时间：2004年9月23日
地点：北京国际饭店国际厅
会议主题：《对话别墅》
第一主题：适合中国国情的别墅 |
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周铁山：在场各位尊敬的领导各位嘉宾，各位地产界的精英人士，大家下午好，很高兴有这样一个机会跟在座各位一块对话别墅，我想待会儿我们会请出很多的嘉宾，用他们精采的观点和大家感受一个特别的午后。我身边这位我的搭档是北京市济源国际投资发展有限公司总裁
杜猛先生，杜总你能告诉大家什么是别墅吗？
杜猛：不敢妄谈别墅，别墅是房地产众多产品的集体，是一个国家一个民族，文化沉淀的代表，是一个住宅理念的最高形式，所以别墅是一个非常有意思的话题，所以别墅经济在美国已经有200多年了，几乎和美国同时诞生，所以我认为别墅会给大家带来愉悦，所以我们都向望别墅，向望有一个自己的别墅，所以祝愿各位早日住上别墅。
周铁山：我想在说完了别墅之后，我特别想和你探讨一下究竟我们为什么做今天这样一次对话，我们希望这个对话别墅达到什么目的？
杜猛：因为中国别墅，是率先举办了中国别墅节，是一个系列活动，今天是一个创举，应该是一个创新，今天我们用对话形式，用沟通对话交流，我相信能够创出一点火花来。
周铁山：说到创新，我觉得要把我们这个创新的创造者请到台上来，现在掌声请出主办单位中国别墅网的CEO周铁山先生。 |
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周铁山：受到给大家鞠个躬，中秋节到了祝他们中秋节快乐，身体健康，感谢大家的掌声。谢谢！
周铁山：周总我们待会儿可以边对话别墅，可以边吃月饼。
周铁山：可以。
周铁山：别墅节举办到今天已经举办了第三届了，从今年开始大家看到你们的活动有很多创新，为什么这么不断地举办下去。
周铁山：因为我们中国别墅网2002年4月份诞生的，11月份举办了第一届中国别墅节，2002年号称中国别墅年，当时我预测，2002是春景年，2003才是别墅年。
周铁山：您的眼光很独到。
周铁山：第一届别墅委员会，非常红火，聚集了很多业内人士，包括全国各地的，全国各地都很关注，我们主讲的都是大盘的设计师同时对中国别墅之年做了一些回顾，展望一下未来，引起的轰动。第二届也是采用奥斯卡似的颁奖晚会，后来也有很多晚会用这个奥斯卡式的颁奖，今年当然还是奥斯卡式的颁奖，刚结束不久，今年是第三届，第一第二届都是办得非常有效，非常轰动，对业内别墅的健康发展都起到很大的作用，所以说我们要坚持，不断地再加上创新，把别墅节，一系列活动做得更好，好上加好。
周铁山：这是您的一个信心，我们大家把掌声送给周先生，希望他的信心早日实现。今天看到有这么多专家，包括很多新闻媒体的同仁来关注这个别墅对话，您是不是有特别的心愿想和大家分享。
周铁山：首先都是每次要说的老话，感谢业内各位老总和各位朋友三年来的大量支持，每次都是这个主题，都是感谢，说到感谢，我都激动了，不知道怎么来回报开发商，回报这些朋友，怎么回报就是踏踏实实地，务实有效地工作，把中国别墅网办得更加有效。
周铁山：其实我觉得您在充满感情地对大家说出感谢的时候，大家也目睹了中国别墅网在中国别墅领域独树一帜的成绩，这么多年来业内外的人士给予他的肯定，如果简单地总结的话，您认为中国别墅网是通过那些举措使大家对你的充分认识。
周铁山：首先是我们的创新能力，从一开始我们就创新，第一家中国别墅网，这是创新能力，在建设网站和推广网站的时候有很多不断的创新和创意，创新可以说是我们一个灵魂，包括今天这次对话别墅，也是在别墅论坛当中又一次创新，通过对话主持人，通过对话嘉宾，通过出席嘉宾业内的专家老总，三方不同对话，创出火花来，达到预期的目的。 |
