主持人 周良波：我们刚才跟几位聊到的话题，像怎样满足客户的个性化需求方面，别墅山是有哪些经验可以讲。

　　张斌：我们项目不能跟前面两位老总相比，我们项目还是以度假别墅，独家居所为主的，我们在二三期的时候也会做出一些定制别墅。

　　主持人 周良波：主要是定位在度假为主，我听说咱们万通在天津拿了一块地，也是属于平原里面的森林，大概有一千亩左右，也是准备修别墅，我想了解一下，这个项目的一些相关情况。

　　姜郁：这个在杨柳青，在西北郊，在二环的边上，主要是滨海新区发展很快。

　　主持人 周良波：那离京津新城 (论坛 像册 户型 样板间)还有多远。

　　姜郁：就是离北京很近，它是在天津的西北，北京到天津最进的一个位置。

　　主持人 周良波：其实近两年，北京周边的别墅也发展得非常快，像咱们万通也在京津之间的地段拿了一块地做别墅，不知道几位怎么看这个问题。

　　姜郁：大家可能有一个共识，就是财富积累到一定程度的时候，客户需求可能变得多样化，另外一个很重要的就是他在选择物业产片的时候，会更加的水平更高，要求也更高，更多表现在居住需求的舒适型，奢华性，尤其环境，低密度，绿色生态，等等等等，这个综合体什么在太最合适，别墅就是最合适的一种产品，那么这样的话，知道城市的密度很大，肯定是向周边去，我们说一小时的概念，一小时的车程，随着北京天津这种环渤海圈打通以后，会越来越便利，上海也是，那么上海杭州南京，等于说华东这三省的一个，他们叫做两个小时圈，就是高速公路过去就两个小时，飞机更不要讲了，跨海的大桥到上海也很近， 把整个华东地区这些有钱的有生命力的区域全部联系在一起，北京和上海和华东这两个圈周围辐射的这些区域，从人群的分布来讲是会集中在重点城市的周边，所以北京和天津之间的项目肯定会很好，在它的高速通告上，在经济连续纽带周边肯定会很好。渤海新区是中国定的第三个金融中心，那么这个金融中心你可以看到现在一系列的以国家为主导的投资行为不断产生，第二条第三条高速路，地下铁，等等这样城市之间的纽带会更加加深，周边的这个房地产就会带来更多的客户的需求，也就是说更多的项目会寻找更多的可能的机会，所以无论是地价，还是你的建筑产品会越做越好，这个很像当年的洛杉矶和三番，它们的距离离西部很近，两个单独做都是有限的，形成纽带以后，周边很多区县，很多小城市，就在洛杉矶和三番之间发生起来。

　　主持人 周良波：今后来讲经济圈的影响也会越来越明显。

　　姜郁：对，首先做房地产首先应该是走对大势，如果你逆着大势走的话肯定是被宰割的，如果要去发展一定要踏准这个节奏。

　　主持人 周良波：其实说到别墅我们回过头来，考虑一下就是说，别墅在我们国家一直说了很久，但是这个别墅的具体定义呢，好像还没有一个完全很准确的定义，一个标注，包括像咱们中原地产现在代理的阿卡迪亚，也是有很多争论的，我们聊一下在中国称之为别墅的有哪些标准。

图为中原地产北京公司总经理助颜光茂

　　颜光茂：说到别墅，其实大家在把这个别墅在中国是一个含混模糊的概念，不清晰化，住房不论是别墅也好，高密度低密度也好，这个商品化也就是十来年，从九十年代末开始，可能时间比较短，为什么这么说呢，别墅在国外来讲是叫Villa，是金字塔顶端的，是给少数人的，中间这一块也可以叫别墅，在中国都可以放在别墅范围内，但是有很大差异的，我们从低往高说的，阿卡迪亚是以双拼连排为主，它解决的人群我们现在定义应该是说，是渴望有自然生活，但是从收入阶层上应该属于，可能就是中高阶层，到高的可能都很少，因为一套房子也就是三百万左右的价格，不到三百万，应该是280万到380万之间吧，这个人群就可以看得出来的，而且都是第一次置业，第一次买这种低密度的房子的。在国外就是一个老百姓的住宅，你只要不是到市中心买这个所谓的公寓的话在周边都是这样的产品，当然是与东西的土地差异成本，和这个发展差异有关系，就是一个很一般的一个房子，但是我们现在由于北京土地的稀缺，加上发展的成熟度，所以说大家还是把这个东西定成别墅了。

　　独栋房子就是更高阶层的这种概念，企事业就是三、四百平米，在国外的话也就是一个中产阶级左右就可以买一个独栋的房子，都是很正常的现象，在我们这边大部分涉及到独栋这些危机相对来讲都是自然条件好，但是相对来讲又是稍微离城市比较远一点，稍微近一点的也价格非常高，也比较少，由于它的地理位置，还有这种特殊性，价格已经非常高了，要在国外的人群都是有差异的。

