图为复地集团华北区域总部总经理助理刘波

　　刘波：我们在中国做别墅两大命脉，四月份五月份包括九月份出台一系列的政策，包括央行又把贷款利率上涨，这方面我们地产方面感觉政策高压过来了，这个产业支柱由大家投资，今年是有20%多的增长，这样的话其实作为我们地产商来说呢，尤其做一些比较大的地产商，这种形成对于我们来说并不一定是坏事，有一些约束以后我们做一些产品来说并不是坏事。

　　从市场来说中国的经济毕竟是在往上走，经济发展了，老百姓收入增多了，慢慢富余起来的人越来越多，别墅的销售还是越来越好的，这样我们做别墅为他提供一个终极的终端产品的这种人越来越多，我们跟踪别墅市场来说，二次置业、三次置业的非常多，他可能买过一套两套，甚至有人买三套四套别墅，这样对别墅市场的支撑还是蛮有力度的。

　　尤其前一段建设部发文把别墅从新定义下来，把土地限制从新界定，所以这个土地资源十分稀少，这样的情况下别墅的走向还是非常好的，物以稀为贵嘛。

　　价值方面，通过复地的跟踪市场，和其它代理行市场沟通，我们觉得有一个比较稳的往上走的趋势，市场需求在这摆着，市场不是说政府行为能够管理得了的，我有钱我就买这房子，这种需求还是蛮多的。

　　在这几个月各个盘我们跟踪下来以后，它的销量不是太次的盘，只要这个盘有一定的产品力度有一定的品牌保证，这个盘一般都在七八套十来套，这样对于我们做别墅的开发商来讲这个就是不错的，这个曲线是比较平缓的。别墅这个高端市场真的是少数人，这个政策对他的限制来讲，不像一般的住宅波及面那么大，打击力度那么深。

　　周良波：您是不是说别墅开发商的日子会比普通经济型住宅开发商的日子好过一点。

　　刘波：会好。随着市场的慢慢规划，还有买别墅的人一定是有一定的品味，一定有自己的审美意识在里面，他挑别墅会很认真，他的审美观点不是一般普通住宅普通商品房那样的观念去打量，远远不是。十年以前我们讲一个别墅是北美的，做得怎么怎么样，我们可以说引起一定的轰动，这种机会越来越少，中国的建筑师说白了不是很成功，我们之间没有一个说，我们除了说明清那种古代建筑可以拿得出去，我们现在说国内市场是一个国外建设师的实验场，这个大厦那个大建筑全是他们来做，我们中国建筑师没有一个很好很成功让世界认可的东西在里面。实际上大家作为建筑师来说做住宅是最困难的，做住宅是跟人打交道最多的，也是最挑剔的，因为你面对着不同的受众群体，这个面太广大了，所以建筑做出来是很困难的，到今天我们依然没有形成自己设计的风格，所谓南方北方不同的地域文化，我们还是照抄国外的，我只能说100%的照搬过来，50%的话就不像了，所以我还是很同意阎总的意见，我们做设计一定要做到我们自己住着喜欢。

　　其实住宅就两个字，就是属实，我们希望做得很本质，很品质，这个东西是作为一个别墅来讲，或者一个住宅来讲，我们认为是可以的。

　　周良波：其实刚才几位老总都谈到一个很本质的东西，像前段时间，有一个女孩子说拿别针换别墅，她是准备用一百天的时间，最终达到自己的目的，换别墅，这个创意在美国已经实现成功了，现在这个话题很热，我感觉是折射出这么一个需求决定价值这么一个市场理念，实际上我想听一下各位老总的意见，对于明年别墅市场来讲，需求决定价值这个是不是会被提到一个更高的高度，不像刚才尧总说的，可能我们07年的别墅不是说我的卖点，这个卖点那个卖点，真正的可能是消费者的需求是卖点。

　　另外还有一个就是说像06年咱们北京的几个别墅主要区域呢，他们发展都有哪些亮点，特别是一些新冒出来的区域，先请尧总给他们分析一下。

　　尧建刚：你刚才说到明年的价格的问题，其实可能回到你刚才说到的一组数据，你刚才说的需求供应的数据，你刚才说的是别墅的供应量在下降，但是比那个住宅供应的下降量要低，其实这是个错误的比较，什么叫错误的比较呢？因为别墅我们也做过一个统计，别墅它的供应量，它受政府影响比较少，它是慢慢地盖，受到政策影响比较少，住宅供应量为什么下降那么快，主要是因为“国六条”出了以后，把很多要新开盘的给卡住了。