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周铁山：今天的对话分三个部分，每部分我们邀请我们的嘉宾，不管在台上和台下都是我们今天对话重要的组成部分，您随时都有发言的机会，您随时可以决定是否参与我们讨论中来，首先我们关注的就是适合中国国情的别墅，这也是大家非常关心的一个话题，我们请到三位嘉宾。我们首先热烈的掌声请出北京英才房地产总经理兰春。北京银信绿洲房地产开发有限公司总经理李万明，再请出我们地产世界资深的专家李长山，同时我们用掌声请出发展改革研究院的院长孙飞，有请。
现在我们台上坐的四位嘉宾，可能他们互相很熟，给我们稍微介绍一下。
孙飞：我就抛砖引玉，我是发展和改革研究院副院长，我们也进入了一些房产，对别墅项目也参与过，今天能够参与咱们中国别墅网举办的对话别墅，我感到是一次交流的机会，我就说一下，有可能推动我们金融界学术界和地产界的一次交流互动，谢谢大家。
蔡洪岩：我今天是被杜总拽上来的，没有做思想准备，我姓蔡，蔡洪岩，今天做房地产整整十年，从94年开始，最早在中国经济报，后来在精品购物指南报，现在我们跟搜狐焦点网一块合作的叫楼市杂志，我们也有一些内容涉及别墅项目的，今天来是杜总抓我来，我就算当个托，当不好托您多多原谅。
李万明：是万通出来的，96年开始跟张明根创办了银信房地产，对别墅确实有些看法，但是不知道我的看法正确不正确，一会儿跟大家共同商讨。
杜猛：补充一点，万明是清华的博士。因为清华培养专家学者。
周铁山：我们再认识一下一位嘉宾。
兰春：我姓兰，兰春，来自厦门，厦门英才房地产开发有限公司的，经过这两年做一些前期工作，有一些感悟，希望在这里跟各位专家进行一些探讨，谢谢大家！
周铁山：兰春说在这些年从事工作中积累了一些想法，想交流的，我们请兰先生帮我们提一下，您最希望跟我们大家交流的题目是什么？
兰春：今天不有是三个主题嘛，实际上这个主题，我觉得交流的过程中，可能不一定限得这么死。
周铁山：我觉得最近我们听到经济型的别墅，我不知道经济型别墅是售价判定的，或者是大小判定的，或者从他的配套判定的，这个可能对于你们业内人士来说应该有一个衡量标准，你们认为经济型别墅究竟是什么。
杜猛：我想还是从博士这儿开始，万明同志先说。
李万明：很容幸受到各种器重，我想经济型别墅首先是这个别墅，我前段时间参加一个公寓的讨论，我就发表这个看法，我认为任何一个定义，应该根据他市场情况确定，我认为传统意义上别墅是另外的宅子，豪宅，在另外的地方的住处，这个常常是占地几百亩，依山傍水，可能一个月去一次两次的，度假用，在现今中国行情下，甚至早一点五六年，慢慢地大家趋向性共同认可的一个定义，是不是就是郊外的，低层低密度住宅，这个称之为别墅，第二个看法是关于经济型，这个经济型，我认为既跟经济的总量有关，同时跟整个国家的经济形势和个人的收入水平也是相关的，以前可能是很昂贵的别墅，现在经济比较发达，可能就是一个比较经济的别墅，我想这么解释一下，不知道正确不正确，基于这两点我认为经济型别墅可不可以从以下四个方面定义。是否是经济型别墅。第一点就是交通经济型，我的意思就是认为，交通应该是便捷的，汽油耗费是少的，车的磨损是少的，这就意味着是高速路附近，距离可能30公里就可以，但是一定交通很经济的，这是第一个。