中国别墅网总编:吴总(左)     北京市顺义天竺丽高王府 销售总监:胡总(右)

         主题：对话别墅第32期：中央别墅区“豪宅”风云再起
         时间：2006年3月1日
         地点：丽高王府
         主 持 人： 中国别墅网总编         吴德洲
         报    道： 中国别墅网首席记者     庞  宇
         特邀嘉宾： 北京市顺义天竺丽高王府 销售总监―― 胡宇宙先生 

尊胄华邸…… 彰显非凡……

——丽高王府位处首都东北市郊贵胄名流聚居之地。

    ——— 临近机场路杨林大道出口，背倚温榆河；临近燕莎、CBD商圈。

               ———高尔夫俱乐部、国际学校、马会俱乐部、首都国际机场、温榆河自然生态长廊……近在咫尺。

 
《对话别墅》现场:

2005年，中国地产可谓是经历了政策调控的洗礼。那么，中国别墅一路走来，不论是类别墅，还是纯别墅，也多少有些风里雨里，但是也从未阻挡过其风格呈现：不论是欧式、美式……还是中式的……无不体现着中国别墅对品质、品味、多元化建筑艺术的强烈追求。这正是中国经济环境、市场需求等因素，以及东西方文化交融的结果。而2006年，被众媒体看作是一个“奢侈”的概念年。“奢侈”与 “非奢侈”，别墅会是怎样的一片光景呢？今天出席我们访谈栏目的特邀嘉宾是：北京市顺义天竺丽高王府的销售总监——胡宇宙先生，让我们一起走进《对话别墅》直播室：

北京市顺义天竺丽高王府 销售总监―― 胡宇宙先生

（前言）新世界地产布局中国

         主持人（吴德洲）：你好！胡总，今天我们在话题讨论之前。首先，请你聊一聊香港新世界集团，新世界集团是一家有影响的公司，在国内市场，我们也听到很多投资的项目，想请你大致谈谈集团对中国投资的一个概况？

         嘉宾（胡宇宙）：实质上，香港新世界集团是集外贸、房地产开发、基本建设、酒店、电讯等多元化企业。在国内投资房地产项目约数十个，资金逾400亿人民币，是国内最大的和有影响力的企业之一。到现在为止，在全中国有20个省市有房地产开发，现在北京投资最大，差不多是我们在全中国总投资的一半。北京两个重点的地区是：崇文区、顺义区。另外，还有亦庄开发区，我们也有项目。

产品升级：奢华构想升级

         记者：胡总，香港新世界作为香港中产阶级财富群体消费的引领者，在全国涉足较多行业，而且，房地产在国内的影响也非常大，对于别墅这一块，别墅豪宅可谓是一种奢侈品，你们公司是如何来满足国内外富人对奢华品味的特别追求的？公司如何从产品上来体现呢？

         主持人（吴德洲）：是的，谈到别墅豪宅，请胡总从产品说起吧！丽斯、丽高、丽莱这几个“丽”字系列的发展已经有5、6年的时间了吧？ 

         嘉宾（胡宇宙）：丽斯第一期，是从1997年开始开发，然后是98年入住，差不多有8年的时间了。

         主持人（吴德洲）：从97年开始，我们回顾一下这个项目的历程。

         嘉宾（胡宇宙）：本人是2000年接手丽斯花园销售工资，接手时候，刚好是丽斯一期销售中，二期还在施工，当时丽斯一期应该是卖了一半左右，到现在丽斯一二期售出95％， 剩余5％我们是作出租用途，入住率是99％。丽斯的房价从当时是US$1800/平米左右，现在大概是做到了US$2000多/平米。

    现在丽高的别墅、复式公寓，基本上销售、出租加起来大概接近90％。我们今年主要的目标是公寓，因为我们在过去一年多，主要是把销售的精力放在别墅和复式公寓，公寓作为一个长期的收益项目，今年我们策略会改为重点销售公寓。

         主持人（吴德洲）：丽高建设是从什么时候开始建设和销售的？

         嘉宾（胡宇宙）：丽高是02年动工，03年的7、8月份开始入住。

         主持人（吴德洲）：我们大致了解这个过程，那么丽斯、丽高以后，我们知道有丽莱这个项目，这个项目有没有可以透露的？

         嘉宾（胡宇宙）：丽莱项目总共有400多套别墅，如果按总面积来说的话，最小的是600平米到大户型的1500平米（含地下室）。一期先开发90套，估计90套应该在今年年底能完工。按现在的阶段我们已经完成了整个项目的会所，会所面积共有14000平米，我们把其中的4000——5000平米是用于对外的一种商业服务，其他部分作为园区服务。现在基本上商业服务店铺70％——80％我们已经签了租约，其他餐饮还有一些行业我们还在考虑中，我们估计应该是在三、四月份，我们会交房给租户。然后我估计在一个月以后，应该可以开始营业。这个14000平米的会所里面，除了这四、五千平米会出租外，我们还剩8000平米是我们会所内部的设施，包括餐饮、健身房、活动室、游戏室等其他设施。