　　阎少华：有的对政策的反应比较慢。

　　尧建刚：这一块不能说不受影响，但是非常小，它主要受土地供应的政策，这个表现是在几年后才能表现出来，所以反应到明年的价格问题，刚才我比较同意这位老总的话，就是明年价格肯定是要稳步上升的，因为有几个方面我们可以系统分析。

　　第一是我刚才说的这个今年发改委把明年经济增长速度定在8%，但是实际上专家预测可能会达到10%，经济在稳步发展，有钱人多了，自主的需求是硬性的，这块是没法改变的，大家住宅的硬性需求。

　　另外一方面就是刚才说到的投资需求，一个是国外的一个是国内的。另外一方面反应到住宅市场上，我们可以看到，今年几大比较有名的别墅收购，一个是南京风尚，南京风尚被北京银行收购了大部分股权，上海也出现某个银行收购了110栋别墅，这个反应到为什么现在国家政策发生这么多变化，国外投资者已经对投资房地产比较谨慎了，相反投资这个别墅市场是有稳定的回报的，有一大块是专业人士能够体会到这个土地的价值，你投资房产体现不到土地的价值，只有别墅才能真正体现到土地的价值，这块国外已经有成熟的经验。

　　吴德洲：你说土地的价值我给你一个例子做补充。中央别墅区有一个别墅项目，很老的了，94年的时候开始开发的一个项目，我们前一阵子去看房子呢看到一个很好玩的例子，有一栋房子全部拆平，那个项目很早的，没有多大价值，拆除以后自己挖一个地下室，在上面盖木结构的房子，两层的，非常大，那充分体会到独栋别墅的好处，现在市场上流行地下室，在上面再盖一个房子还是木结构的，所有的东西是国外进来的，盖起来的，就是这个房子自己被升级换代了。有是因为他对这个土地呢，他有这个处置的能力，如果真的是双拼得跟人家商量商量，所以这个很明显的这个，你说的土地价值体现在这里。

   图为北京卫斯理房地产经纪有限公司吴德洲

　　尧建刚：刚才说到国外投资对这个土地价值，相反越是土地价值凸现出来了，国家又在卡这个土地的关口，土地供应量少了，一需一供的矛盾把这个量又上涨了，我们以前说都是土地房产的价值，我为什么定义07年是别墅价值年，是真正体现土地价值年，这不是当前的土地价钱，而是未来五年十年二十年的价值，大家买别墅是把别墅作为传承的东西，最终留下来的是这块土地的价值，所以这也是明年土地价值上升的几大理由吧。

　　周良波：尧总可以对咱们北京的几大别墅板块06年的一些特点和07年的发展趋势做一下预测吗？

　　尧建刚：这个预测不敢，我只能说就我了解的聊一聊，以前都说的中央别墅区，东边的CBD别墅区，亚北这几个区域，由于土地供应量不足，特别是今年很奇怪，我们接触的一些别墅开发商，我们总结在房山，大兴这一块，冒出来的一些别墅群，明年可能是在这一块地区形成一个冀中的别墅供应区，这一块明年可能在市场供应量可能会出现伪别墅，现在别墅拿地拿在哪，他基本上不以别墅的拿地方时去拿地，就是名目繁多的一些项目冒出来，我觉得可能由于经济发展在南边和西南边还是会形成一些新的集中的别墅区。

　　周良波：我记得在前两年的时间，在北京北面像密云那一块，冒出来几个别墅，今年就有点销声匿迹了，也就是说本身景观方面是不缺的是有山有水的好地方，但是就是感觉那个离城区过于遥远，特别是今年感觉没什么生意。昌平附近还是比较多的。

　　刘波：主要是在京昌路的两侧，这个很多了，包括保利垄上刚刚开始认购也好，因为土地项目都是在很早以前开始立项开始做，去年开始有一个集中放量的这么一个势头，那么这样的话我们确实也感到一些销售商跟周边比一比，它卖得还是很不错的，明年以后感觉到亚北这边，像王府不用说了，是十年以前的东西，这三年开发的东西我们还是认为这个东西有一定的潜力的。西边除了西山和中央别区这边，难免还是比较远，这个别墅到底怎么样还是跟交通和市政有关系，因为这两三年房地产商做别墅的观念不像以前了，确实在考虑到市场考虑到小业主，考虑到自己的品牌，我们复地也考虑品牌建设，我们的设计是请的英国设计师，我们把这个设计调整到自己的定位，自己的产品，自己本土化的产品，这样的话，实际上在那边07年08年还会有项目出来，但是不是很多，依托到我们这个基础慢慢越做未好，这个东西适应市场还会越来越多，实际上像西山也好，中央别墅区也好，都是老盘子，在旁边做一个东西还是依托这个老环境把自己提升起来，是这么一个过程，不会有大的场面，大的红光爆发出来，但是一定是很细节很细小的，这种东西像润物细无声一样的。