第二个经济型是从占地的角度，占地的经济性，传统意义上的别墅刚才说了几百亩，甚至几十亩很常见，在中国的国情下现在目前市场普遍认可的占地是不是可以在一亩以内才能叫经济型别墅大于这个数量显然就是比较浪费，对国家土地资源保护不利，这是第二个，第三个就是建筑面积的经济型，我认为一个经济型别墅应该是每一项面积都是比较合理用途的，而不是追求奢侈的，比如传统的大别墅，五六百上千平米的别墅，可能有个各种空间，有乒乓球，游泳池，健身房考虑比较多，我认为经济型别墅可以以居住生活为主要，而不一定是以娱乐度假为主要，这样的话使得这个建筑面积控制在两三百平米比较合适，第四个经济型我认为是使用的经济型，作为别墅长期适用，花费应该不高，或者比较经济的，传统意义上国家制定了一系列政策，用电用水对以前的高档别墅是给予限制的，收费比较高的，我们是不是经济型别墅还是属于住宅类，他的收费标准是偏低的，符合老百姓，或者是符合正常的经济标准，当然也还有物业管理费，也有，比如说污水处理技术，也应该在花园的管理上利用废水，低投入，这样的话自然就会保证好的环境的同时，付出的水价和电价和各方面都比较低，我说的就是，当然也有生活的，比如医院的配套这些方面，他应该有一些相邻的生活配套设施，总之是长期适用的，也是比较经济的，而不是说动不动从八达岭开车开20公里找到医院，很僻静，他是同时很方便的，我认为这四个经济型，我想大家是否赞同，四项经济型的标准定义这个经济型别墅。谢谢大家！
周铁山：李先生个人对经济型别墅的一个定义，其他三位对经济型别墅也有自己的看法，有补充吗？
蔡洪岩：所谓经济型别墅，我上次跟张总他们在一块讨论的时候，所谓的白领别墅，实际就是一个大众别墅，我觉得别墅的概念，现在实际到中国，我们说西方东西到中国来就变成有中国特色的东西了，实际别墅到我们国家已经范围扩大了，就是能进入主流群主流市场能购买消费的，我认为都应该可以称作为经济型别墅，因为从人们生活的趋势来看，我们的收入增长之后，每个人哪怕就是一个孩子也是想我要住最好的，当然包括别墅，每个人居住的最好理想就是别墅，真正我们达到，我想中国的国情不允许，只有极少数人具备这个能力，我们说的经济型别墅还是在城市边缘区域，能够提供低密度土地开发的别墅产品，我觉得别墅的市场发展对于北京上海这样的城市来讲他的空间是非常非常大的。因为这些城市，像北京上海这些城市，人的收入水平增长是，几乎没有任何一个多么专业的调研机构可以说出来，人们收入过快的增长，我们可以看到十年前住什么房子，五年前住什么房子，从去年非典之后大家基本上买板楼塔楼的现在都换买低密度的房子，北京的别墅需求量是非常大的，只要政府在土地供给上提供政策，国家在土地政策上的控制，包括要保护我们国家的土地资源，这可能是一个必然的趋势，有需求从国家来讲不可能不控制，这对我们现在所有的开发商来说要提的要求就是你尽可能通过你专业设计经验，运作的经验，包括你的运营管理，包括你市场定位，来实现一个更高品质的价值，因为这种别墅项目，他的容积率决定了他实际建筑面积是很低的，建筑面积是很少的，作为商人要追求更高的利润，我觉得从别墅来说他真正的体现，价值还是在位置上体现价值，别墅别墅，在价值上就是稀缺性上，我在水景上，我在地理环境上我有独特的资源，他就是稀缺的，真正能成为顶端的别墅，我认为这是一个大的趋势，我本人是做媒体的，所以我们一直很关注，很多的企业的运营，从业内来看，我们去评估这个企业运作水平是看他在产品的附加值实现上的能力，整个项目运作的能力，从面对整个社会市场来看，我们要看作为一个开发商一个企业，他把这个土地价值利用的高低，另外他对于他的受众群他的消费群，他的市场定位操作的运营水平，这个我们可能更多关注这点，我们是希望能够有越来越多的高水平的发展商建造出真正的好房子，能对得起我们后人，对得起我们整个城市市民，百姓，最起码对得起大家的眼睛，不要造成很多的视觉污染，这样的发展商是负责任的发展商。