    第一期90套别墅约于年底完工。担9套样板间现已封顶，在3月份我们开始会做精装修，精装期约三个月左右，如果施工能来得及的话，我们希望是第一期能够在6月份开盘，这个是我们现在的计划，但是最重要的是施工进度，我们希望和丽高一样，整个样板区做出来后才开盘预售。

个性产品：张显奢华元素

         主持人（吴德洲）：请你谈谈丽莱的产品计划？

         记者：是的，争对奢华消费群体的特殊需求，公司对丽莱产品中别墅豪宅这一块是怎样考虑的？

    嘉宾（胡宇宙）：丽莱产品，不论是设备、材料及各方面都会有档次的提升。外立面会与丽斯、丽高有所不同的另外一种风格出现。丽斯、丽高的外墙都是以喷涂为主，现在丽莱我们会综合几种不同的材料，包括面砖、石材还有喷涂多方面来做一个外立面的设计，不论是颜色，还是材料各方面，做出的效果都不一样。室内布局由于每套别墅面积从600－1500平米，所以每套别墅都安装独立电梯及游泳池，这两项是丽莱其中一个卖点之一。我们希望丽莱能够成为北京最好、最高档的一个项目之一。关于室内的交房标准，我们有两个想法，一个是纯毛坯，另外一个半毛坯，这是我们过去丽斯、丽高所不同之处。半毛坯就是厨房、卫生间由我们完成精装修交付，而精装厨房及卫生间，我们已经有设计方案，方案归方案，但是做出来效果还是有差别的。所以样板间基本上每一套我们都用不同的橱柜及洁具，通过不同的对比效果来达到最佳选择。我们希望是样板区出来后可以定出标准。然后透露一点点，我们会用国际顶级品牌，而且是一种比较贵的产品，比如说有一套别墅会用100万元装一套的厨柜。选用这样昂贵之配套设置，相信很少的发展商能做到。如效果未如理想，我们会取消半毛坯交房，按纯毛坯的方案交付给买家自由选配装修材料。总之，有独立电梯、独立游泳池、豪华厨柜仍是我们推广的一个很大的亮点。

    记者；这样的房子，价格会在多少呢？

    嘉宾（胡宇宙）：现在我们暂时预算，应该是在3000美金左右，我们希望在3000美金做一个平均价位，每套由最低之1000万至3000万。

         主持人（吴德洲）：产品方面，我们看这些年来，市场一直在进步，到丽莱这个产品，是不是应该到了产品的一个顶峰了？

         嘉宾（胡宇宙）：如果跟从前来比较的话，各方面确实是有很大进步。但因为现在科技每天都在进步，还有很多新的产品出来，包括智能化服务。比如在智能化这方面，三年前，跟今天，也有很多的分别，所以我觉得如果想再提高产品档次的话，还是有空间，只不过要提升档次需增加很多成本。

         主持人（吴德洲）：想提升还是有提升，但是要比以前提升要难很多了。

         嘉宾（胡宇宙）：是的，要花很多心思在里面，各方面还有难度，但是还是有空间的。

个性需求：决定奢华市场份额

         主持人（吴德洲）：我们媒体会接触到很多想买别墅的客人，当然客人的档次有很多，但是有些客人希望在中央别墅区置业，他们会，比如说他要不到300平米，他要两层最好是花园大一点，最好不要超过400万元的总价。这些要求，我觉得好像在这个区域里不太容易找到，尤其是新项目。新项目我们看到大致有两个走向，一个是走向精品的阶段，另一个是走向精品的异化阶段，如：双区连排。你怎么看这类客群的要求，是他们不对，还是我们开发商的方向不对？

         嘉宾（胡宇宙）：其实我认为，中央别墅区到现在来说，在这个区域能开发的空间有限。这类客群从面积、各方面来看，在2000年以前，豪宅需求没有那么强烈，这种300－400平米户型面积是最受欢迎的。但是随着个人的经济能力提升，现在市场需求的形成，所以出现了很多中档别墅。但另一方面，随着别墅的档次慢慢提高，他们对于物业的要求也产生变化了。如要挑选成熟豪宅地区，这肯定是在中央别墅区这一块。但是开发商也会考虑，一个豪宅区得看周边的综合配套情况。我们集团现在开发的项目，都是以豪宅为主，大户型为主的。但你所说的户型三、四百平米的的项目，有的项目销售方面也不是很理想。为什么？因为现在居住于这区的人，都希望拥有一个高档及占地大的别墅。我估计现在中央别墅区已经很难满足那些购买三、四百平米的买家，因为这个区已形成豪宅区，都是大户型。并且，现在买家是很精明的，产品、价位等综合因素他们都会考虑。另一方面，我个人认为，现在北京的豪宅区市场仍有很大的潜力，比如现在买2000万、3000万元房子的人很多，需求很大； 但是现在卖2000万、3000万元的房子也很多，开发商想卖2000万、3000万元，但是他们房子的品质达不到这个标准，所以我们公司在这一点下足了工夫，我们卖4000万都没问题，但是一定要达到4000万元这个标准。