　　周良波：说到一个别墅板块，我们今天本来邀请了张振国先生，但是中午临时有时说有时来不了，我们感觉今年去年在京沈沿线，和京津这条线也出现一些项目，首先是这些区域出现了这些项目，然后就是说出现了一些超大型的别墅项目特别多，几千亩，现在一说就是几前亩，我不知道就是说几位对咱们这个问题有什么看法。因为像京津新城是一个综合体是吧，格拉斯小镇也是四千亩，就是说想请问几位老总，对今年频繁出现大盘别墅有什么看法，把这个板块往京津在出现，往京沈也在出现，在北京周边也在出一些别墅区。

　　阎少华：关于大盘我以前也发表过，包括住宅，包括别墅，从规划和设计的角度呢，我比较不太赞同大盘，包括从城市的角度，比如像在城里我们建一个大盘的对城市结构的破坏还是比较大的，另外呢从这个规划和设计的角度，从设计的角度，大盘由于我们的设计的速度和整个建设速度比较快，大盘很难做到特别细致，以人为本，我们知道就是说，世界上一次规划建设出来的城市感觉没有人情味，多年生长的城市才会有人情味，同样的道理，大盘是一次规划的，设计是再用心在这么短的时间里面设计出来的东西很难达到人的要求的品质。从另外一个角度来说，大盘大到一定程度可能要综合题了，需要各种配备怎么样的，一个造镇的概念了，造镇的概念从城市规划角度是另外一回事，那么它对这个别墅的品质和档次呢，都有一定的限定，应该说就是我比较倾向于，我觉得比较理想的就应该是在适当的地方做小盘，比如是集中的，像中央别墅区一个一个小盘这样生长出来对这区域比较好，对整个住宅的品质也比较好。

　　周良波：刘总有没有其他意见。

　　刘波：实际上做大盘来讲跟当地的区域经济环境，和政府对当地城市打造的意图有相当大的关系。实际上我不知道各位怎么看，到今天为止我们没有听到说哪个开发商在中国做大盘做得相当成功的。我们说一个投资商或者是政府规划，对你十年间要怎么造怎么做这个思路不是很清晰的，我们前两年盖一个盘我们过两年发现不对了，我们就会改我们的思路，这样就会出现一个问题，就是你达到你的要求这个能力够不够，和政府对这片地区的规划，经济的思路，对不对得上，这是很关键的，如果对不上这个盘做起来就相当累，在开始你可能有一个很好的速度或者什么概念去做，但是到第二阶段第三阶段你感觉自己做起来，你想怎么做市场不太适合，你往那面走，市场在那面，做到自己都不知道下一步怎么做，一定有一个长远的思路跟市场和当地的经济运转结合起来，这样才能做得好。

　　周良波：确实在中国的房地产开发，包括别墅的开发，受政府应该还是蛮严重的，这个我想从今年来讲相继出台了相当多的政策，基本上都是属于限制别墅开发的，甚至消费的，甚至有一个在买房贷款，我看6月6号的法制晚报有这么一个消息，中行公行建行几大银行对别墅商品房的贷款首付提出到40%，这块来讲对需求有什么样的影响。吴总先讲一下吧。

　　吴德洲：金融政策肯定有影响，你说这个是对消费者的影响，其实更实质的是对开发商的影响，这个不能说没有影响，但是不是特别敏感，原来卖别墅的时候什么金融模式都没有，没有贷款照样卖，付全款的，真正中国人贷款的时间不是很久，买别墅的这些人呢，对加两成首付，或者加一些利息都不是很敏感。

　　刘波：对别墅来讲加一成两成首付不是很在乎，我哪怕投资的话，我也无所谓。

　　周良波：金融方面有没有对别墅有影响的呢？

　　刘波：这个封顶才能按揭，现在就是银行已经下死命令了。

　　周良波：限外有影响吗？

　　阎少华：在北京我听说有很多变通的手段，实际上这对以外销为主的房子肯定影响非常大，我觉得非常大，但是据说还有很多的变通手法，应该来说还是应该有所限制的，这个毕竟有自愿性，应该本着本国的消费者。