周铁山：其实在座各位对别墅这个词都不陌生，但是我刚才听了蔡先生一番话，特别别墅进入中国后要做一番本土化的改良，我觉得别墅从一个很奢华的东西变成很朴素的东西，可能在西方电影里看的以前的很大的别墅，现在变小了，这些所谓经济型的标志，是不是就是我们现在讨论的符合中国国情的别墅，是不是这样的才会有发展市场。
孙飞：从经济学的角度，因为经济学的专家都很抽象，刚才几位老总讲得很具体，从我们经济学角度什么是经济性别墅，实际上就是说，经济效益最大化，再说核心一点就是价值，实际上就是经济性的别墅，我个人认为，从经济学角度讲他的核心是价值，是性能价格比，经济性就是要有购买的人群，要有消费的能力，大众化，我刚才说，从经济学家的角度把别墅总结了一下，抽象了一下，刚才我们主持人讲得很好，其实别墅确确实实已经进入了中国的大众的视野，包括我去年去加拿大，感觉到加拿大普通的市民，基本都住别墅了，我一个感觉，每家基本住几百平方米，很宽敞明亮，在中国就是豪宅，适合中国国情的本土化，我觉得这个概念提得很好，实际上我们发展商都在探索开发，还在产出阶段，中国可以说，那个阶段，在已经比较成熟了，针对富人的别墅已经很成熟了，但是大众化的市场，这部分人群怎么满足，这一点我想可能，在他的性能价格比上，在他的设计上应该通过中国本土化模式，创造一种适合中国特色的消费的模式，另外，中国，我个人认为，中国国情也好，本土化也好，大众化也好，经济性别墅也好，这个我个人认为，在中国目前处于一个发展的初级阶段，应该说正在培育这个市场，如果在座的老总可能有别墅比较多了，如果在座的各位都是一般的白领，我想他用别墅的人很少，我个人这么认为，太少了，事实上这部分人群是未来一个消费主力，我刚才说的如何来培育中国特色的本土化的别墅市场，大众化的市场，这个我认为应该是很有潜力的，因为中国的宏观经济，但是中国经济上升的周期远远没有结束，随着中国GDP的增长，随着中国人民财富的增长，会有更多的人拥有别墅，包括我们的嘉宾。谢谢！
兰春：我觉得经济性别墅可能是一个过渡性的产品，未来五到十年可能会消失了，实际上我觉得经济性别墅的定位应该很明确的应该是总价，因为在所有的开发里面，所谓的经济性就是让更多住得起别墅，有的人可能是六七千块钱，有的是一万多两万块钱，他这个时候很难在不同的地位跟价格的时候，他很难界定这个道理，所以我觉得他的定位形式是按总价，比方有说两百万的。另外一个概念，现在讲别墅有点模糊实际上我觉得别墅，应该还是明确，现在有很多连排的，叠拼的，可能把这个概念模糊了，这是我想说的一个观点，第二个我觉得将来为什么会消失呢，因为现在整个在过去的计划经济体制下，所有的地价，跟房地产秩序不规范，所以就会出现什么呢，很好的地块，别墅价格比公寓还低，这是不正常的现象，因为土地的资源是稀缺的。所以我希望一个是，将来的真正别墅，不管是近的还是远的，将来价格都会很高，一个有都是意向的，我觉得这个阶段投资别墅应该是最有价值的，另外一个，现在有别墅地块的开发商，我觉得先不着急，因为这个发展的潜力很大，实际上刚才你后面讲了，适合国情的别墅，这个谈起来是很复杂的话题，现在实际上，在中国现在的别墅，住在什么地方住在一个科隆的房子里，科隆的欧美，科隆的欧洲各国的建筑风格的，我觉得这是一个悲哀，这可能是一个初级阶段的产物，所以我就想谈这两个意见。 |
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周铁山：刚才我们也聊了价值的问题，你觉得从价值上什么样的价值是属于适合中国国情的别墅。
