图为北京泰盈房地产开发有限公司总经理阎少华
周良波：刚才大家说到从前边94年开始的别墅，我想别墅经过十几年的发展，大家都是过来人应该说，大家觉得应该发展到今天，2006年为止，我们的别墅走过了几个阶段呢？
吴德洲：最早的阶段就是共给严重不足的阶段，那个时候的产品就没有什么原创，没有什么本土，全是搬来的，最早北京的别墅，什么郁金香花园这些，香江花园，反正都是国外的。
周良波：应该是97年之前。
吴德洲：最早92年。
周良波：92年开始的。
吴德洲：一直到97之前都是这样，全都是外边来的，真正真的有比较好的东西，我们国内开发商、国内的设计师、国内的公司做的，应该是从2000年开始有一些，有一些比较好的。再以后我觉得真的是产品丰富了，设计呀、各种各样的材料出现，是2002年以后，大致是这样的。丰富了，后来又中式的，现代风格的，就是产品不是国外某一个品类一统天下，这个时候才真是消费者的需求催生出来这些供给，我大概看就分这么三个过程。
阎少华：我也是三个阶段，就是现在就将要步入第三阶段，第一阶段就是刚才讲的那个完全是外来的，而且是范围极小，是处于开放前的一种状态，包括建设封隔液比较单一，大家没有比较关注，那个跟我们生活太远了，我们不太关注，那是第一阶段，等于解决了北京从无到有这么一个阶段。
第二阶段是随着我们的开放，和住房体制的改革，第二阶段就是全面的繁荣。那么这时候呢？有点百花齐放，各种各样的风格都有，当然是以泊来的东西为主。
第三个阶段我认为应该是从今年开始步入了，就是人们由于开始对别墅了解了，一些人经过几年使用了，这个市场开始成熟了，开始进入第三阶段是一个本土化的阶段，这个本土化并不是一个单一的形式，就是我这个是中式的，不是，本土化是更贴近自身的特点，客户的需求，这个产品是比较务实的，而且它的这个面呢，就是对这个消费的这个面，在拓宽。
这三个阶段从第一个阶段开始很窄，后来慢慢慢慢的国内一些首先富起来的一些人，到第三阶段我觉得满会更广，很多白领，中产就可以享受，因为产品也比较丰富了，我觉得大概是这么三个阶段。
刘波：这个因为还是从产品定位上讲，我认为一开始，就是我们最早出现房地产做别墅，就是开发商的自我主义，就是我想盖别墅了，因为从来没有过，就我自己这么做。
第二个阶段就是拿来主义，就是从国外那来一些，那么从现在消费者认识越来越成熟的角度来看，走到一个实际主义，就是各个方面比较成熟了，他做别墅做得更贴近消费者更贴近市场。
尧建刚：大家都从供给产品各方面看，因为我不是做销售的，从我的了解来看，我把这个别墅发展列为这么四个阶段，第一个叫做销售房子，第二个是销售产品，第三个是叫销售服务，第四个是在贩卖生活。
第一阶段产品供不应求，你只要房子盖得出来就能卖，所以我们不叫别墅，当别墅觉得有点过了，就是销售房子。第二是那个时候九几年开始注重空间设计等等一些东西，空间变化，我们把它作为销售产品的一个阶段。第三个阶段就是我们刚才说的销售服务，那个时候产品已经很丰富了，然后可以看到大概在2000年左右，销售别墅都是把管家式服务，等等都列出来，现在我们可以从南京风尚可以看到，是在贩卖生活，南京风尚有一个做法就是你买了南京风尚的别墅就自动入会到长安俱乐部的成员，我认为这是真正地步入别墅时代，别墅本身不是房子，很多人买房子的人和卖房子的人都是把它作为一个房子来看待，它其实真正是一种生活方式，买别墅跟买住宅的，买普通住宅的生活方式是截然不同的，这个也回到你刚才说的一个。
我想补充你前面说的一个大盘开发一样的，刚才阎总说得很经典，大盘开发可能不太科学，我有一点点不同意见是大盘开发在住宅里面是不可取的，但是在别墅里面今后的大盘开发是主流的，为什么我们的观点不太一样呢？因为我们现在接触的项目，和我们现在存在的项目和即将推向市场的项目可以佐证这个观点，别墅大部分都是在郊区，我们知道郊区离市政配套比较远，市政配套比较差一点点，人们对生活的要求比较高一点点，他需要大盘开发才能支撑他自身的配套，生活体系的完成，现在就是我们说现在一些主流规划总结，像格拉斯小镇，它确实有一些确实可取的地方，就是它的规划手法，就是我们业界提倡的，我们以前说一个楼盘对整个小区起经济带动作用，其实没有一个量化指标衡量它，每个开发商都说我这个楼盘对整个区域有带动作用，你带动在哪里，他拿不出数据来。那我们现在就是我们做了很多小区，我们提倡就是开放式小区，国外没有说把社区门一关大家封闭在一起的，都是大开放小封闭，让你的市政配套让外面可以享受，经济新城也是比较成功的，我们也从中总结了一些东西，就是你真正别墅，我不否认做小盘就不成功，在成熟区域可以，大家知道成熟区域的土地供应受限制，只能走边缘地带，既然是边缘地带就有一个矛盾，肯定是大盘开发才能支撑你的生活，我不可能说买个菜也要开车到市区才能买。
周良波：这个也是几位老总谈到的，就是别墅开发要跟所在的地块有关系。