　　周良波：您的客户群有影响吗？

　　阎少华：我感觉不太大，我们有一些外国人，但是很怪，就是买我们的这个老外，都是跟中国有婚姻的，比如说娶老婆，或者嫁中国人，这不限制，这是扎根嘛，我们这房子比较适合人扎根，所以可能比较好一点。而且我们的房子投资的人很少，那地方了解，没法说我买完我出租，或者我买完炒出去卖出去，所以没有投资的，全部都是自有的，买了以后就没想卖，就留着的。这个外国人也有不少，也有10%吧。应该说影响不大，因为本来量就不大，外商的比例不是特别大。

　　周良波：吴总那边经常在中央别墅区做。

　　吴德洲：这个绝对有影响，不容回避，因为那个区域外资，就外籍身份的人比例比较高，前两年说外籍身份的大多数租，买的多吗？

　　阎少华：这个对出租市场优影响吗？

　　吴德洲：买来投资的人也不一定，买来投资的人也有持外籍护照，有一部分就被化解到，比如说变通的方法，有的人是英国护照也有中国身份证，有这种情况，有的限制一人一套，家里四口人，一个人的名字在这了，但是还有三个人，肯定有影响，有一些变通的手段，但是也有变通不了的时候。就是说影响有，你就能感觉到，但是也不是那么厉害，就是说对哪个项目造成灾难性后果了，有效果消化的，像优山美地和东方普罗旺斯，这个都有。

　　周良波：其实整个房地产市场的话，可能住宅和别墅走的两条不同的线，住宅的话受政策的影响，包括房价的涨幅，包括供应需求更加矛盾一些，是不是相对来讲别墅市场还是比较理性一些的，这方面的大起大落，以及供需关系和房价的关系。

　　吴德洲：大家能看到普通房子的价格，我说望京，我99年买的，大概十月，4600一个平米，现在低产中介打来电话，是七千，这是二手房吧，新橡就不同了，有一些新开的，八千多九千多，就这个你可以感觉到普通商品房价钱升的幅度比较高，我们说别墅，我们说单价每平米价钱的升幅跟普通房比起来没有那么高，因为它的起点高，最早第一批别墅出来大概在1800到2000美金出来的，97前后掉下来了，后来从新启动，从新别墅起来，现在的价钱跟开始的初始，其实升得并不是很高。但是现在的面积达了，以前三百平米一个独栋别墅，现在想买独栋就是五百平米，所以你说房价是在涨，但是别墅这个单价涨幅并不大，政府打压是从商品房得到的信号，所以这个空间别墅单价往上的空间还是比较大。

　　周良波：还是比较稳定的需求。

　　阎少华：我也同意刚才说这个，住宅就是这五年吧，应该是价格涨得非常迅速，就是释放这种需求跟井喷式的爆发，而且量也增加得很大，房价也增加得很快，几乎到所有的须臾，南边这个还有东边都是比较明显的，因为西边的量比较少嘛，南边量大东边量大，这个非常明显，我感觉这是一个短暂的过程，我觉得将来就是住宅可能会进入一个平稳的，比较平稳的增长，不会像这么爆炸式的增长，这种增长为什么不能持续呢？关键这种增长再往下走下去以后，必然带来购买力的锐减，就是你的有效需求被消化了，我们讲的需求就是有效需求，你得能支付得起，他达到一定程度了，现在为什么政府出面来出重拳控制这个房价呢，就怕出现这个社会问题，买不起这个对市场的打击是不言而喻的，这个一囤在这，不来钱的话，这不是要跳楼吗？这个是控制得比较好，我认为将来中国房地产的价值是平稳地向上发展的。

　　别墅有很多的原因，别墅为什么有那么高的定位，跟北京中国的这种刚要开放的这个政策有关，完全两极分化，因为那时候没有完全开放，又进来一些外商，包括使馆工作人员，他们一定是高生活品质的，就有这么一个消费层，形成一个高定位，那时候很少有咱们内地的人，或者本地人去买别墅，我们现在开放的力度非常大，包括汽车业保险业，开放力度非常大，这个内外接轨了悬殊就没了，住宅爆发跟这也有关系，跟我们开放也有关系。接轨以后需要产品结构调整，调整一段时间这个会稳定地往下发展。别墅呢可能也跟住宅一样，会稳定发展，同时由于它的政策一些特殊性，几位老总都谈了，政策的特殊性，和包括一些物权问法题，人们对价值的价值会有一个价值会有从新的价值，这个基础上也会脱离住宅的走势，但是最后应该是接轨的，别墅大量的购买者是本国人，是主流，外国人还不是主流，再加上我们限制，肯定不是主流的。

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