杜猛：当然是主流市场能接受得了的，我认为符合中国国情的别墅，首先得是主流市场买得起的，大HOUSE，小HOUSE，实际作为别墅，中国在历史上没有别墅的概念，别墅是进口词，是洋货，中国只有乔家大院，没有别墅，四合院。别墅是高端的产品，我们把有效的土地，对得起那块土地，是适合中国的，或者是经济性适合中国的，或者是TOWNHOUSE，模糊概念的别墅适合主流市场的，我觉得有待于商榷。
周铁山：很多时候大家认为经济性好舒适性是矛盾的，我们刚才探讨的适合中国国情的别墅方面，经济性和舒适性会不会也是一种矛盾，如果有矛盾的话这样的别墅还会称为别墅吗，一般老百姓认为别墅就是要享受，会不会有这样的矛盾。
杜猛：别墅的平民化，这是一个方向，如果别墅是天价，本来别墅就远离人民，你再搞出天价，他就没有生命力，所以我在这方面，万明是我们在台上唯一住别墅的人，他最有代表性，让他给大家谈谈。
周铁山：您先用两句话表述一下住别墅的感觉。
李万明：北京现在的情况，住别墅，第一是来去还是不方便，所以我是一般反过来，2＋5，可能一个星期两天住城里，城里有房子，这两天比较忙，或者第二天一大早有事，比较清闲的时候，周末住郊区。
周铁山：那你比较幸运，一周有五天有度假的感觉。
李万明：还是喜欢郊区的空气，第二个感觉，其实别墅对应的不仅仅是舒适和豪华，其实他的舒适和豪华不仅仅表现在室内，我觉得更主要的表现在室外，我经常有这个感觉，在郊区住的时候睡得非常非常踏实，推开窗户空气是非常舒服的，睡得效率很高，可能睡八小时就够，在城里的时候，说实在的，怎么到中间都会醒一两次，这是比较糟糕的事，可能犯病了，所以我想发展方向会不会还是往郊区住，但是我认为豪宅的问题是两个概念，舒适性要看他是哪些方面的舒适性，我认为在城里住150平米，住180平米的人难道不舒适吗，其实我认为已经足够舒适了，到郊区住250，270，280不舒适吗，我认为也是够舒适的，关键你的别墅用途是干什么的，很多人是把他作为交友接待的地方，美国的别墅基本是200平米左右，真正要接待朋友一般在茶馆里，我觉得舒适和经济的矛盾看住别墅是为了什么，到底有什么企求。
周铁山：前面我们几位嘉宾说了，其实跟发达国家相比，他们把别墅是作为第二住所，作为我们国内来讲可能作为第一居所，这会跟我们城里的一些高档的住宅产生强住户的现象吗，这个会不会对未来经济性别墅的发展造成空间上的约束呢。
李万明：我可以接着说一下我的看法，因为我是97年搬到郊区的，很多人要征求我的意见，也有买了以后碰到困难的，其中爱一个民生银行的朋友，买的时候非常满意，但他现在住在城里的时间很多，因为高速路那段经常上不去，所以抢客户是肯定有的，从总价来说，从舒适性来说，应该郊区别墅还是有更大的优势，但是从目前北京的交通条件来说，可能还是有一定的制约，就是他失去了时间上的浪费，可能每天多花半个多小时，从高速路的角度本来只要多花十几20分钟就可以了，但是出入口交叉口不好，这点矛盾，我还是想听听大家的意见。
蔡洪岩：如果95年以前买过商品房的人，他现在一定换了，因为现在市场上房屋产品换代是非常快的，他的置换性的买家，业主会逐渐地往郊区去，以后真正高收入人就像李总这样的是5＋2的生活方式，城里有房子郊区有子，甚至郊区可能有两套三套，可能外地海边还有度假用的房子，可能收入以前低的，到收入高了之后还会挪到郊区去，北京的交通现在已经是严重瘫痪的状态了，我02年在精品购物指南报上做过一个北京交通跟房地产的报告，我们当时预测03年北京交通是瘫痪状态，北京现在除非把城里的办公楼炸掉！否则的话交通根本无法解决，因为大家白天的去向，中心都是往城里来，没有往外面去，国外的城市都是多点式的，成带状的格局，我们是中心组团式的格局，必然造成涌堵，这给别墅这类产品的发展造成很大缺陷，这是许多办法的，可能唯一能解决的就是靠快速的城市轻轨交通，现在相对比较好的还是机场这个方向，顺义这个方向，基本上三条高速路。以后我觉得最起码在未来十年之内，这个区域对别墅的居住客群来说还是最好的选择，其他地区，北边已经让天通园和回龙观压死了，通州不用说了，通州现在早晨起来堵车已经堵到华晨饭店这边了，交通是以后别墅发展的一个瓶颈，大家有钱都以后往外买，买了之后发现这个房子没法住，光交通成本就承受不了。