　　再往上的话我理解的真正的别墅的概念，就是刚才说的Villa，就是一个顶级的个性需求非常高，居住是一个需求，这类人群都不是第二次置业了，可能是第N次置业，对一些功能有要求，包括对产品也有一个收藏的情节，多种因素，这个太是一个真正的可以说这种别墅的最高境界吧。

　　主持人 周良波：应该说国家现在是对别墅用地进行了管理，现在是禁批了，现在国家没有对什么叫别墅有一个量化的标准，我们今天可不可以以游戏的性质，我们各自把别墅的这些数据说出咱们心目中的标准，比如说它的建筑密度是在什么范围内能称之为别墅，或者它的层高，楼间距，绿化率，地理位置，等等方面，大家认为真能被定义为别墅，这些方面我们可以提出自己的想法，如果说真需要有一个量化的标准，它是需要哪些量化的标准。

　　刘东：建设部有一个明确，别墅就是独门独院四面有花园的才能叫别墅，实际上我觉得这是这样，实际上刚才颜总也说了，实际上别墅的概念，是我们吧英文里面的()House和Villa两个东西混为一谈了，如果就()House而言，就是满足销售就可以，刚才姜总说的肯定是Villa，这个应该是分开的，为什么大家混为一谈，因为整个居住房屋的这个进程，没有达到需要细分的程度，它还是相对初级，但是不是最初级的，大家已经明白独栋的好处在哪，可能在追求这个，但是就市场而言，我们觉得没有必要刻意去规定有，有人说你们盖这东西就不是别墅，但是这种情况下，建设部给的东西业绩是规范了，我觉得这个未来可能有所突破，但是目前来讲我觉得够了。

图为庞博国际总经理刘东

　　主持人 周良波：还是缺乏一个基础。

　　刘东：因为实际上看House我们在北京卖的别墅，实际上在美国南方跟北方不一样，北方的居住率比较低，因为它地比较大，在南方这个居住率也差不太多，有一个本质区别，我们当时做东方普罗旺斯的时候，说你们中国消防楼间距是六米，我们美国消防楼艰巨是八米，但是这个也是以北方为主，实际上对这个的要求也不是非常地一致，这个每个洲与每个洲之间有不同的规范，在美国北方这些地方里面，它的规范一般来讲是八米。

　　主持人 周良波：刚才聊到别墅山的时候我想起这么一个问题，这个别墅按照功能划分的话有哪几种，比如有度假型的，第一居所，第二居所，有会务型的，我们市场面以哪种别墅作为主流。

　　刘东：肯定最好卖的是主流。肯定就是说第一居所，人群最多的，这个可能是开发商包括我们做销售策划的时候肯定以这个为主，个性化的这些东西，因为它的人群比较少，而且这种也不一样。

　　主持人 周良波：但是像别墅山在城市远郊，又跟海南这些度假型别墅是完全不一样的，这样的产品我们怎样来看。

　　刘东：实际上是这样的，我不认为离北京城越远它就非得做成经济型别墅，或者非得做成度假式的别墅，这个可能跟你本身的定位是有关的，姜总做的这个很可能有人喜欢，他并不需要朝九晚五，也有的开发商会觉得可能我希望资金回笼快一些，我希望绝对人群更多的定位，我这样可能做得密度偏高在市场上抓这个人群容易，这个完全跟自己如何看待手里土地的价值如何看待未来整个公司运营的情况分别把握的，没有说一个标准说我离北京多少米以外就不可以做第一居所，我们以前有一个项目也是类似的，我们相信在那里北戴河，大家都认为是旅游城市的，确实有自住的，也有那什么的，所以我们定位这个产品虽然不是定制的，但是我们做产品规划任务书的时候要求设计师考虑自住型的人需要什么样的房子，旅游度假需要什么样的房子，这个夏天时间比冬天多一点，不是因为我是北方的，做得只在屋子里根本不出来，我夏天的时候怎么办，我更多的是我夏天使用这个别墅，所以这个设计我有意识告诉他，你要不是完全考虑旅游度假，你要考虑有人在里面长期居住或者怎么样，因为举个例子，我们当时定位的时候，如果要旅游度假的话基本没有什么主人房，这个功能性不一样，如果说我们作为第一居所，肯定很强调屋子的主人他的空间的大小比例关系，比如说我们看到的东南亚很多纯旅游度假那些产品，基本上一个独立的别墅，可能有四间五间卧室面积是差不多的，那是纯旅游度假产品，但是在北戴河我们没有做纯粹的，还是有双重性。它有不同的需要所谓我设计的时候没有完全按照旅游度假的形态去做。

　　主持人 周良波：我们说别墅应该是住宅的最高形式，通常可能会有很多好的技术和方法首先在别墅上得到应用，比如说姜总那边的定制化别墅，如果住宅产品能实现定制化的话，可能最容易的就是别墅了，因为其他的产品不太好容易实现这个，我们想问一下，目前别墅经过的十几年当中，它推动了哪些新的技术和新的东西在住宅产业的一些应用。