         主持人（吴德洲）：这个实际上就是别墅产品最本质的，非常考验市场的销售。

         嘉宾（胡宇宙）：我们新世界在北京作别墅就作了有7、8年经验，客户对我们的项目产品很有信心，当然整个项目来说，不能说每一个地方，每一个位置，都是最完美的地方。但是最起码我们是有大部分都会能满足他们的要求。所以我们在开发高档次的丽莱时，尤其是大户型，客户预定的消息很好，因为我们的数量有限。 

         记者：现在购房群体也在变化，港、澳、台、外籍人士的比例都在上升，你是怎么看购房者的构成的？

         嘉宾（胡宇宙）：如果说是别墅豪宅的购房者，从2000年以前吧，还是以外籍人士比较多。2000年到2004年，都是以国内为主，可能达到90％。2004年到2005年底，有不少国外的人士。可能因为国内政策关系，他们倾向于投资和置业，主要是一些500万、600万元的别墅单元。但1000万元的别墅豪宅还是以国内市场为主。为什么他们选择500万、600万元的总价，除了自住外他们也会作为投资，买家要求每年10％的回报率，就等于这个房子每个月大概租四、五万左右，因为租户是最多，故他们认为投在这里的投资风险比较低。就算他们有能力买1000万元这样的房，也会把1000万元分成两份500万元去购买。不过，总体来说，我们丽莱的客户目标还是以国内人士为主。

         主持人（吴德洲）：丽莱作为豪宅别墅，建筑风格会是什么形式？

         嘉宾（胡宇宙）：我们还是以欧式为主。现在很多的别墅，都越来越现代化了，不管是欧式的、美式的、中式的等，都各有特色。但开发商不会只作一种风格的，因为多种风格为辅，其中一种风格为主，这只是销售中的一个策略而已，这样可以降低售房风险，也让买家多些选择。我个人认为，别墅出来的效果，还是欧式、美式会比较有风格，从美观的程度来说，还是以欧式为主，另外，现在不是很流行四合院吗？但是你盖四合院，你还是要找对地方你才能盖四合院，这个地而且真的要看它本身的地形、设计、格局、周边等，是很复杂的事的。

         主持人（吴德洲）：说到四合院的产品，大概在北京住久的人，因为北京的历史故事、传说都跟四合院有千丝万缕的一种联系。慢慢受文化背景的熏陶，包括中国人去了海外想起小时候的事，还是回想起四合院，很多人回来住了一段时间都会想到，能不能在城里买一个四合院。但在城里找的四合院，多少都有些遗憾。

         嘉宾（胡宇宙）：现在有很多人住四合院，但是这种四合院经过改造后，没有原来的四合院大，全部都是很新派的材料，没有了那种味道。从国内几个大城市来看，现在很多人喜欢在北京买房产，因为他们觉得北京的房产有一个平稳上升的一种趋势。他觉得投资，或者置业很有保障，每年10％的回报，他觉得是不错了，因为在中国很多地方，一般的房产投资可能只几个点而已。

         主持人（吴德洲）：北京的房子，平稳才是很健康的。

         嘉宾（胡宇宙）：现在我们有一些东南亚的、新加坡、马来西亚的客人在这里作投资，他们买了房就回国，我们帮他们去安排。比如说管理这个房子，收租、交税，然后反馈给他们，这种情况很多。其他的还包括国外的买家是以自用为主，比如说，老外，老外也有投资，但是相对来说，投资的比例是比较少，他们是以自用为主，但是去年年底开始，这个类型买房应该是较高的。对于05年以前都是以国内为主。

         主持人（吴德洲）：这个看起来还是国内的人占多数，国内的购买是一年连一年，你可以看到他的增长，原来买小房子，现在买大房子了；原来开奥迪，现在却买了宝马。

         嘉宾（胡宇宙）：我们说的刚赚钱的买大房子，另外一种是他原来是住小房子，现在是换大房子了。

         主持人（吴德洲）：很多都是房地产行业，其他行业也是，大家都能看到增长的方式，刚才说到贵人网今年大概6月份的时候，会做一个国际奢侈品展，这是在北京是第一次，上海也有办过。很多国内的购买力上来以后，消费的东西，趋向于品牌，而且向顶级品牌靠拢，这个要求的品质越来越高，市场越来越活跃，所以就不再是普通的消费了，大家都能看出来。所以，我想今年豪宅会比往年的需求更旺。就像即将开办的国际奢侈品展一样。

         记者：是的，个性化需求的升级，最终决定了别墅奢华需求的升级。

奢华升级：物管服务被重新定义