周铁山：再到城里租一个房子，还有一个中国国情是不得不面对的，我的一个朋友说，中央45号文件下来，5年之内不再批准别墅用地了，我不知道面对这个情景，您自己会不会有压力，认为中国的别墅即便是经济性的别墅发展空间可能都会受到影响。
兰春：如果政府真的是严格执行这种土地的管理政策，将来别墅在规划在整个大的规划，从总规到项规没有类型的话，土地招标化还没有推出来实际在未来五年，可能就是消化原来的一些已经审批的项目，变成将来的别墅有一种可能性，如果政府真的高压的话，真正的别墅价格会很高。但这种，我觉得会比较正常，我觉得别墅是一个，最高端的人居住在那里，他有很多，我们讲的中级版的出来，跟这个土地的价格，跟居住品质还是不相配的，随着将来社会的发展，应该分级分得很明显，你在哪个高端，住什么的房子，应该很明显的，如果将来这条不会变的，我觉得这对于未来别墅市场是一个挺严峻的考验，可能整体，将来整个从开发中都变了，但是现在大家在观望，但有一点不要忽略，实际上所有的东西还是由市场来说话的，你看北京过去几年，特别是昌平，大量违章别墅造出来，就是在九几年的时候，北京的控规调整没有这个观念，什么低密度啊，没有，规划上没有，但市场有这个需求，大量的需求，大家希望住别墅，所以就违章建筑，所以就是满天飞，最后通过罚款的方式，最后变得合法手续了，将来实际上，如果五年把这个别墅项目消耗完了，他还会这样做的，我觉得市场需求一定是主导，政治导向一定要让给市场，再过五年可能是另外一个情况。
周铁山：孙先生在这样一个背景下觉得我们开发商最应该注意什么？
孙飞：从宏观角度来讲，实际上别墅的发展跟一个国家的经济水平，土地资源融合在一块的，这是非常重要的，刚才我们也谈到了，经济性和舒适性是一个矛盾体，这两个是对立的，我们从宏观上指导的话，包括刚才讲了中国国情，因为可以这么说，在加拿大来说，加拿大地大物博人少，他的加拿大就是主流住所，但也有很多公寓。这与他的国情与他经济发展水平和他人口密切相关的，作为中国来讲，目前面临一个现实问题是地比较大，但是人很多，经济发展水平还比较，处于发展中国家水平，从这个国民经济发展的角度来讲，目前坦率地讲，别墅还主要是富人的第二居所，一般住在郊区，因此刚才兰先生讲了经济性的别墅，是不是要消失，我个人认为，中国，随着经济水平的发展，包括土地的一些调控，一些合理的配制，我想可能会产生一些经济性的别墅，可能有一个市场。市场说了算，这个我赞成，特别在一个市场经济国家，有利于市场推动力，这是主要的，如果有市场规律，市场需求力的话，别墅需求量大的话，自然就会引导国家来调控这个政策，刚才我们主持人讲了，开发商怎么面对，实际上在目前宏观政策讲，开发商怎么应对，目前别墅在中国是比较限制的，由于当前为了控制金融风险，在这种情况下有一些开发商土地拿住了，把别墅项目拿住了，他未来一定有市场，中国肯定是有越来越多的人希望住上比较宽敞明亮的空气新鲜的大的HOUSE，现在开发商怎么应对，第一就是看看值不值得发展，我觉得目前可以做这方面的一些调研和准备，别墅项目方面的一些研发一些土地的招标的这些东西做一点准备工作，对于手上已经有的可以把这些问题处理好，看是不是有市场，另外我要预测未来的话，看政策定在什么地方，在目前这种状况下进行调控是必然性的，未来中国经济一定会发展的，别墅的需求一定会显现出来，中国土地政策也会有一定的放开。 |
