜欢小动物的业主提供训练、寄养、治疗等；利用这里自然的景观，夏天可去爬山、也可在河面上漂流、钓鱼……可以做很多原生的旅游活动。

    记者：在大山里面做这么一个别墅项目，物业成本是不是相对比较高？

    杜奎澄：相对会高。我们的物业费是5元/平方米/月。我们为每户业主都配一个管家，所有日常的事都是这个管家去解决，这个管家他会了解到业主的生活习惯、家庭结构、嗜好，甚至了解业主喜欢用什么品牌的牙膏等。

    记者：你们项目现在的近展情况？

    杜奎澄：我们的设计、规划到今年6月底才刚结束。

    记者：你们这个项目的车库是怎么安排的？

    杜奎澄：我们项目想作成一个原生的社区，不希望有车水马龙的感觉；而且这个地方是非常安静的地方，你只能听到小鸟叫的声音，是自然的声音，不希望像城市里一样喧闹；所以，我们在项目的入口附近，作了一个是半封闭的车库，可以容纳66辆私家车和15辆电瓶车。    

    中国别墅网：项目是度假型别墅，虽然业主不是经常来住，但生活中，也需要一些周边的配套，这些怎么来解决？

    杜奎澄：我们周边有医院，在10分钟左右就可以到达，其他的需要，都可直接由管家、物业来解决。

    中国别墅网：今天话题就谈到这里。谢谢杜总！

 

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    杜奎澄：静中真境， 淡显本然。

 

中国别墅网记者   庞宇