　　姜郁：我觉得这个命题比较大，我不能代表建设部科技司说这个。

　　主持人 周良波：主要聊聊咱们做过的。

　　姜郁：开个玩笑，我们跟几位老总做的产品上有一些差异，我们这边可能更多的是能够通过技术手段为客户提供一些完全科技化的产品，当然体现在很多方面，首先是建筑功能需求的一个方面，你说平面功能建筑形式肯定会影响到建筑的体系，无论是你的所有的物理环境相关的声光电热……所有的，你说绿色生态等等方面，这个更多的还是体现在对于客户需求的一种实现，因为在做共性产品的时候如果成片开发的时候，我讲得特别特别准确的就是说，可能集中的需求，共性需求最重要，我能把最共性的东西抓住了，符合这个市场的需求，那我这个产品就是具备个性化，做个性化产品的时候不能够判断哪个客户有什么样的需求，比如我们现在做的，举个例子，这个客户所有的，我们后海四合院全是用柚木做结构，柚木可能一立方就三五万块钱，用它做结构本身就很奢侈，这是极端特殊的一种需求，你说它带来的一种技术消费心理完全是一种身份了，完全是自己需要，那么更多的我觉得可能有一些对未来发展有一些意义，参考意义的我觉得主要是体现在建筑物理环境上的一些前瞻性的判断，可能对这些项目，在南方有重要的意义，我们现在已经应用的，我们希望做到恒湿恒温，在北京比较干燥，对空气环境能够保证湿度这个其实是很难的，你的密闭功能，你的电，等等等等，这个完全要根据每一个家庭的需求，每一个使用者的习惯，甚至身体情况设计，这就是比较大的课题了。

　　那么关注最终客户的这种行为需求，其实是我们所有做房地产做别墅最重要的一点，无论是它传统以前做的可能都是对平面功能需求的一种把握，只要平面功能做得好，户型做得好，建筑施工质量好就OK了，随着买房人的水平提高，开发商水平的提高，我们现在买房子都是静止的，在后期五十年的应用当中，它的能耗怎么样，没有人考虑这个问题，现在咱们没有去看到这个。

　　主持人 周良波：现在没有算这个。

　　姜郁：但是国外不是这样的，我们在国外生活大家对你能耗要求很高，他会看你这个房子开发商做的东西是不是在这些很细节的问题上，我们以前有个客户来，从美国回来的一个博士，拿了一个从美国的仪器说中国的房子有污染，挨个测，就说随着需求和客户水平提高，你这个行业竞争越来越激烈化，必然对人的需求更加关注，会产生一系列高科技各种各样的需求，有对窗，对光线的要求，如果要真正仔细设备很复杂的，我刚才说的这个，还有另外的就是水，北京的水质是很差的，我们如何解决我们居住的水环境，还有一个电，这个指的是照明，本身带电环境对于我们身体心脏的影响，智慧，对头脑的影响有多少，其实都要专门设计，很复杂的，另外一个就是说，随着财富增加，刘总你那个房子卖两千万，客户是不是很关心安防，周围的邻居是谁，很关心这个，这一系列的发展都会重视起来。

　　刘东：对，包括他的宠物的安全，人的安全，因为我是无遮蔽联合的，你用什么方式来保证这个问题，这个问题都可以探讨。

　　我顺着姜总讲，为什么极端人群才有定制，这个高端人群他要求的东西，他要求我不被监听不被监视，等等，就是我们看真正能够符合有钱人的要求跟我们一般的别墅豪宅的消费者要求的东西都不一样，如果俄国总统和美国总统在相临的一个别墅里面，他举办一个会议的话，这个要求都是必须要达到的，他有几套警备系统，可能会有很多这样的要求，但是目前来讲客户比较关心的问题，水的问题，节能的问题，防紫外线防辐射的问题，还有像东方普罗旺斯这种还有刻意防水患的，就是被淹或者漏水什么，这个工程的细节和本身设计的细节，比如我们增加了这个本身的污水和雨水的支排系统，这个直排的这个来讲，这套体系，那么实际上是按照，我们看欧洲那种法国的城市，几百年，它要生存，他是考虑这个的时候，他才考虑这个，如果你只考虑住几年的这个，根本不需要做这么大的工程投入。

　　主持人 周良波：好几百年的地下排水系统现在还可以用。

　　刘东：所以这个是朝建筑，别墅肯定是会传世的，这种情况下考虑就不是按照这个所谓当时说那种，咱们说那个前门东大街那个简易楼，我们叫简易楼，原来预计十年就拆，但是现在三十年还没拆，那个是满足当时的要求，别墅是要满足五十年一百年的要求，这是最基本的。

　　主持人 周良波：刚才也聊到现在很多在提的时候就提生态别墅的概念，东方普罗旺斯是有发达的水系，别墅山是依山傍水，我想问一下作为生态别墅有哪些重要的条件呢？

　　张斌：目前生态别墅呢，大家普遍反应的生态就是有山有水，目前大家的一个感觉。

　　主持人 周良波：作为您来讲，咱们别墅山您觉得它有哪些特点，所以说它能被定义为生态别墅。

　　张斌：别墅山还是依山而建，属于半山建筑。

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