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周铁山：我想我们今天并不仅仅是台上嘉宾之间的对话，我们希望台下嘉宾有感兴趣的和台上的朋友交流。
观众：今天谈到适合中国国情的项目，我刚才听蔡总说了，城市交通对别墅项目，相当于一个发达城市的血脉，刚才蔡总说目前北京市场的别墅项目，感觉去机场高速或者顺义那些项目，确实我有同感，我有几次去美菱小镇那个别墅项目，我有几个问题问他，第一个就是，美菱香槟小镇处机场高速，作为那个项目我到现场看了几次，我想问他，是如何把自己的项目结合北京交通这种很繁杂的情况，如何地位的，如何把自己的产品有一个好的宣传，销售的业绩不断提升。谢谢大家！
美麟信诚房地产经纪公司总经理 韩莉 ：我是来自美菱香槟小镇，大家应该听说过，美丽香槟小镇很大，他 爱一个很大优势从交通上，出门就是高速路，我每天上班从西南角四往都南开，几乎是一个大对角，很多人说你每天开那么多路，我没有感觉，天天一路畅通，40分钟准到，我感觉这一趟上下班非常顺畅，我现在已经很不市里的交通状况，一到市里来我就感觉非常烦燥，非常焦躁，而且窗户不能开，我一到顺义马上把窗户开开，一到市里马上把窗户关上，因为尾气受不了，郊区别墅对人来说是一个本能的要求，作为别墅来讲，特别是经济类的别墅，因为它的受众群体面是非常广的，他的年龄比较低，职业是上升阶段，他的需求跟真正的别墅需求是不一样的，美菱香槟小镇有这个先天的优势，在销售方面，这一方面的一个突出吧，因为郊区那边，他的自然生态保护比较好，环境比较好，所以美丽香槟小镇做的时候当初也是为了突出大环境，为了结合大环境突出小环境，把小区内的环境尽量做得更自然，树木比较多，园林面积比较大，因为他是连排别墅，他的容积率比较低，建设面积比较低，这也是别墅和经济别墅之间的一个产品，所以它有很大的面积腾出来之后可以做园林，孙先生问这个我们就就这个问题做一个回答。
观众：我想就经济性别墅谈一点看法。因为我是中国节能委员会的，现在节能不仅是世界大课题，而且是中国一个大课题，作为经济性的别墅，我觉得，现在在我们国内已经出现了这种新型的组合方式，像北京华丽联合公司，他的董事长
先生研发的机能住宅别墅，可以做到夏天可以不用开空调，在南方如果用这种高效保温墙板，在南方可以说不用空调，我觉得在节能这个角度来讲，这是具有经济效益的，另外像我们北京，平均每平米是三十到四十块钱，他这种别墅每平米大概八块钱，他的墙体是高效保温的，屋面也是高效保温的，另外采用的大量的都是自然能源，像地热，太阳能，这个应当把他作为一个经济性别墅。刚才在台上，很多专家对经济性别墅的定义讲得很清楚了，我觉得作用经济性别墅，价位不高，而且性能高，这个是更适合我们中国国情，中国农业人口很多，我们中小城镇在很大程度上就是轻型钢结构，这材料，因为作为别墅房，维护墙材，外面还要重新做一种，施工很繁杂，而且价格很高。
周铁山：您认为在经济性别墅加一个重要的标准就是节能。
观众：夏天不用空调，这种才是真正的经济性，刚才说经济性和事实性是矛盾的，大家可以到华丽
公司，他的房屋已经销到美国新西兰很多国家，现在很多国家正在跟他谈，新加坡的，斯里兰卡的，由于这个公司的宣传不到位，就在北京，北京好多别墅房的建造商还不知道。这个会不仅是为了企业的效益，他这个表明应该是我们作出更大的贡献。
周铁山：还有哪位有问题要交流？