尧建刚：慢慢地这个别墅不像住宅了，别墅不再像住宅，住宅只要有关系可以拿地就可以开发了。
吴德洲：从开发商的角度看盖别墅不是一个很好的选择，如果有选择的情况下。
周良波：为什么这样说呢？
吴德洲：别墅开发这个环节比较多，周期比较长。
尧建刚：这是两个思路，开发商有两个思路，一个是短平快，就是我追求的利润率少，但是为什么还有人开发别墅，它虽然慢一点，但是附加值高一点，科技新城拿地的时候是60000块一亩，我们现在拿都是几百万，这个就是附加值高，就看开发商的立足点在哪里，开发商都是长短线结合，像珠江，它去年发行了十几个亿的资金贷款，这是两种思路，我们不能说两种思路对与不对。
周良波：好像是不一样，有大的考虑。
尧建刚：别墅和住宅是两种开发思路。
周良波：最后的时候我想跟大家探讨一下，今天特别是吴总也在，关于别墅投资相关的一些话题，第一个就是说北京的住宅在这两年刚才我们也说了快速出现一个放量，价格猛涨，这个别墅市场会不会未来几年出现这样一个状况呢？请各位老总谈一谈。
吴德洲：如果从购房者的角度看这个问题，他买别墅的产品，把它再细分一下，尤其独栋别墅产品，对土地的关注非常关切，买一个独栋别墅的人和买联排别墅的人的观点是不一样的，他看到的是土地的价值，这是他买下来看到价值的一个方面。
再有一个就是通常意义上说的短线的回报，租金的回报，租金的回报在过去的十年，十多年，一直在下降，下降，最早租金的汇报非常厉害，一年算静态回报就是四年收回投资，然后一直掉一直掉，现在掉到8%。客人买房子的时候就比较接收到10%，8%的话算这个资金收入觉得没有太大意思，但是他还有一些收入，所以有一批人，尤其是原来一些老项目的房子卖出来的，对断线回报率已经不满意了，他们可能有两种选择，一是租到新的项目上，就是顾客有一个特点，追那个新房子去租，反正他掏租金的，另一种是对这个失望以后投到其他行业。
所以从买房的角度来看，租金市场回报的下降，这个房子本身的价钱它比以前看到了更多的希望，就是买房本身的升值，尤其是独栋房的价值，他是认可的，所以这两个选择是一上一下。
周良波：租金的回报是逐年降低的，但是房子升值的情况是什么样的呢？
吴德洲：能看得见吧，从房价上看出来，一年前的房价跟现在的房价，有一个差异，我们能看到一般是15% ，这样一个增长，个别有些还高一些。
周良波：目前这种投资客户相关的他做投资的，他是采用哪种方式是长租还是短期收益。
吴德洲：转卖的比较少，尤其是今年税收政策的调整，对买卖的这个打击还是相对来讲比较大，因为交易成本上来了，税已经5.5了。然后他再差价政府收20%的所得税，算起来挺划不来的，所以短炒的空间很少，其他可能还行，我知道有些买了西边的普通商品房这个还是有一定的空间，别墅的话你把这个空间加进去断线是比较不划算的。
阎少华：所以现在这政策还是比较不错的，就是短炒不了了。
刘波：别墅的成本周期太大，一般也不像炒商品房也好，半年以内就一平米赚一千五，这种不太可能，消费市场成熟以后，跟国外越来越接近以后，应该是比较平稳的增长。
周良波：别墅的增长不像整个商品房增长这么明显，别墅投机的可能性很少。
吴德洲：很少，很少见到拿一个房子拿一年增长了，这个除了个人原因，出国了，卖了。
周良波：吴总给我们介绍一下，无论是买二手房也好，别墅也好，消费者看中的，或者是投资的时候应该注重哪些方面呢？现在有没有一个比较清楚的倾向呢？
吴德洲：这个买房投资和买房自住的衡量标准基本上都是差不多的，这个消费者买房的方向我看他们是从室内已经到室外了，原来可能是看户型，空间，看装修，看设备，现在不是了，现在里边这些空间的东西，平面的东西，是开发商的基本功，这个做不好项目要出问题，这个每个人都要做好，而且99%都要做好，个别没有做好他们就有问题。现在是从室内到室外，室外给你留了一个空间，这个花园，你的景观，总面积的设计，这个在当前阶段，在以后这一关大家也都过了，可能购房者就关注其他东西了，这一阶段大家比较关注的还是你有没有给我足够的室外空间，还有开发商大的园林是不是有特点，很多是在花园上下功夫嘛，里面已经没有可比了，然后再延伸到一些服务领域，农业呀，会所啊，去对比这些东西，本身风格，设计平面都不错。
周良波：最后的话我们每位嘉宾用一句话简要地概括一下明年别墅市场的走势情况，一个大概的评价。
尧建刚：我的观点就是07年这个别墅稳中有升，不管是投资还是自住都是物有所得。
刘波：在07年一个好的品牌一个好的产品一定会受到市场的认可。
阎少华：随着市场成熟了，现在各种各样的陷井，尤其在别墅中比较多，各种各样的陷井会越来越少，产品会更趋于理性，本土化。
吴德洲：07年我觉得投资者需要形成，但同时呢？也需要调整他们自己的这个构成，自己手里持有产品的构成。
周良波：咱们今天的这个别墅盘点论坛，到此结束，感谢各位嘉宾的参与。
[上一页] [1] [2] [3]
