丁颖，2003年起开始从事地产行业，现任纵横地产公司董事兼执行总经理，在地产营销、策划方面经验丰富。

参与项目：山海天、易买得·秀谷、紫云国际、伴景湾、蓝山国际，泽天下等

进入2007年，滨海又有多个项目纷纷登场亮相，与2006年相比，新推出的项目数量有增无减；进入2007年，滨海楼盘销售保持平稳状态，没有了2005年的火热和疯狂，面对楼市，人们开始保持清醒的头脑。这些市场情况，让人们开始重新认识2007年的滨海楼市，似乎有点矛盾，但又很协调。2007年的滨海楼市，真实的市场状况如何？为此，我们走访了天津纵横房地产投资咨询有限公司执行总经理丁颖女士，就这一问题为我们一一分析，揭开滨海楼市的“庐山真面目”。

■记者：进入2007年，滨海楼市供求方面出现了一些新的变化，主要表现在哪些方面？

专家：综合各方面的情况来看，滨海07年的楼市可以用一个“滞”来概括形容。04年我们开始接触滨海房地产市场，那时这里还不是不成熟，包括客户，包括产品；然后进入05年，这里呈现了一种非常狂热的状态，每个项目开盘可能都会经过轰炸式的报道，购买的客户排着长队，造成一种“疯炒”的市场；到了06年国家出台了一系列宏观调控政策，滨海楼市也慢慢进入“冷静保守期”，很多人开始持币观望。经过一段时间的调整期，进入07年，滨海楼市退去了以往的“焦躁”，更多了一份“成熟”，迈入稳定发展时期。从供需方面也表现出了一些新的变化。

从土地供应量来讲，从05年到06年都有一个特别集中的释放，据我们统计06年上半年的整个滨海新区大概出让土地达到258万平米，但是受到政策的影响，下半年一直到11月份只有空港附近的土地出让，土地才开始有放量。而且大部分土地，像开发区、塘沽、保税区等滨海核心区，土地可以用“稀缺”两个字来概括，可以用寸土寸金来表示，大量的开发商进去找地，可能结果都是找不到。所以一些外地开发商采取了和本地开发商如泰达、贻成等合作的形式共同开发。从去年11月份到今年上半年空港物流成为土地供应的一个热点，而且有些开发商已经在那边成功拿地，如中远。滨海新区未来土地供应汉沽和大港会比较充足，大港那边的港东新城正在建设，有大量的土地供应，汉沽虽然现在的的项目不是很多，但是它以前可能被汉沽人不太认可的河西板块现在正在进行大量的土地一级整理工作，包括正在建设的滨海休闲旅游度假区，我认为这里可能会成为未来整个滨海新区一个主要的土地供应方向。

从商品房的供应量看，虽然滨海核心区目前在售的项目累积起来大约在150 -160万平米左右，但按照我们的统计，它的潜在供应量应该在380万-420万平米左右，因为有些开发商拿了土地后一直没有开发，很多这种潜在的供应量都没有上市。从整个商品房供应的区域来讲，在06年滨海整个楼市呈现出了塘沽中心区、新港、海洋高新区三足鼎立的局面。进入07年，从塘沽的整体状况看，塘沽中心还是以小盘项目和尾盘项目为主，新港基本上也都是尾盘项目，最大的公众热点还是在海洋高新板块，这一个版块供应量基本上达到了160万平米，占据了很大的供应量，会在下半年有一个集中的释放。开发区06年的开发建设主要集中在中心版块，如第三大街周边配套比较完善的地带以及泰达时尚广场周边，这两个区域可谓是平分秋色，但是从07年来看，我觉得整个泰达时尚广场周边成为供应的热点，包括万科、万通等都在那边有项目。

从商品房的供应结构看，受到政策、市场等多方面因素的影响，现在滨海新区尤其是核心区已经呈现了供大于求的局面。从户型包括它的档次来说，受到国家70/90这个政策的控制，小户型可能逐步取代大户型，因为在开发区尤其在05年供应的房源都是以大户型为主，但是由于政府的限制，小户型逐渐取代它成为市场的主旋律。另外就是在今年也会陆续推出一些更高端的项目，像弘泽制造、万通华府这些可能都会打造成非常高端的项目。

■滨海楼市进入07年，市场上呈现的那些新特点？

专家：首先从整个市场上看，滨海楼市出现供应量逐步放大，而需求量的增长速度与供应量的增长速度不成正比，出现了供大于求的市场趋势。

再有热点区域有新的变化，如海洋高新板块成为整个塘沽供应的一个新热点，泰达时尚周边则成为开发区新的供应热点。07年下半年，新港也很值得大家期待。

第三就是大量品牌开发商开始进入开发区，万通华府、弘泽制造等高端项目呼之欲出，未来价格很有可能突破万元，可能还会更高。还有一些潜在的高端项目只不过是隐藏的，像北京某开发在滨海湖的一个别墅项目等。

 

■目前投资滨海是否是一个好时机？在滨海投资，需要注意哪些问题？

专家：现在客户面临的投资方式多种多样，但是无论投资什么，尤其是针对滨海楼市的投资，一定要强调四个字——谨慎乐观。谨慎是因为市场上已经出现供大于求的状况，房价已经增长到一定的幅度，市场包含很多不确定的因素。如果是居住兼投资，就要考虑居住的舒适度，楼盘的品质各方面的。如果单独靠绝对值价格的增长进行投资，那可以投资一些新兴的区域，像海河南岸，港东新城等，可能这些新兴区域增值潜力会更大一些。提醒客户在进行投资时最主要的是要有一个综合的衡量，投资是需要和自己的经济能力相匹配的，不能过于盲目。还有就是坚持自己的看法，不能由于周围人都在买房造成盲目投资。