观众：其实刚才说到经济性别墅我觉得有一个重要的指标，被开发商可能忽略了，现在的房屋建造，在中国这个体系有一个问题，这个问题就是说，一次性投入和长期的运营当中的成本，一个考虑，因为开发商都是为了降低成本，因为有一个利润的要求，这样的话实际上，我觉得刚才这位女士说得非常好，在一个经济性别墅里应该加一个重要的指标，住这个子过程中应该也是经济的，这是最符合中国国情的，现在确实，别墅是最高端产品，都是有钱人住的，但是有钱人不等于有权利浪费能源，我觉得应该加入这个因素。
周铁山：我非常高兴有这么多人参与我们的讨论中，其实在我们第一阶段探讨适合中国国情的别墅的时候，四位嘉宾都有非常精辟的观点，您作为我们特邀观察员听了这么长时间，您的感触最深的是什么？
杜猛：我大家没有针对台上几位嘉宾去谈，没有把他们说到的说到，因为时间确实太有限。
孙总：我想问兰总一个问题，刚才说到国家的政策，开发的矛盾就是限制别墅开发，刚才兰总讲，开发的土地不要着急，不愁别墅卖不出去，不愁别墅没有一个利益最大化，现在开发商的情况是不一样的，资金情况，实力情况，但是我想再说一个话题，就是说我还是认为，未来的别墅走向，我把金字塔我切一刀，这个尖，我满足顶尖的，因为未来中国别墅肯定是满足尖上的这部分，不可能中国人都住别墅，像美国加拿大这样的，这是一部分，分成三层，针对目前国家的政策和土地情况，和国家的经济发展形势和少数人的需求，您这个产品定在尖中还是底下。
兰春：今天是论坛，别讲自己的项目，我希望现在定位在，我觉得在高端里面算经济性别墅，我们主要的面积是190到200之间，但我总觉得还不是叫经济性别墅，他只是在高端，高端项目里相对低段，他的总价还是到200万，在以后的游戏规则会变，你现在适合做经济性别墅的，可能慢慢慢慢会转着做大的别墅去了，而且将来会把人群的细分，就是真正意义上的别墅将来未来是一个真正居住的地方，而且政府每年图出多少土地量做别墅是有规定的，政府政策如果不会有什么更改之类的，我相信未来市场分级会很清楚，经济性别墅慢慢会消失的。
周铁山：在今天第一段讨论告一段落之前，每个嘉宾给我们给经济性别墅下一个定义，可以说是对刚才观点的一个机会。
孙飞：一句话总结就是，我觉得应该就是，由市场来决定我们中国别墅的发展走向。
蔡洪岩：我的观点和这位观点是相反的，我倒觉得，就别墅而言，政府应该给予更多的调控，我一直不同意加适合中国国情的别墅，什么叫适合中国国情，中国的国情就根本不适合做别墅，因为中国是拥有14亿人口的国家，咱们从未来环保的角度讲，从世界发展潮流来说，我们人均占有的土地，除非是顶端的极少数人群能够享受，更多的人真正需要的是温饱能够满足居住需求，我们得到信息来说，国家现在，包括现在土地调控，对高端土地项目，设立越来越高的门槛，你可以开发这个门槛，但是政府肯定征收越来越多的税收，我觉得这可能，我们从媒体角度讲，可能我们所希望的也是这样，把社会资源合理分配。
李万明：我的看法是，政府能够在一定阶段内左右市场，但是长远的应该是市场是决定因素，从目前角度，经济性别墅是主流。
兰春：我还是一句话，适合中国国情的别墅将来是越来越少，所谓的经济性别墅将来慢慢在市场上消失。
周铁山：杜先生，您观察这么久，我们想听听你的看法。
杜猛：我认为是买得起的别墅，是最符合国情的。
周铁山：刚才我们听到一个数字，您还差多少？
杜猛：我认为可以吧。
周铁山：我们第一阶段的讨论暂告一段落，接下来我们休息十分钟，其实休息就是让大家有一个更随意，轻松的交流的时间，谢谢大家！ |
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